Programa Habitacional "Entre Todos": subsidios y fideicomisos para vivienda

En febrero de 2022, el Poder Ejecutivo uruguayo aprobó el Decreto 59/022, por el cual se creó el Programa Habitacional "Entre Todos" en el ámbito del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MVOT). Este programa busca facilitar el acceso a la vivienda a través de subsidios y mecanismos de financiamiento innovadores, involucrando tanto al sector público como al privado.

Si bien este decreto no es estrictamente una consulta tributaria de la DGI, tiene implicancias directas en materia fiscal y financiera para inversores, desarrolladores inmobiliarios y familias beneficiarias, especialmente en el marco de la Ley N° 18.795 de Viviendas de Interés Social, que habilita importantes beneficios tributarios.

¿Qué es el Programa Habitacional "Entre Todos"?

El Programa "Entre Todos" fue diseñado para complementar los programas habitacionales ya existentes del MVOT, con foco en los sectores socioeconómicos bajo, medio bajo y medio de la población uruguaya. Su objetivo central es viabilizar soluciones habitacionales que de otro modo serían inaccesibles para muchas familias.

Los proyectos admitidos bajo este programa pueden abarcar:

• Construcción de nuevas viviendas
• Refacción y ampliación de inmuebles existentes
• Reciclaje de propiedades en desuso
• Comercialización de inmuebles vinculados a los proyectos

¿Cómo funciona el subsidio?

Uno de los aspectos más relevantes del decreto es la definición del tope del subsidio estatal. El MVOT podrá otorgar un subsidio de hasta el 30% (treinta por ciento) del valor correspondiente a:

• El precio de adquisición del inmueble
• Las cuotas del préstamo hipotecario
• Los pagos de alquileres con opción a compra

Este subsidio se financia con cargo a los recursos presupuestales asignados al MVOT y se canaliza a través de fideicomisos, tal como lo habilitan los artículos 465 y 466 de la Ley N° 19.924.

El rol del fideicomiso en el programa

El fideicomiso es el vehículo jurídico-financiero elegido para articular este programa. El MVOT está facultado a:

• Participar en fideicomisos de inversión y/o administración
• Aportar fondos, inmuebles u otros activos al fideicomiso
• Recibir aportes de particulares, empresas y entidades estatales

Esta estructura permite combinar recursos públicos y privados, distribuyendo riesgos y ampliando la escala de los proyectos habitacionales. Desde el punto de vista tributario, los fideicomisos en Uruguay tienen un tratamiento específico en materia de IRAE, IVA e IRPF/IRNR, por lo que los inversores privados deben analizar con cuidado la estructuración fiscal de su participación.

Conexión con la Ley de Viviendas de Interés Social (Ley 18.795)

El decreto se enmarca expresamente en la Ley N° 18.795 de Promoción de Viviendas de Interés Social. Esto es clave desde la perspectiva tributaria, ya que dicha ley habilita exoneraciones de:

• IRAE sobre las rentas derivadas de proyectos promovidos
• IP (Impuesto al Patrimonio) sobre los bienes afectados al proyecto
• IVA en la enajenación de las viviendas promovidas
• IRPF e IRNR sobre las rentas obtenidas por los inversores
• Contribución Inmobiliaria y otros tributos departamentales, según el caso

Para acceder a estos beneficios, los proyectos deben ser declarados promovidos por la Comisión de Integración Urbana y Habitacional (CIUH), cumpliendo con los requisitos de precio máximo de venta, tipología constructiva y localización establecidos por la reglamentación.

El Sistema Nacional de Garantías (SiGa) como apoyo al financiamiento

El decreto también prevé el apoyo del Sistema Nacional de Garantías (SiGa) para facilitar el acceso al financiamiento durante la etapa de construcción. Esto reduce las barreras de entrada para desarrolladores que, sin garantías suficientes, no podrían acceder al crédito bancario necesario para ejecutar los proyectos.

Para los emprendedores del sector inmobiliario, esto representa una oportunidad concreta de financiamiento con respaldo estatal, combinable con los beneficios tributarios de la Ley 18.795.

¿Qué deben considerar los inversores y desarrolladores?

Si estás pensando en participar en proyectos enmarcados en el Programa "Entre Todos", hay algunos puntos clave a tener en cuenta:

• Estructura del fideicomiso: la forma en que se distribuyan las rentas del fideicomiso entre los fideicomitentes y/o beneficiarios determinará el tratamiento fiscal aplicable (IRAE, IRPF, IRNR).
• Declaración de proyecto promovido: sin esta declaración, no aplican los beneficios tributarios de la Ley 18.795, por lo que el trámite ante la CIUH es fundamental.
• Precio de venta y topes: los inmuebles deben ajustarse a los valores máximos establecidos para calificar como viviendas de interés social.
• Documentación contable: llevar una contabilidad ordenada desde el inicio del proyecto es imprescindible para acreditar costos, rentas y el cumplimiento de los requisitos del programa.

Texto completo de la consulta

PODER EJECUTIVO — CONSEJO DE MINISTROS
Decreto 59/022
Créase en el ámbito del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, el Programa Habitacional "Entre Todos".

Montevideo, 7 de febrero de 2022

VISTO: los artículos 465 y 466 de la Ley N° 19.924, de 18 de diciembre de 2020, éste último en la redacción dada por el artículo 229 de la Ley N° 19.996, de 3 de noviembre de 2021;

RESULTANDO:

I) Que por los artículos mencionados en el Visto, se autorizó al Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial a la participación en fideicomisos para la construcción de viviendas, en el marco de los programas habitacionales implementados por el Inciso y se facultó a transferir a dichos fideicomisos, con cargo a los recursos presupuestales asignados, las partidas destinadas a subsidios habitacionales de capital, cuotas de amortización de préstamos, pagos de arrendamientos con opción a compra y otras modalidades de adquisición de vivienda por parte de personas y familias beneficiarias;

II) Que el subsidio que el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial otorgue en el marco del programa habitacional a crearse, podrá representar hasta un máximo de 30% (treinta por ciento) del valor de adquisición del inmueble, de las cuotas del préstamo o de los pagos de alquileres con opción a compra, en su caso;

III) Que existen sectores de la población, que por sí mismos, no acceden a viviendas permanentes y es cometido del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, instrumentar la política de vivienda y generar diferentes alternativas y programas habitacionales, que permitan a las familias, el acceso a una solución habitacional acorde a su realidad socio económica;

IV) Que a tales efectos, se propuso instrumentar un nuevo Programa Habitacional para la construcción de viviendas, con la participación de inversores e interesados públicos y privados.

CONSIDERANDO:

I) Que se entiende imprescindible para efectivizar el derecho de acceso a la vivienda consagrado en nuestra Constitución, establecer nuevos mecanismos en el marco de las políticas de vivienda que permitan en la coyuntura actual del país, facilitar el involucramiento de otros actores, que aporten los recursos financieros necesarios para viabilizar el acceso a la vivienda;

II) Que el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, mediante este Programa, viabilizará una solución habitacional alcanzando a más familias mediante el otorgamiento de subsidios de capital y/o cuota que permitan el repago de los préstamos para vivienda, otorgados por la Banca Pública o Privada, así como por otras instituciones financieras, previsionales, crediticias y fiduciarias, así como de los alquileres con opción a compra, y demás modalidades que se admitan;

III) Que esta propuesta se enmarca en la política de vivienda delineada por el Poder Ejecutivo al amparo de la Ley N° 18.795, de 17 de agosto de 2011, de promoción a las viviendas de interés social y en el artículo 439 de la Ley N° 19.924, de 18 de diciembre de 2020, que previó el fideicomiso como uno de los instrumentos de la política de vivienda incluidos en el Plan Quinquenal de vivienda vigente;

IV) Que es necesario facilitar el financiamiento, ejecución y desarrollo de la construcción, refacción, ampliación, y/o reciclaje y comercialización de inmuebles a través de la creación o participación en fideicomisos de inversión y/o administración, aportando, entre otros, fondos, inmuebles u otros activos del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, de particulares, de empresas y/o de entidades estatales;

V) Que se entiende oportuno apoyar esta propuesta a través del Sistema Nacional de Garantías (SiGa) a los efectos de facilitar el acceso al financiamiento para la etapa de construcción de las viviendas.

ATENTO: a lo precedentemente expuesto y dispuesto por los artículos 45 y numeral 4 del artículo 168 de la Constitución de la República, a la Ley N° 13.728, de 17 de diciembre de 1968, a la Ley N° 16.112, de 30 de mayo de 1990, modificativas y concordantes, a la Ley N° 18.795, de 17 de agosto de 2011 y sus Decretos reglamentarios y a los artículos 439, 465 y 466 de la Ley N° 19.924, de 18 de diciembre de 2020, éste último en la redacción dada por el artículo 229 de la Ley N° 19.996, de 3 de noviembre de 2021.

EL PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA, actuando en Consejo de Ministros, DECRETA:

Créase en el ámbito del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, el Programa Habitacional "Entre Todos", en el marco de la Ley N° 18.795, de 17 de agosto de 2011 y sus Decretos Reglamentarios y de los Artículos 465 y 466 de la Ley N° 19.924, de 18 de diciembre de 2020, modificativas y concordantes.

El Programa Habitacional "Entre Todos" tiene como objeto promover y facilitar el acceso a la vivienda de los sectores socioeconómicos bajo, medio bajo y medio de la población, a efectos de complementar los programas vigentes del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.

Los proyectos de inversión en vivienda a presentarse al amparo de este Programa podrán estar vinculados a la construcción, refacción, ampliación, y/o reciclaje de inmuebles, los cuales deberán contemplar:

• a) La satisfacción de las necesidades habitacionales, individuales y familiares de los destinatarios.
• b) El acceso a la vivienda de los sectores socioeconómicos referidos en el artículo 2° del presente Decreto.
• c) La interacción social y física con el entorno donde se desarrollarán.
• d) El uso de materiales sustentables. [texto original truncado]