Valores reales de inmuebles e IP: actualización 2021

Cada año, el Poder Ejecutivo emite un decreto que ajusta los valores reales de los inmuebles y los mínimos no imponibles del Impuesto al Patrimonio (IP). Para el año 2021, ese instrumento fue el Decreto 409/021, firmado por el Presidente Luis Lacalle Pou y la Ministra de Economía Azucena Arbeleche.

Si tenés propiedades en Uruguay o debés liquidar el Impuesto al Patrimonio, el ITP o el Impuesto de Enseñanza Primaria, estos números te afectan directamente. Acá te explicamos qué cambió y cómo impacta en tu situación.

¿Por qué se actualizan los valores cada año?

El valor real de los inmuebles —que es el que fija la Dirección Nacional de Catastro— se utiliza como base de cálculo para varios impuestos en Uruguay. Si ese valor no se ajusta periódicamente, pierde representatividad frente a la inflación y distorsiona la liquidación de los tributos.

La ley establece que los mínimos no imponibles del Impuesto al Patrimonio deben actualizarse conforme a la variación del Índice del Costo de Vida (ICV). En el período comprendido entre el 1° de octubre de 2020 y el 30 de setiembre de 2021, ese índice registró una variación del 7,41%. Ese mismo porcentaje se tomó como referencia para actualizar también los valores reales de los inmuebles.

El coeficiente de actualización 2021: 1,0741

El decreto establece que el valor real de cada inmueble para el año 2021 se obtiene multiplicando el valor real de 2020 por el coeficiente 1,0741. Esto equivale a aplicar un incremento del 7,41% sobre los valores del año anterior.

Importante: este coeficiente opera como un "piso" o referencia general. Si la Dirección Nacional de Catastro hubiera fijado un valor específico distinto para un inmueble en particular, ese valor prevalece sobre el resultado del coeficiente.

¿Cómo se calcula la base imponible para el IP, el ITP y Enseñanza Primaria?

Para los tres impuestos que toman como referencia el valor real de los inmuebles, el decreto aclara el mecanismo de cálculo:

• Se toma el promedio de los valores reales fijados por Catastro en los últimos 5 años.
• Esos valores históricos se actualizan aplicando los coeficientes generales de actualización vigentes para cada año.
• Si en alguno de esos años Catastro fijó un valor específico diferente al que resultaría del coeficiente general, el coeficiente de actualización se aplica sobre ese valor particular.

Este sistema de promedio quinquenal busca suavizar los efectos de variaciones bruscas en el valor de los inmuebles, tanto al alza como a la baja.

Mínimo no imponible del Impuesto al Patrimonio 2021

El decreto fijó los siguientes mínimos no imponibles para personas físicas y sucesiones indivisas:

• Persona individual: $ 5.303.000 (pesos uruguayos)
• Núcleo familiar: $ 10.606.000 (pesos uruguayos) — el doble del monto individual

Solo se tributa Impuesto al Patrimonio sobre el patrimonio neto que supere estos umbrales. Si el total de tu patrimonio neto gravado (incluyendo inmuebles, saldos bancarios, vehículos y otros activos, menos las deudas deducibles) no alcanza estos montos, no tenés obligación de pagar IP.

¿Qué impuestos están involucrados?

Los valores reales de inmuebles actualizados por este decreto impactan en la liquidación de los siguientes tributos:

• Impuesto al Patrimonio (IP): grava el patrimonio neto de personas físicas, sucesiones indivisas y empresas. Para personas físicas, la base incluye los inmuebles a valor real.
• Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP): se aplica en operaciones de compraventa, permutas, herencias y otras transmisiones de inmuebles. La base de cálculo considera el valor real catastral.
• Impuesto de Enseñanza Primaria: tributo departamental que grava a los propietarios de inmuebles rurales y suburbanos, calculado sobre el valor real.

Ejemplo práctico: ¿cómo afecta el coeficiente a tu inmueble?

Imaginá que tu apartamento tenía un valor real catastral de $ 3.000.000 en 2020:

• Valor real 2021 = $ 3.000.000 × 1,0741 = $ 3.222.300

Ese nuevo valor se incorpora al promedio quinquenal que se utiliza como base imponible. Si sos propietario de un solo inmueble con ese valor y no tenés otros activos significativos, probablemente sigas por debajo del mínimo no imponible de $ 5.303.000 y no debas IP.

En cambio, si tenés varios inmuebles o tu patrimonio neto total supera ese umbral, el incremento del valor real incide directamente en el monto del impuesto a pagar.

Texto completo de la consulta

Decreto 409/021 — Fijación del valor real de inmuebles urbanos, suburbanos y rurales. Año 2021

VISTO: la necesidad de ajustar el valor real de los inmuebles y los mínimos no imponibles para el Impuesto al Patrimonio del año 2021;

RESULTANDO:

I) que en el período comprendido entre el 1° de octubre de 2020 y el 30 de setiembre de 2021, el índice del costo de vida experimentó una variación del 7,41% (siete con cuarenta y uno por ciento), que es el que corresponde aplicar para fijar los mínimos no imponibles del Impuesto al Patrimonio;

II) que es aconsejable tomar similar porcentaje de incremento para actualizar los inmuebles del país;

CONSIDERANDO: que corresponde ajustar los valores referidos;

ATENTO: a lo precedentemente expuesto;

EL PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA DECRETA:

El valor real de los inmuebles para el año 2021, se determinará aplicando el coeficiente 1,0741 (uno con cero setecientos cuarenta y un diezmilésimos) a los valores reales de 2020, salvo que la Dirección Nacional de Catastro hubiera fijado un valor distinto.

Los sujetos pasivos del Impuesto al Patrimonio, del Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales y del Impuesto de Enseñanza Primaria, tomarán como base para liquidar los referidos tributos, el importe resultante de promediar los valores reales fijados por la Dirección Nacional de Catastro para los últimos 5 (cinco) años. A tal fin, dichos valores se actualizarán aplicando los coeficientes generales de actualización. Para aquellos años en que la referida Dirección hubiera fijado un valor distinto, el coeficiente de actualización se aplicará sobre este valor.

Fíjase en $ 5:303.000 (pesos uruguayos cinco millones trescientos tres mil) el mínimo no imponible del Impuesto al Patrimonio correspondiente al año 2021 para las personas físicas y sucesiones indivisas.

Para el núcleo familiar se duplicará el importe mencionado en el inciso anterior.

Comuníquese, publíquese y archívese.

LACALLE POU LUIS — AZUCENA ARBELECHE