Valuación de inmuebles rurales y mejoras para Impuesto al Patrimonio

El contexto de la valuación patrimonial rural

Las sociedades que se dedican a la explotación agropecuaria enfrentan un desafío particular al momento de valuar sus activos para el Impuesto al Patrimonio (IP). La pregunta clave es: ¿cómo se valúan los inmuebles rurales y las mejoras realizadas sobre ellos?

Esta consulta resuelve una situación común: una SRL con actividad ganadera, agropecuaria y forestal que posee inmuebles rurales con mejoras y necesita determinar el criterio correcto de valuación para efectos del IP.

Marco normativo aplicable

Para las sociedades personales con patrimonio afectado a explotación agropecuaria, la normativa establece un régimen específico:

• Deben aplicar el literal A) del artículo 9° del Título 14 T.O. 1996
• Se utiliza el valor real aplicable para 2012, reajustado anualmente según el Índice de Precios de Agricultura, Ganadería, Caza y Silvicultura del INE
• Para inmuebles sin valor real en 2012, se aplica el valor que fije la Dirección Nacional de Catastro
• A partir de 2020, el valor fiscal no puede superar el valor real de catastro vigente

¿Qué incluye el valor de catastro?

Un punto fundamental que aclara la DGI es que el valor fijado por la Dirección Nacional de Catastro ya incluye tanto el valor de la tierra como el de las mejoras. Específicamente:

El valor que fija dicha Dirección, incluye el valor de la tierra y el de las mejoras.

Sin embargo, es importante entender qué se considera "mejoras" en este contexto.

Definición de mejoras en inmuebles rurales

Según el artículo 101 del Decreto N° 150/007, se entiende únicamente por mejoras a:

• Construcciones (edificios y galpones)
• Solo se computan cuando existan efectivamente
• Si no puede determinarse su valor, se toma el 16.67% del valor total del inmueble rural

Por tanto, el valor de catastro comprende exclusivamente el valor de la tierra y las construcciones (edificios y galpones) que efectivamente se encuentren sobre ella.

Valuación ficta de bienes muebles

Además del inmueble, las sociedades deben computar el valor de los bienes muebles y semovientes de la explotación agropecuaria mediante una valuación ficta:

• Se multiplica el valor fiscal de los inmuebles por 40%
• Esto incluye bienes que no estén comprendidos en el valor de catastro
• Abarca elementos como maquinaria agrícola, herramientas, ganado, etc.

Opción de valuación por normas IRAE

Los contribuyentes que liquiden IRAE con contabilidad suficiente pueden optar por aplicar las normas de valuación del IRAE, con una excepción importante:

• La opción no aplica para bienes inmuebles rurales
• Los inmuebles siempre se valúan según el literal A) del artículo 9°
• La opción debe ejercerse por 3 años consecutivos mínimo
• Pasado ese período, puede modificarse con preaviso

Error común a evitar

Un error frecuente es duplicar la valuación de las mejoras:

• ❌ Incorrecto: Valuar el inmueble por catastro + valuar mejoras por separado según IRAE
• ✅ Correcto: El valor de catastro ya incluye tierra y construcciones

Si se ejerce la opción IRAE para otros bienes, las mejoras no comprendidas en el valor de catastro quedan incluidas en la valuación ficta del 40%.

Recomendaciones prácticas

Para una correcta liquidación del IP en explotaciones agropecuarias:

1. Identifique qué bienes constituyen construcciones (edificios/galpones) vs. otros bienes
2. Utilice el valor de catastro que ya incluye tierra + construcciones
3. Agregue la valuación ficta del 40% para bienes muebles y semovientes
4. Evalúe si conviene optar por normas IRAE para otros activos
5. Mantenga documentación que respalde la naturaleza de las mejoras

Texto completo de la consulta

CONSULTA TRIBUTARIA 6607
SRL PROPIETARIA DE INMUEBLES RURALES AFECTADOS A LA EXPLOTACION AGROPECUARIA – IP – MEJORAS – VALUACIÓN

Una sociedad de responsabilidad limitada, tiene por actividad principal la explotación ganadera, agropecuaria y forestal y la realización de actividades agroindustriales, industriales y comerciales. Utiliza para ello, inmuebles rurales que son de su propiedad, así como también arrendados.

Sobre los inmuebles rurales que son de su propiedad la sociedad tiene realizadas mejoras.

A los efectos del Impuesto al Patrimonio (IP) se encuentra valuando la parte que corresponde a los terrenos de los inmuebles rurales afectados a explotación agropecuaria aplicando el literal A) del artículo 9° del Titulo 14 T.O. 1996.

Por otro lado, las mejoras realizadas sobre esos inmuebles se están valuando en forma separada, aplicando las normas de valuación del Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE).

Sin embargo, entiende que, cuando la norma determina el criterio de valuación de los inmuebles rurales a los efectos de IP, lo determina de manera tal que incluye el valor de las mejoras realizadas.

En este contexto, consulta si a los efectos del IP, cuando se valúan los inmuebles rurales afectados a explotaciones agropecuarias de acuerdo al literal A) del artículo 9° del Titulo 14 T.O. 1996, están incluidos tanto el valor de la tierra como el de las mejoras fijas realizadas sobre esos inmuebles.

Adelanta opinión fundada acerca de que la forma correcta de valuar las mejoras fijas en inmuebles rurales afectados a explotaciones agropecuarias, es considerarlas incluidas dentro del valor del inmueble, o sea, el menor valor entre valor real de catastro vigente al momento de la liquidación y el valor real de catastro del año 2012 actualizado en función de la variación del Índice de Precios de Agricultura, Ganadería, Caza y Silvicultura publicado por el Instituto Nacional de Estadística.

RESPUESTA:

Se comparte parcialmente la opinión de la consultante y se aclara que la respuesta se dará bajo el supuesto de que la totalidad de los inmuebles por los que se consulta se utilizan para llevar a cabo explotaciones agropecuarias.

En primer término, cabe mencionar que de acuerdo con el último inciso del artículo 15° del Titulo 14 T.O. 1996 y al artículo 8° del Decreto 30/015 de 16.01.015, las sociedades personales que tengan patrimonio afectado a explotación agropecuaria deberán valuar los inmuebles rurales de acuerdo al literal A) del artículo 9° del Titulo 14 T.O. 1996.

Por lo tanto, las sociedades personales, aun cuando estén incluidas en el artículo 52° del Titulo 14 T.O. 1996, deberán considerar lo dispuesto en la norma referida: "Los bienes inmuebles rurales se valuarán por el valor real aplicable para el año 2012, el que se reajustará anualmente a partir del mismo según el Índice de Precios de Agricultura, Ganadería, Caza y Silvicultura publicado por el Instituto Nacional de Estadística. A tales efectos, dichos valores se ajustarán al 31 de diciembre de cada año en función del mencionado índice anualizado al 30 de noviembre inmediato anterior. Los inmuebles rurales que no tuvieran valor real para el año 2012, se valuarán por el valor real que les fije la Dirección Nacional de Catastro. Para los ejercicios posteriores, se aplicará dicho valor reajustado, en la forma prevista precedentemente. A partir de los ejercicios cerrados al 31 de diciembre de 2020, el valor fiscal así determinado, no podrá superar el que resulte de la aplicación de lo dispuesto en el inciso primero".

Es importante tener presente que de acuerdo con el artículo 20° del Título 1 T.O. 1996, el valor que fija dicha Dirección, incluye el valor de la tierra y el de las mejoras.

Adicionalmente el primer inciso del artículo 15° del Título 14 T.O. 1996 establece que el patrimonio de las personas jurídicas, de las personas jurídicas del exterior y el afectado a actividades comprendidas en el IRAE, se avaluarán, en lo pertinente, por las normas que rijan para dicho impuesto.

Por lo que, en aplicación de dicha disposición y remitiéndonos al artículo 101 del Decreto N° 150/007 de 26.04.007, debe entenderse únicamente por mejoras de los inmuebles rurales a las construcciones (edificios y galpones) y solo deben computarse cuando existan efectivamente. En caso de no poder determinarse fehacientemente su valor, se tomará el 16.67% del valor total del inmueble rural.

En suma, el valor fijado por la Dirección Nacional de Catastro comprenderá exclusivamente el valor de la tierra y también el valor de las construcciones (edificios y galpones) que efectivamente se encuentren sobre ella.

Por otra parte, de acuerdo con el literal f) del artículo 15 del Decreto N° 30/015, además del valor establecido en el literal A) del artículo 9° T.O. 1996 señalado, la consultante debe computar en su liquidación de IP el valor de los bienes muebles y semovientes de la explotación agropecuaria, los cuales deberá valuar en forma ficta multiplicando el valor fiscal de los inmuebles asiento de la explotación, por el 40%.

No se cuenta con el detalle de los bienes a los que la consultante considera como mejoras. De existir algunos que no quedaran comprendidos dentro del valor real de catastro por no ser las construcciones mencionadas, su valor en caso de tratarse de bienes muebles, queda comprendido dentro de este valor ficto señalado. Al respecto resulta de utilidad la lectura del artículo 116 del Decreto N° 150/007 en donde se encuentran enunciaciones de bienes muebles del sector agropecuario.

Sin perjuicio de esto, corresponde tener presente que el artículo 15° del Título 14 T.O. 1996 y el artículo 8° del Decreto N° 30/015, establecen que los contribuyentes que liquiden el IRAE con contabilidad suficiente podrán optar por aplicar las normas de valuación establecidas para dicho impuesto, salvo en lo relativo a los bienes inmuebles rurales.

La consultante manifiesta que se encuentra valuando las mejoras según las normas del IRAE por lo que se desprendería que ha ejercido dicha opción. La normativa señalada no establece un período mínimo de permanencia en la opción ni requisitos de comunicación previa a la Administración. No obstante, de acuerdo con el artículo 9° del Decreto N° 30/015, quien ejerza la opción deberá mantenerla durante tres ejercicios consecutivos como mínimo. Una vez transcurrido dicho lapso, podrá modificar el criterio de valuación adoptado, debiendo comunicarlo a la Administración antes del vencimiento del plazo para presentar la declaración jurada correspondiente al primer ejercicio en que pretenda aplicar el nuevo criterio.