Beneficios fiscales para construcción de proyectos de gran dimensión: Decreto 353/025

El Poder Ejecutivo aprobó el Decreto 353/025, que declara promovidas las actividades de construcción de proyectos de gran dimensión económica en el marco de la Ley N° 16.906 de Inversiones. Esta norma renueva y actualiza el régimen anterior (Decretos 329/016 y 138/020), con nuevas condiciones, plazos y requisitos orientados a sostener el dinamismo del sector constructor y atraer inversión privada.

Si sos desarrollador inmobiliario, inversor o simplemente estás evaluando un proyecto de construcción a gran escala, este decreto puede implicar beneficios fiscales muy relevantes para tu emprendimiento.

¿Qué actividades quedan promovidas?

El decreto declara promovidas las siguientes actividades de construcción:

• Construcción para la venta o arrendamiento de inmuebles con destino a oficinas y/o vivienda.
• Urbanizaciones de iniciativa privada: proyectos que urbanizan terrenos rurales o suburbanos, dotándolos de infraestructura y fraccionándolos en lotes aptos para construcción de viviendas y usos complementarios, conforme a la Ley N° 18.308 de Ordenamiento Territorial y normativa departamental.

Las urbanizaciones privadas pueden:

• Concluir en la etapa de loteo, o
• Incluir, total o parcialmente, la construcción de viviendas sobre los terrenos fraccionados.
• Hacer uso del régimen de propiedad horizontal (Ley N° 17.292, Título III – Sección VII), cuando la legislación departamental lo prevea.

Fecha límite clave: los proyectos deben ser presentados antes del 1° de enero de 2031 para poder acceder a la declaratoria promocional.

¿Qué es un "proyecto de gran dimensión económica"?

Para calificar como proyecto de gran dimensión económica, la construcción debe alcanzar un valor mínimo en obra civil y bienes muebles destinados a áreas de uso común. Los umbrales son los siguientes:

• Régimen general: valor mínimo de UI 60:000.000 (sesenta millones de Unidades Indexadas).
• Régimen transitorio hasta el 31 de diciembre de 2027: se admiten proyectos con un valor de UI 30:000.000 (treinta millones de Unidades Indexadas) o superior.

Además, es condición necesaria que las obras de construcción estén inscriptas ante el Banco de Previsión Social (BPS).

La Comisión de Aplicación (COMAP) será la encargada de establecer el porcentaje mínimo del área destinada a uso común que debe tener cada proyecto.

¿Qué plazo tienen las inversiones para ejecutarse?

Las inversiones comprendidas en la declaratoria son aquellas ejecutadas dentro de un período de 60 meses (5 años) contados desde la fecha en que el Gobierno Departamental otorgue el permiso de construcción o la aprobación correspondiente.

Las empresas pueden solicitar una extensión del cronograma por razones debidamente fundadas, siempre que la solicitud se presente antes del vencimiento del cronograma original —o de las prórrogas ya otorgadas— aprobado en la resolución respectiva.

¿Cómo se solicita la declaratoria promocional?

El proceso para acceder a los beneficios tiene los siguientes pasos:

1. Presentar la solicitud ante la COMAP, a través de los mecanismos, información y documentación que esta determine.
2. La COMAP propenderá a la simplicidad y transparencia del procedimiento, pudiendo usar soluciones tecnológicas para facilitar la presentación y las instancias de evaluación y control.
3. El Poder Ejecutivo, con asesoramiento previo de la COMAP, emitirá una resolución declarando la inclusión del proyecto, estableciendo los beneficios fiscales y el período de utilización.

¿Por qué el Estado promueve esta actividad?

El decreto es explícito en su fundamentación: acelerar el crecimiento económico es una de las tres prioridades de la actual Administración, y la inversión privada genera externalidades positivas como:

• Incorporación de progreso técnico y mejora de competitividad.
• Generación de empleo directo e indirecto.
• Desarrollo territorial y mejora en la calidad de vida.

Adicionalmente, el decreto incorpora incentivos para avanzar hacia modelos constructivos sostenibles y que promuevan la demanda de productos de industria nacional.

Puntos clave para tener en cuenta

• El umbral reducido de UI 30 millones es temporal: aplica solo para proyectos presentados hasta el 31/12/2027. Pasada esa fecha, el mínimo sube a UI 60 millones.
• La declaratoria no es automática: requiere solicitud formal ante la COMAP y resolución del Poder Ejecutivo.
• Las obras deben estar inscriptas en BPS; sin ese requisito no se puede acceder al régimen.
• El plazo de 60 meses corre desde el permiso departamental, no desde la presentación ante la COMAP.
• Las urbanizaciones privadas son una novedad explícita en este decreto, ampliando el universo de proyectos elegibles.

Texto completo de la consulta

Decreto 353/025 – Determinación de promoción de la actividad productiva y la inversión privada, impulsando la actividad de construcción de proyectos de gran dimensión económica, en el marco de lo establecido por la Ley 16.906

VISTO: la Ley N° 16.906, de 7 de enero de 1998;

RESULTANDO:

I) que el artículo 11 de la Ley N° 16.906, de 7 de enero de 1998, faculta al Poder Ejecutivo a declarar promovidas actividades que generen externalidades, tales como la incorporación de progreso técnico que permita mejorar la competitividad y la generación de empleo productivo de manera directa o indirecta;

II) que los Decretos N° 329/016, de 13 de octubre de 2016, y N° 138/020, de 29 de abril de 2020, modificativos y concordantes, promovieron la actividad de construcción de proyectos de gran dimensión económica;

III) que al amparo de los referidos Decretos se ha visto potenciada la actividad de la construcción, con impactos favorables en la inversión, el empleo y el desarrollo territorial;

CONSIDERANDO:

I) que acelerar el crecimiento económico del país es una de las tres prioridades de la Administración y que la inversión constituye una prioridad estratégica, ya que genera múltiples externalidades que impactan positivamente sobre el crecimiento de la economía y la calidad de vida;

II) que, a los efectos de continuar impulsando la actividad productiva y la inversión privada, se entiende conveniente continuar promoviendo la actividad de construcción de proyectos de gran dimensión económica;

III) que se considera oportuno revisar las condiciones para la promoción de dicha actividad, definiendo un horizonte temporal adecuado para la concreción de proyectos de inversión, generando incentivos para avanzar hacia modelos constructivos sostenibles y que promuevan la demanda de productos de industria nacional;

ATENTO: a lo expuesto y a lo dispuesto por la Ley N° 16.906, de 7 de enero de 1998, y a que se cuenta con la opinión favorable de la Comisión de Aplicación a que refiere el artículo 12 de dicha Ley;

EL PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA

DECRETA:

Artículo 1° – (Actividad promovida). Decláranse promovidas al amparo del artículo 11 de la Ley N° 16.906, de 7 de enero de 1998, las actividades de construcción para la venta o arrendamiento de inmuebles con destino a oficinas y/o vivienda, y las urbanizaciones de iniciativa privada, correspondientes a proyectos de gran dimensión económica.

Se entiende como urbanizaciones de iniciativa privada a la acción, a cargo de privados, destinada a urbanizar un terreno que antes era rural o suburbano, dotándolo de toda la infraestructura necesaria y fraccionándolo en terrenos aptos para la construcción de viviendas y usos complementarios, de acuerdo con las regulaciones establecidas en la Ley N° 18.308, de 18 de junio de 2008, y su reglamentación, así como en la legislación departamental correspondiente. Asimismo, se podrán incorporar las subcategorías de suelo que establezcan un incentivo al desarrollo urbano de acuerdo a los instrumentos departamentales previstos para tal fin y que sean de interés promocional al gobierno departamental correspondiente.

Las urbanizaciones de iniciativa privada podrán concluir en la etapa de loteo o podrán incluir, total o parcialmente, la construcción de viviendas sobre los terrenos que resulten del fraccionamiento.

Las urbanizaciones de iniciativa privada, cuando la legislación departamental en materia de ordenamiento territorial lo prevea, podrán hacer uso del régimen de urbanización de propiedad horizontal conforme al Título III – Sección VII de la Ley N° 17.292, de 25 de enero de 2001, modificativas y concordantes.

Será condición necesaria para la promoción que los proyectos hayan sido presentados con anterioridad al 1° de enero de 2031.

Artículo 2° – (Definiciones). Se consideran proyectos de gran dimensión económica aquellas construcciones que tengan un valor en obra civil y bienes muebles destinados a las áreas de uso común de UI 60:000.000 (Unidades Indexadas sesenta millones) o superior a dicho monto. No obstante lo anterior, hasta el 31 de diciembre de 2027 se admitirá la presentación de proyectos que tengan un valor de UI 30:000.000 (Unidades Indexadas treinta millones) o superior.

Será condición necesaria que se trate de emprendimientos con obras de construcción inscriptas ante el Banco de Previsión Social.

La Comisión de Aplicación (COMAP) establecerá el porcentaje mínimo del área destinada al uso común que deberá tener el proyecto de inversión.

Artículo 3° – (Inversiones comprendidas). Quedan comprendidas en la presente declaratoria las inversiones ejecutadas hasta el período de 60 (sesenta) meses contados a partir de la fecha en la que el Gobierno Departamental otorgue el permiso de construcción o la aprobación correspondiente, de acuerdo a lo que establezca la Comisión de Aplicación.

Las empresas podrán solicitar una extensión del cronograma de inversiones por razones debidamente fundadas, siempre que la misma sea presentada con anterioridad al vencimiento del cronograma original de inversiones aprobado en la Resolución o de las prórrogas que se hubiesen otorgado con posterioridad.

Artículo 4° – (Requisitos para la solicitud). Las empresas que deseen obtener la declaratoria promocional deberán presentar su solicitud ante la Comisión de Aplicación, a través de los mecanismos y proveyendo la información y documentación que ésta determine.

Artículo 5° – (Procedimiento). La Comisión de Aplicación propenderá a la simplicidad y transparencia de los procedimientos, pudiendo valerse de soluciones tecnológicas que faciliten la presentación de la solicitud de declaratoria promocional y las instancias de evaluación y control posteriores.

El Poder Ejecutivo con el asesoramiento previo de la Comisión de Aplicación, emitirá una resolución declarando la inclusión del proyecto en el marco de la actividad promovida por el presente Decreto estableciendo los beneficios fiscales y el período de su utilización.