Valores reales de inmuebles e Impuesto al Patrimonio 2022

Cada año, el Poder Ejecutivo emite un decreto que actualiza dos datos clave para quienes tienen propiedades en Uruguay: el valor real de los inmuebles y el mínimo no imponible (MNI) del Impuesto al Patrimonio. Para el año 2022, ese decreto fue el Decreto 421/022, firmado por el Presidente Luis Lacalle Pou y la Ministra de Economía Azucena Arbeleche.

Si tenés inmuebles urbanos, suburbanos o rurales en Uruguay —ya sea como persona física, parte de un núcleo familiar o sucesión indivisa— este decreto te afecta directamente. Te explicamos qué cambió y cómo impacta en tus impuestos.

¿Por qué se actualizan estos valores cada año?

El valor real de los inmuebles es la base de cálculo de varios impuestos en Uruguay: el Impuesto al Patrimonio (IP), el Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto de Enseñanza Primaria (IMEP). Si ese valor no se ajustara periódicamente, perdería representatividad frente a la inflación.

La normativa prevé que el ajuste se realice tomando como referencia la variación del Índice del Costo de Vida (ICV) en el período comprendido entre el 1° de octubre del año anterior y el 30 de setiembre del año en curso. Ese mismo porcentaje se usa también para actualizar los mínimos no imponibles del IP.

Las cifras concretas del Decreto 421/022

1. Coeficiente de actualización de inmuebles

Entre el 1° de octubre de 2021 y el 30 de setiembre de 2022, el ICV varió un 9,95%. En consecuencia, el decreto establece que el valor real de los inmuebles para 2022 se obtiene multiplicando el valor real de 2021 por el coeficiente:

Coeficiente 2022 = 1,0995

Este coeficiente se aplica de forma general, salvo que la Dirección Nacional de Catastro (DNC) haya fijado un valor diferente para un inmueble específico. En ese caso, prevalece el valor de Catastro.

2. Base de cálculo: promedio de los últimos 5 años

Para liquidar el IP, el ITP y el IMEP, no se toma el valor real del año corriente de forma directa. La ley establece que la base imponible surge de promediar los valores reales de los últimos 5 años, previamente actualizados con los coeficientes de actualización generales. Si en algún año Catastro fijó un valor especial, el coeficiente se aplica sobre ese valor particular.

Este mecanismo de promediación busca suavizar el impacto de oscilaciones bruscas en los valores de tasación.

3. Mínimo no imponible del Impuesto al Patrimonio 2022

El decreto fijó los siguientes MNI para personas físicas y sucesiones indivisas:

• Persona física o sucesión indivisa: $5.831.000 (pesos uruguayos cinco millones ochocientos treinta y un mil)
• Núcleo familiar: $11.662.000 (el doble del importe individual)

Solo el patrimonio que supere estos montos queda alcanzado por el Impuesto al Patrimonio. Si el valor de tu patrimonio neto —incluyendo inmuebles, saldos bancarios, vehículos y demás activos, menos deudas— no supera el MNI, no pagás IP.

¿A quién le importa esto en la práctica?

• Propietarios de inmuebles que liquidan Impuesto al Patrimonio: necesitan el valor real actualizado para calcular si superan el MNI y cuánto pagan.
• Compradores y vendedores de propiedades: el ITP se calcula sobre el valor real del inmueble (o el precio de compraventa si fuera mayor), por lo que este coeficiente impacta directamente en el costo de la transacción.
• Titulares de inmuebles rurales: además del IP, pueden estar alcanzados por el IMEBA o el IRAE agropecuario, donde el valor real también es un insumo relevante.
• Contribuyentes que optan por el régimen de núcleo familiar: al duplicar el MNI, pueden quedar fuera del alcance del IP incluso con patrimonios más elevados.

Ejemplo ilustrativo

Imaginá que en 2021 tu apartamento tenía un valor real de $3.000.000 fijado por Catastro. Para 2022, ese valor se actualiza así:

$3.000.000 × 1,0995 = $3.298.500

Luego, para liquidar el IP, ese valor entra en el promedio de los últimos 5 años (junto con los valores de 2018, 2019, 2020 y 2021, actualizados a moneda de cierre del ejercicio). El promedio resultante es lo que se compara con el MNI de $5.831.000.

Si sos el único propietario y ese es tu único activo relevante, muy probablemente estés por debajo del MNI y no tengas obligación de pago. Si tenés más bienes o el inmueble vale más, el excedente tributa a las alícuotas del IP.

Preguntas frecuentes

¿El coeficiente 1,0995 lo aplica automáticamente Catastro?
Sí. La Dirección Nacional de Catastro actualiza los valores en sus registros. Sin embargo, es recomendable verificar el valor real vigente en el portal de Catastro o con tu contador.

¿Qué pasa si Catastro asignó un valor distinto a mi inmueble?
Prevalece el valor fijado por Catastro. El coeficiente general se aplica sobre ese valor específico para los años siguientes en que no haya una nueva tasación.

¿El MNI del núcleo familiar requiere trámite especial?
Sí. Para acceder al MNI duplicado, los cónyuges o concubinos deben haber optado formalmente por el régimen de núcleo familiar ante la DGI. No es automático.

¿Este decreto aplica también a los inmuebles rurales?
Sí. El decreto menciona expresamente inmuebles urbanos, suburbanos y rurales. El coeficiente de actualización aplica a todos por igual, salvo valor especial de Catastro.

---

Texto completo de la consulta

Decreto 421/022 — Fijación del valor real de inmuebles urbanos, suburbanos y rurales. Año 2022

VISTO: la necesidad de ajustar el valor real de los inmuebles y los mínimos no imponibles para el Impuesto al Patrimonio del año 2022;

RESULTANDO:

I) que en el período comprendido entre el 1° de octubre de 2021 y el 30 de setiembre de 2022, el índice del costo de vida experimentó una variación del 9,95% (nueve con noventa y cinco por ciento), que es el que corresponde aplicar para fijar los mínimos no imponibles del Impuesto al Patrimonio;

II) que es aconsejable tomar similar porcentaje de incremento para actualizar los inmuebles del país;

CONSIDERANDO: que corresponde ajustar los valores referidos;

ATENTO: a lo expuesto;

EL PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA

DECRETA:

El valor real de los inmuebles para el año 2022, se determinará aplicando el coeficiente 1,0995 (uno con novecientos noventa y cinco diezmilésimos) a los valores reales de 2021, salvo que la Dirección Nacional de Catastro hubiera fijado un valor distinto.

Los sujetos pasivos del Impuesto al Patrimonio, del Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales y del Impuesto de Enseñanza Primaria, tomarán como base para liquidar los referidos tributos, el importe resultante de promediar los valores reales fijados por la Dirección Nacional de Catastro para los últimos 5 (cinco) años. A tal fin, dichos valores se actualizarán aplicando los coeficientes generales de actualización. Para aquellos años en que la referida Dirección hubiera fijado un valor distinto, el coeficiente de actualización se aplicará sobre este valor.

Fíjase en $ 5:831.000 (pesos uruguayos cinco millones ochocientos treinta y un mil) el mínimo no imponible del Impuesto al Patrimonio correspondiente al año 2022 para las personas físicas y sucesiones indivisas.

Para el núcleo familiar se duplicará el importe mencionado en el inciso anterior.

Comuníquese y archívese.

LACALLE POU LUIS — AZUCENA ARBELECHE