Exoneración IRPF: cuándo un inmueble califica como vivienda permanente

¿Qué es la vivienda permanente para efectos del IRPF?

Una de las exoneraciones más consultadas del IRPF es la que permite no pagar impuesto por la venta de la vivienda permanente cuando se cumplan ciertos requisitos. Sin embargo, determinar qué constituye "vivienda permanente" no siempre es tan claro como parece.

La DGI ha sido clara: no basta con ser propietario del inmueble, ni siquiera con habitarlo ocasionalmente. La vivienda permanente implica que sea el lugar donde la persona reside de forma habitual y continua.

El caso analizado por la DGI

Un contribuyente vendió su único inmueble en Canelones en enero de 2009 y pagó IRPF por esa venta. Luego, en julio del mismo año, compró otra propiedad destinándole la totalidad del dinero obtenido en la primera venta.

El consultante solicitó la devolución del IRPF pagado argumentando que:

• Era su única propiedad
• La habitaba durante los veranos (diciembre a febrero)
• También la usaba algunos fines de semana y períodos en abril, julio y septiembre
• Cumplió con reinvertir el dinero en una nueva vivienda

El problema: Durante 8 meses del año (marzo a noviembre) vivía en Montevideo por razones laborales, no en el inmueble que vendió.

Los requisitos legales para la exoneración

Para que una venta de inmueble esté exonerada de IRPF, el artículo 27 literal L) del TO 96 exige que se cumplan todos estos requisitos:

1. Que constituya la vivienda permanente del vendedor
2. Que el monto de venta no supere 1.200.000 UI
3. Que al menos el 50% del producido se destine a comprar nueva vivienda permanente
4. Que entre la venta y la nueva compra no pasen más de 12 meses
5. Que el valor de la nueva vivienda no supere 1.800.000 UI

En este caso, aunque se cumplían los requisitos 2 al 5, falló el primero y más fundamental: que fuera vivienda permanente.

La decisión de la DGI

La DGI fue categórica: no corresponde la exoneración ni la devolución del IRPF pagado.

La fundamentación es clara: el consultante habitaba el inmueble solo durante aproximadamente un tercio del año. Durante las dos terceras partes restantes residía en otra morada en Montevideo.

"En definitiva el consultante durante dos terceras parte del año no habitaba el inmueble en cuestión, haciéndolo en otra morada."

Implicancias prácticas para otros casos

Esta resolución establece un precedente importante sobre cómo interpretar "vivienda permanente":

• No es suficiente ser propietario único: La propiedad por sí sola no determina dónde se reside permanentemente
• El uso ocasional no califica: Usar la propiedad los fines de semana o temporadas no constituye residencia permanente
• Importa dónde se vive la mayor parte del año: La residencia habitual es lo determinante
• Las razones laborales no cambian el análisis: Aunque sea por trabajo, si se vive mayormente en otro lugar, ahí está la vivienda permanente

¿Cómo evitar problemas similares?

Para quienes estén en situaciones similares, es fundamental:

• Evaluar honestamente dónde se reside la mayor parte del año
• Considerar que la DGI puede requerir pruebas de residencia efectiva
• En casos dudosos, consultar previamente a la DGI de forma vinculante
• Documentar adecuadamente el cambio de domicilio cuando corresponda

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.356

ENAJENACIÓN DE INMUEBLES Y ADQUISICIÓN DE VIVIENDA PERMANENTE - IRPF - DEVOLUCIÓN, NO CORRESPONDE.

Se consulta en forma vinculante por una persona física en cuanto al posible reintegro del monto abonado por concepto de IRPF atento a que con fecha 21.01.2009 vendió el inmueble padrón X ubicado en el Departamento de Canelones. Por dicha venta abonó el impuesto a las rentas de las personas físicas (IRPF).

El consultante manifiesta que al momento de la venta este inmueble constituía su única propiedad y era donde él habitaba desde el mes de diciembre hasta el mes de febrero inclusive, fines de semana y períodos en los meses de abril, julio y septiembre. Desde el mes de marzo hasta noviembre inclusive por razones laborales permanecía en la ciudad de Montevideo.

Con fecha 8 de julio de 2009 realiza la compra del segundo inmueble (padrón XX) con destino vivienda permanente, integrando en su totalidad el dinero obtenido en la venta del primer inmueble.

Sostiene el consultante que atento a las característica que reúne el negocio realizado corresponde el reintegro del monto de IRPF abonado por la primera enajenación.

No se comparte la opinión del consultante en relación al IRPF en tanto el literal L) del Artículo 27° Título 7 TO 96 establece:

"Están exonerados de este impuesto:
...........................................................................................
L) Los incrementos patrimoniales derivados de la enajenación, promesa de enajenación o cesión de promesa de enajenación de inmuebles que constituyan la vivienda permanente del enajenante, siempre que se cumplan conjuntamente las siguientes condiciones:
1. Que el monto de la operación no supere 1.200.000 U.I. (un millón doscientas mil unidades indexadas).
2. Que al menos el 50% (cincuenta por ciento) del producido se destine a la adquisición de una nueva vivienda permanente del contribuyente.
3. Que entre la enajenación o promesa de enajenación o cesión de promesa de enajenación del inmueble y la adquisición o promesa de adquisición de la nueva vivienda, no medie un lapso superior a doce meses.
4. Que el valor de adquisición de la nueva vivienda no sea superior a 1.800.000 U.I. (un millón ochocientas mil unidades indexadas)."

Conforme el citado artículo en una hipótesis de enajenación de inmueble, para que opere la exoneración de IRPF, el primer requisito que se debe observar es que el inmueble constituya "vivienda permanente" del enajenante.

Además requiere que el negocio jurídico en cuestión (enajenación, promesa de enajenación o cesión de enajenación de inmueble) verifique otros cuatro requisitos concomitantes. En este sentido las Consultas N°: 4.758 (Bol. 413), 4.889 (Bol. 422), 4.959 (Bol. 423), 5.020 (Bol. 427), 5.053 (Bol. 428), 5.143 (Bol. 428), 5.160 (Bol. 434), 5.187 (Bol. 434), 5.201 (Bol. 435) y 5.225 (Bol. 434).

En el caso planteado por el consultante, según él mismo lo señala, no habitaba el inmueble desde el mes de marzo hasta noviembre por razones laborales, permaneciendo en la ciudad de Montevideo. Y durante los meses de diciembre hasta febrero inclusive permanencía en el citado inmueble y durante los fines de semana y por "períodos" durante los meses de abril, julio y septiembre.

En definitiva el consultante durante dos terceras parte del año no habitaba el inmueble en cuestión, haciéndolo en otra morada.

En suma, atento a que el primer requisito previo al análisis de los otro cuatro requeridos por la normativa aplicable no se cumple, se entiende que no corresponde la exoneración de IRPF solicitada.

07.07.010 - El Sub Director General de la D.G.I., acorde.

BOLETÍN N° 446