Valuación de inmuebles recibidos en pago o permuta en el IRAE

¿Tu empresa recibió un inmueble como forma de pago o en una operación de permuta? Entonces esta modificación reglamentaria te interesa directamente. El Decreto 290/022 ajustó la forma en que se calcula el valor de esos inmuebles a efectos del Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE), corrigiendo una distorsión que generaba el esquema anterior.

¿Cuál era el problema con la regla anterior?

Antes de este decreto, el literal b) del artículo 73 del Decreto N° 150/007 establecía una regla clara pero rígida: los inmuebles recibidos en pago o por permuta debían tomarse por el valor real vigente a la fecha de la operación, es decir, el valor catastral fijado por la DGC (Dirección General del Catastro).

El inconveniente es que ese valor real catastral muchas veces no coincide con el precio pactado entre las partes en el contrato. Esto generaba distorsiones concretas:

• La empresa que recibía el inmueble lo incorporaba a su patrimonio por un valor (el catastral), mientras que la contraparte reconocía la operación por el precio contractual.
• Si el precio del contrato era superior al valor real, una parte de la operación quedaba "en el aire" desde el punto de vista fiscal.
• Se podían generar asimetrías entre la renta reconocida por quien entregaba el inmueble y el costo computable para quien lo recibía.

En definitiva, el criterio del valor real podía distorsionar la base imponible del IRAE en este tipo de transacciones.

¿Qué cambió con el Decreto 290/022?

El decreto modificó la redacción del inciso 1°, literal b) del artículo 73 del Decreto 150/007, introduciendo una alternativa que permite mayor coherencia fiscal entre las partes de la operación.

La nueva regla admite que los inmuebles recibidos en pago o permuta puedan valuarse por el valor fijado en el contrato, siempre que se cumpla una condición clave:

Que ese valor contractual origine, para la contraparte, renta gravada en la liquidación del impuesto a la renta que corresponda.

Es decir, si quien entrega el inmueble reconoce renta imponible (ya sea IRAE, IRPF u otro tributo aplicable) sobre la base del precio pactado en el contrato, entonces quien lo recibe puede incorporarlo por ese mismo valor contractual.

¿Por qué es importante la simetría fiscal?

Esta condición de "renta gravada en la contraparte" es el núcleo del cambio. La lógica es simple pero poderosa: si A le entrega un inmueble a B y paga impuesto sobre el precio del contrato, es razonable que B lo incorpore por ese mismo precio. De lo contrario, el sistema generaría una inconsistencia donde alguien tributa sobre una base mayor a la que el otro puede deducir o activar.

Este principio de simetría fiscal es ampliamente reconocido en el derecho tributario comparado y su incorporación al reglamento del IRAE es un avance hacia la coherencia del sistema.

Implicancias prácticas para empresas y contadores

• Operaciones de dación en pago: Si un deudor salda una deuda entregando un inmueble, el acreedor (empresa contribuyente de IRAE) podrá incorporarlo por el valor del contrato si el deudor reconoce renta gravada por esa operación.
• Permutas de inmuebles: En intercambios de propiedades entre empresas o entre personas y empresas, ambas partes podrán usar el valor contractual de forma simétrica, siempre que cada una tribute sobre la renta correspondiente.
• Documentación clave: Es fundamental contar con la documentación que acredite que la contraparte efectivamente reconoció renta gravada por la operación (declaraciones juradas, escrituras, etc.).
• Análisis caso a caso: La aplicación de este criterio requiere verificar la situación tributaria de la contraparte, por lo que el asesoramiento contable es esencial.

¿Qué pasa si la contraparte no tributa sobre el precio del contrato?

Si quien entrega el inmueble no genera renta gravada sobre el valor contractual —por ejemplo, porque está exento, porque la operación no es gravada para ella, o porque tributa sobre una base diferente—, se mantiene la regla anterior: se utiliza el valor real catastral vigente a la fecha de la operación.

Por tanto, el nuevo criterio es una opción condicionada, no una sustitución absoluta del valor real.

Texto completo de la consulta

Decreto 290/022 — Modificación del art. 73 del Decreto 150/007, relativo a la reglamentación del IRAE

VISTO: la forma de avaluación de los inmuebles recibidos en pago o por permuta, a los efectos de la liquidación del Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE).

RESULTANDO:

• I) que el literal b) del artículo 73 del Decreto N° 150/007, de 26 de abril de 2007, dispone que los inmuebles se tomarán por el valor real vigente a la fecha de la operación;
• II) que dicha disposición puede ocasionar distorsiones en el tratamiento fiscal de las operaciones a que refiere el Visto.

CONSIDERANDO: que se entiende conveniente modificar el criterio de avaluación de los inmuebles recibidos en pago o permuta, de forma tal que se pueda considerar el valor fijado en los respectivos contratos, cuando éste origine para la contraparte renta gravada en la liquidación del impuesto a la renta que corresponda.

ATENTO: a lo precedentemente expuesto.

EL PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA

DECRETA:

(*) Este artículo dio nueva redacción a: Decreto Nº 150/007 de 26/04/2007, artículo 73 inciso 1°, literal b).

Comuníquese y archívese.

LACALLE POU LUIS — AZUCENA ARBELECHE