IRPF en venta de inmueble adjudicado en partición conyugal

Cuando un matrimonio se disuelve y los bienes quedan en indivisión durante años, la posterior venta de esos inmuebles genera preguntas concretas: ¿cuál es el costo fiscal a efectos del IRPF? ¿Se toma el valor de tasación pericial, el valor catastral o el precio de adquisición original? La DGI respondió en detalle este escenario, y la respuesta tiene implicancias importantes para cualquier ex cónyuge que esté pensando en vender.

El escenario: indivisión post-conyugal y venta posterior

En el caso consultado, un matrimonio bajo régimen de ganancialidad adquirió dos fracciones de campo en 1978. El vínculo matrimonial se disolvió en 1992, pero los inmuebles permanecieron en estado de indivisión post-comunitaria durante casi dos décadas más. Recién en 2009 se otorgó escritura de partición, adjudicándole una fracción a la ex cónyuge.

Al momento de encarar la venta, la consultante planteó una duda razonable: ¿puede tomar como costo fiscal el valor de tasación pericial al momento de la partición —en lugar del valor catastral— dado que este último arrojaría un impuesto desproporcionado?

¿Qué decía la normativa anterior?

La consultante apoyaba su postura en la Consulta N° 5.190, que había habilitado ciertos criterios más flexibles para la determinación del costo fiscal en situaciones similares. Sin embargo, la DGI señaló que ese criterio había quedado superado por un cambio normativo posterior.

El cambio normativo clave: Decreto N° 551/009

El Decreto N° 551/009 del 7 de diciembre de 2009 incorporó el artículo 26° bis al Decreto N° 148/2007, estableciendo reglas específicas para los casos de enajenación de inmuebles adjudicados por partición. Esta norma es la que rige para determinar el costo fiscal en estos escenarios.

La DGI fue clara: no corresponde tomar el valor de tasación pericial a la fecha de la partición como costo fiscal. La solución que plantea el nuevo artículo es diferente, pero igualmente razonable desde el punto de vista de la equidad tributaria.

¿Cómo se determina el costo fiscal, entonces?

Conforme al artículo 26° bis, existen dos opciones para liquidar el IRPF sobre la renta obtenida:

• Régimen de base real (inciso 1°): El costo fiscal se determina como el valor de adquisición original del bien por los integrantes del condominio, más el costo actualizado de las mejoras realizadas, debidamente documentadas. Es decir, se retrotrae al precio pagado en 1978, debidamente actualizado, y no al valor de la partición en 2009. La DGI destaca que esta solución se corresponde con un costo efectivo y real, que era precisamente lo que reclamaba la consultante.
• Régimen ficto (inciso 3°): Dado que el inmueble fue adquirido en 1978 —es decir, antes de la vigencia del IRPF—, los condóminos tienen la opción de determinar la renta mediante el régimen ficto del 15% sobre el precio de venta. Esto simplifica el cálculo y puede resultar más conveniente dependiendo de los valores involucrados.

¿Por qué no se acepta el valor de tasación pericial?

La consultante argumentaba que tomar el valor catastral generaría un impuesto injusto y contrario al artículo 6° del Código Tributario. La DGI no rechazó el argumento de fondo —de hecho, reconoció que la solución del art. 26° bis también apunta a reflejar un costo real— pero sí dejó en claro que el mecanismo legal vigente no es la tasación pericial a la fecha de partición, sino las opciones que prevé el decreto.

La solución normativa contempla tanto el régimen real (valor de adquisición original más mejoras actualizadas) como el régimen ficto del 15%, opciones que en conjunto permiten una tributación equitativa sin necesidad de recurrir a una tasación pericial.

Implicancias prácticas para quienes vendan inmuebles en situaciones similares

• Si el inmueble fue adquirido antes de la vigencia del IRPF (1° de julio de 2007), es posible optar por el régimen ficto del 15% sobre el precio de venta, lo que suele simplificar mucho la liquidación.
• En el régimen de base real, el costo fiscal no es el valor de la partición sino el valor de adquisición original del condominio, actualizado. Es fundamental contar con documentación del precio de compra original.
• Las mejoras realizadas al inmueble pueden sumarse al costo fiscal si están debidamente documentadas.
• La adjudicación por partición sin soulte total no genera un nuevo costo fiscal independiente: se mantiene la historia del bien desde su adquisición original.
• Ante situaciones de indivisión prolongada, conviene asesorarse antes de firmar cualquier escritura de venta para elegir el régimen más conveniente.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.333

ENAJENACIÓN DE INMUEBLE ADJUDICADO EN PARTICIÓN POR DISOLUCIÓN DE SOCIEDAD CONYUGAL – IRPF – COSTO FISCAL, DETERMINACIÓN.

I.- La Consulta.

Con fecha 15 de diciembre de 1978 bajo el régimen de ganancialidad, un matrimonio adquirió por compromiso de compraventa dos fracciones de campo.

En el año 1992, por sentencia del juzgado competente se disuelve el vínculo matrimonial. Las fracciones comentadas permanecieron en estado de indivisión post-comunitaria hasta que, con fecha 18 de junio de 2009, los co-indivisarios proceden a otorgar escritura de partición.

En la actualidad la compareciente (ex cónyuge), se encuentra abocada a la enajenación de la fracción adjudicada. En consecuencia entiende y pretende se tome como "costo fiscal" el quantum resultante de la tasación del inmueble a la fecha de la escritura de partición atento al criterio sostenido en Consulta N° 5.190 (Bol. 434). Argumenta que el valor pericial difiere sustancialmente del valor de catastro, lo cual, de tomarse este último, arrojaría un impuesto extremadamente elevado e injusto, solución que incluso violaría el art. 6° del Código Tributario. En definitiva solicita se permita tomar como costo fiscal el valor determinado por perito en lugar del valor real de Catastro.

II.- La Respuesta.

No se comparte la opinión de la consultante en tanto ha operado un cambio normativo a raíz del dictado del Decreto N° 551/009 de 07.12.009 el cual incorporó a lo dispuesto por el art. 26° del Decreto N° 148/2007 de 26.04.007 un art. 26° bis.

En consecuencia, a los efectos de determinar la renta sobre base real originada en incrementos patrimoniales correspondientes a enajenaciones de inmuebles adjudicados por partición (salvo con soulte total), conforme al inciso primero del artículo comentado, el costo fiscal estará constituido por el valor de adquisición de los bienes por los integrantes del condominio más el costo actualizado de las mejoras que se le hubieran realizado debidamente documentado. Tal solución como fuera reclamado en la consulta se condice plenamente con un costo efectivo y real.

Por otra parte, conforme al inciso tercero del art. 26° bis, en el caso consultado, habiendo el condominio adquirido el inmueble con fecha 15 de diciembre de 1978, posibilita a sus condóminos a determinar la renta originada en tal incremento patrimonial, por el régimen ficto del 15 % sobre el precio al momento de la venta.

15.06.010 – El Sub Director General de la D.G.I., acorde.

BOLETÍN N° 445