Impuesto al Patrimonio en herencias de inmuebles rurales arrendados

Contexto de la consulta

Esta consulta aborda una situación frecuente en el ámbito rural uruguayo: dos hermanos heredan un inmueble rural arrendado que está afectado a explotación agropecuaria, formando inicialmente un condominio. El valor del patrimonio supera las UI 12.000.000, por lo que queda gravado por el Impuesto al Patrimonio (IP) agropecuario.

La particularidad surge cuando estos herederos deciden dividir el inmueble mediante partición, creando dos padrones independientes, cada uno para un hermano.

Tratamiento del IP durante el condominio

Mientras existe el condominio, la DGI establece que:

• Cada condómino debe computar únicamente la cuota parte que le corresponda del patrimonio del condominio
• Para determinar la sobretasa aplicable, se debe considerar la totalidad de los activos del condominio
• El condominio constituye una Unidad Económico Administrativa (UEA) desde el punto de vista subjetivo
• Al superar las UI 12.000.000, los activos no están exonerados del IP

Efectos tributarios de la partición

Una vez realizada la partición del inmueble original en dos padrones independientes, la situación tributaria cambia significativamente:

"Con la cesación del condominio ocurrida en el presente ejercicio, ya no se configura la UEA desde el punto de vista subjetivo."

Aunque los dos padrones continúen arrendados al mismo arrendatario que explotaba el predio original, la DGI considera que no se configura UEA desde el punto de vista objetivo, siempre que no se cumplan los extremos del artículo 53° del Título 14 del T.O. 1996.

Análisis de las Unidades Económico Administrativas (UEA)

UEA Subjetiva

Se configura cuando existe condominio. En este caso, al realizarse la partición, desaparece la UEA subjetiva.

UEA Objetiva

Para que se configure, debe existir un interés común que evidencie una unidad empresarial subyacente. El simple hecho de que ambos padrones estén arrendados al mismo arrendatario no es suficiente para configurar esta UEA.

Escenarios futuros planteados

La consulta analiza dos posibles situaciones futuras al vencer los contratos de arrendamiento:

Escenario 1

• Hermano 1 (H1): Realiza explotación agropecuaria directa en su predio
• Hermano 2 (H2): Arrienda su inmueble a un tercero

Escenario 2

• Hermano 1 (H1): Arrienda su inmueble a un tercero
• Hermano 2 (H2): Arrienda su inmueble a otro tercero independiente

En ambos escenarios, la DGI confirma que no se verifica ninguno de los supuestos para configurar una UEA, ya que cada hermano toma decisiones independientes sobre su propiedad.

Implicancias prácticas para herederos

Esta consulta brinda claridad sobre varios aspectos importantes:

• Simplificación tributaria: La partición elimina la complejidad de gestionar una UEA
• Independencia fiscal: Cada hermano responde por el IP de su propio padrón
• Flexibilidad de gestión: Los herederos pueden tomar decisiones independientes sin configurar UEA
• Planificación patrimonial: Permite estrategias diferenciadas según los objetivos de cada heredero

Aspectos clave a considerar

Al enfrentar situaciones similares, es importante tener presente:

• La documentación adecuada de la partición es fundamental
• Los nuevos contratos de arrendamiento deben reflejar la nueva situación jurídica
• Cada heredero debe evaluar individualmente si su padrón supera los mínimos exonerados
• Las decisiones futuras sobre explotación o arrendamiento no generarán UEA si se toman independientemente

Texto completo de la consulta

PERSONAS FÍSICAS HEREDERAS DE UN INMUEBLE RURAL ARRENDADO AFECTADO A EXPLOTACIÓN AGROPECUARIA QUE FUE OBJETO DE PARTICIÓN – IP – TRATAMIENTO TRIBUTARIO.

Se consulta por parte de un profesional independiente el tratamiento tributario respecto del Impuesto al Patrimonio (IP) agropecuario, de dos personas físicas, hermanos (H1 y H2), que reciben por herencia un inmueble rural que se encuentra arrendado, siendo afectado a la explotación agropecuaria, conformando así un condominio.

Manifiesta que el valor del patrimonio afectado a explotaciones agropecuarias supera los UI 12.000.000 (doce millones de unidades indexadas), de acuerdo a lo previsto en el artículo 38° del Título 14 del T.O. 1996, quedando por lo tanto gravado por el IP.

En el año en curso se realizó la partición del referido inmueble (padrón A) conformándose así dos nuevos padrones (B y C) con igual cantidad de hectáreas, uno para cada hermano (H1 y H2).

El padrón original (padrón A) contaba con contrato de arrendamiento vigente. Una vez realizada la partición se procedió a la firma de dos nuevos contratos de arrendamiento por los respectivos padrones asignados en la partición (padrones B y C) sin alterar las condiciones del contrato original que el arrendatario (explotador del inmueble) poseía. Al terminar el actual contrato de arrendamiento se plantean dos alternativas:

• H1 realizará una explotación agropecuaria en el predio de su propiedad, mientras H2 dará en arrendamiento su inmueble a un tercero.
• H1 dará en arrendamiento su inmueble a un tercero, mientras que H2 dará en arrendamiento el suyo a otro tercero independiente.

Se consulta el tratamiento tributario respecto del IP que alcanza a las personas físicas, luego de la partición, en el escenario actual y futuro.

Respecto a la situación actual, el consultante adelanta opinión, en el sentido que a efectos del IP, cada una de las personas físicas debe computar únicamente la cuota parte que le corresponda del patrimonio del condominio, tanto para el impuesto como para la sobretasa y que a efectos de determinar la sobretasa aplicable deberá considerar la totalidad de los activos del condominio.

Manifiesta que el condominio constituye una Unidad Económico Administrativa (UEA) de acuerdo a lo establecido en el inciso tercero del artículo 53° del Título 14 del T.O. 1996 y que la propia norma establece expresamente que dicho caso encuadra en el concepto de UEA subjetiva.

Asimismo indica que en virtud de que los correspondientes activos de dicha UEA superan los UI 12.000.000 (doce millones de UI), por aplicación del artículo 38° del Título 14 de T.O. 1996, los mismos no se encuentran exonerados de IP.

Esta Comisión de Consultas, compartiendo la opinión del consultante considera que cada condómino deberá computar la cuota parte que le corresponda del patrimonio del condominio.

Con la cesación del condominio ocurrida en el presente ejercicio, ya no se configura la UEA desde el punto de vista subjetivo. Sin embargo, el consultante entiende que se configura UEA desde el punto de vista objetivo debido a que existen entre los titulares de los predios, vínculos tales que denotan una unidad en el centro de decisión. Los padrones ahora son propiedad de cada uno de los hermanos, pero se encuentran arrendados al mismo arrendatario que arrendaba el padrón original previo a la cesación del condominio y este último desarrolla la explotación agropecuaria en ambos padrones al mismo tiempo.

Esta Comisión de Consultas entiende que en este nuevo escenario ya no existe condominio y no se configura la UEA desde el punto de vista subjetivo. Desde el punto de vista objetivo, en tanto no se cumplieran los extremos exigidos por el artículo 53° del Título 14 del T.O. 1996 en cuanto a la existencia de un interés común evidenciando una unidad empresarial subyacente, aún cuando los dos padrones en su conjunto se encuentren arrendados al mismo arrendatario al que se arrendaba previo a la cesación del condominio y este último desarrolle la explotación agropecuaria en ambos padrones al mismo tiempo tampoco se configuraría UEA desde el punto de vista objetivo.

En cuanto a la situación futura, en las hipótesis planteadas, no se verificaría ninguno de los supuestos previstos en el artículo 53° del Título 14 del T.O. 1996 para configurar una UEA, ya que una de las personas físicas da en arrendamiento su padrón, mientras que la otra también podría darlo en arrendamiento o explotarlo ella misma.

14.12.023 - La Directora General de Rentas, acorde.
Fecha de publicación Web: 21 de febrero de 2024.