Rescisión de escritura de compraventa: ¿se paga ITP?

Cuando una operación inmobiliaria se complica y las partes deciden dar marcha atrás, surge de inmediato una pregunta clave: ¿esa rescisión genera nuevamente el Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP)? La DGI se pronunció sobre este punto en la Consulta Tributaria N° 4.526, y la respuesta tiene implicancias prácticas muy importantes para escribanos, compradores y vendedores.

¿Qué es el ITP y cuándo se genera?

El Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP) grava, entre otros actos, la enajenación de inmuebles en Uruguay. Su hecho generador está definido en el literal A) del artículo 1° del Título 19 del T.O. 1996: cada vez que se trasmite la propiedad de un inmueble, el fisco cobra su parte.

Lo que no siempre resulta tan claro es qué pasa cuando esa trasmisión se intenta revertir, ya sea porque el negocio no salió bien, porque hubo un error o porque las partes simplemente cambiaron de opinión.

El caso planteado: una rescisión con un problema de fondo

Una escribana consultó a la DGI sobre una escritura que ella misma calificó como "Rescisión de compraventa". El argumento que presentó para no gravar el acto con ITP era interesante:

• La rescisión no implicaría una nueva enajenación en sentido inverso, ya que entre la compraventa original y la rescisión, el inmueble había sido trasmitido a un tercero.
• Por lo tanto, al momento de otorgarse la rescisión, el bien ya no estaba en el patrimonio de ninguno de los otorgantes, lo que tornaría el acto inválido por falta de objeto (art. 1.261 numeral 3° del Código Civil).

En pocas palabras: si el inmueble ya no le pertenece a quienes firman la rescisión, ¿cómo puede esa rescisión producir efectos reales y, en consecuencia, estar gravada?

Lo que dice el derecho civil… y lo que dice el derecho tributario

La Comisión de Consultas de la DGI reconoció que los argumentos civiles tienen sustento: si el inmueble ya no está en el patrimonio de los otorgantes, el contrato podría carecer de objeto y ser inválido según el Código Civil.

Sin embargo, estableció una distinción fundamental:

Los argumentos de derecho civil son ajenos al Derecho Tributario. Mientras la escritura no sea declarada judicialmente nula o inválida, constituye una enajenación gravada por el ITP.

Esta separación entre el plano civil y el tributario es esencial. El derecho tributario no espera a que los jueces resuelvan la validez de un acto para cobrar el impuesto: si el acto existe formalmente, tributa.

La única rescisión exonerada: la de promesas de compraventa

La DGI fue muy precisa en este punto. La ley prevé una única exoneración de ITP para rescisiones, y es la rescisión de:

• Promesas de compraventa
• Cesiones de promesas de compraventa

Esto surge expresamente del artículo 11 del Título 19 del T.O. 1996. Las rescisiones de escrituras de compraventa —como la del caso analizado— no están incluidas en esa exoneración y, por tanto, quedan gravadas.

Conclusión de la DGI: el acto está gravado

La Comisión de Consultas concluyó que la rescisión de escritura de compraventa consultada constituye un hecho generador del ITP, encuadrado en el concepto de "Enajenación de inmuebles" del literal A) del artículo 1° del Título 19 del T.O. 1996. El Director General de Rentas estuvo de acuerdo con este criterio.

¿Qué implica esto en la práctica?

Este criterio tiene consecuencias concretas para quienes participan en operaciones inmobiliarias:

• Para los compradores y vendedores: si quieren revertir una escritura de compraventa, deben considerar que esa operación generará ITP por segunda vez, sin importar los motivos de la rescisión.
• Para los escribanos: no pueden asumir que una rescisión de escritura está exonerada de ITP por analogía con la rescisión de promesas. La exoneración es taxativa y no se extiende a otros actos.
• Para disputar la validez del acto: la única vía para evitar el ITP sería obtener una declaración judicial de nulidad del acto. Solo en ese caso el argumento civil tendría efecto tributario.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 4.526

RESCISIÓN DE ESCRITURA DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE - ITP - HECHO GENERADOR.

Se presenta una escribana que autorizó una escritura que califica como "Rescisión de compraventa" y solicita que la oficina se expida sobre si dicho otorgamiento constituye un hecho generador del Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP).

Argumenta que dicho acto no está alcanzado por el tributo en función de que los efectos de la denominada rescisión no son los de provocar otra enajenación en forma inversa volviendo las cosas al estado anterior en razón de que entre ambos contratos se realizó otra trasmisión patrimonial a un tercero.

A criterio de la Comisión de Consultas, cuando se otorga la rescisión, el inmueble no estaba en el patrimonio de ninguno de los otorgantes de dicho acto, sino de quien lo adquirió con anterioridad.

En consecuencia, el contrato no sería válido por falta de objeto, requisito esencial para su validez de acuerdo con el numeral 3° del artículo 1.261 del Código Civil.

Pero estos argumentos son materia del derecho de fondo que rige el acto y ajenos al Derecho Tributario.

Tributariamente, mientras la escritura no sea declarada judicialmente nula o inválida, constituye una enajenación gravada por el ITP.

La única rescisión que está expresamente exonerada del ITP es la rescisión de las promesas de compraventa y de sus cesiones (artículo 11 del Título 19 de T.O.1996) pero no las rescisiones de escrituras de compraventa.

En consecuencia, sobre la base de los elementos relacionados en la consulta, esta Comisión entiende que se trata de un acto gravado por el ITP por estar comprendido en el hecho generador "Enajenación de inmuebles" (literal A) artículo 1 del Título 19 de T.O.1996).

19.09.005.- El Director General de Rentas, acorde.

BOLETÍN N° 388