Deducción de inmuebles en el IRAE para obras de construcción: cambio definitivo

Si tu empresa se dedica a la construcción, promoción inmobiliaria o participás en fideicomisos de construcción al costo, este cambio normativo te interesa directamente. El Decreto 195/023, firmado el 27 de junio de 2023, modifica de forma permanente las condiciones para deducir el valor fiscal de inmuebles adquiridos en el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE).

¿Cuál era el problema antes?

Desde 2013, el Decreto N° 292/013 permitió —de forma transitoria— que las empresas constructoras y promotoras dedujesen en el IRAE el valor fiscal de los terrenos e inmuebles adquiridos, cuando estos se destinaban a integrar el costo de obras de construcción de inmuebles nuevos.

El inconveniente era la incertidumbre: esa flexibilización tenía fecha de vencimiento y debía renovarse periódicamente. De hecho, fue prorrogada en varias oportunidades, siendo la última prórroga la del Decreto N° 376/021, que la extendió hasta el 28 de febrero de 2024.

Esta situación generaba un escenario poco predecible para quienes planificaban inversiones de mediano y largo plazo en el sector de la construcción, ya que no sabían si la deducción seguiría vigente al momento de ejecutar sus proyectos.

¿Qué cambia con el Decreto 195/023?

La respuesta es simple pero muy relevante: la deducción deja de ser transitoria y pasa a tener carácter definitivo. El Poder Ejecutivo modificó directamente el texto del artículo 42, numeral 21) del Decreto N° 150/007 (reglamentario del IRAE), sustituyendo el inciso segundo por una redacción permanente.

En concreto, el nuevo texto establece que será deducible el valor fiscal de los inmuebles cuando se cumplan las siguientes condiciones:

• El inmueble fue adquirido desde el 1° de julio de 2007.
• Se destina a integrar el costo de ventas de bienes inmuebles nuevos.
• La construcción es realizada por empresas constructoras o promotoras, o en ejecución de contratos de fideicomisos de construcción al costo.
• La obra se inscribió ante el Banco de Previsión Social (BPS) a partir del 1° de setiembre de 2013.

¿Por qué importa que sea "definitivo"?

Más allá del contenido técnico de la norma, el cambio de carácter transitorio a permanente tiene implicancias prácticas muy concretas para el sector:

• Seguridad jurídica: las empresas pueden planificar proyectos de construcción a largo plazo sabiendo que la deducción estará disponible sin necesidad de aguardar renovaciones.
• Reducción de la carga fiscal: al poder deducir el valor fiscal del terreno adquirido, el IRAE a pagar disminuye, lo que mejora la rentabilidad de los proyectos inmobiliarios.
• Estímulo a la inversión: el Poder Ejecutivo lo explicita en los considerandos: la medida busca "facilitar la inversión en dicha actividad", reconociendo la incidencia que tienen estos bienes en el costo final de construcción.

¿A quiénes aplica concretamente?

Esta norma está dirigida a contribuyentes de IRAE que desarrollen actividades en el sector de la construcción, específicamente:

• Empresas constructoras que edifican inmuebles nuevos para su posterior venta.
• Empresas promotoras inmobiliarias que adquieren terrenos y promueven desarrollos de construcción.
• Participantes en fideicomisos de construcción al costo, figura muy utilizada en Uruguay para el desarrollo de proyectos residenciales y comerciales.

Es importante destacar que la deducción aplica sobre el valor fiscal del inmueble —no necesariamente el valor de mercado o el precio pactado— y solo cuando ese inmueble se destina a integrar el costo de ventas de inmuebles nuevos.

Condiciones que no deben perderse de vista

Aunque la norma sea ahora permanente, existen requisitos que siguen siendo indispensables para acceder a la deducción:

• La fecha de adquisición del inmueble debe ser a partir del 1° de julio de 2007. Inmuebles adquiridos antes de esa fecha no califican.
• La inscripción de la obra ante el BPS debe haberse realizado a partir del 1° de setiembre de 2013. Obras anteriores a esa fecha no aplican bajo esta modalidad.
• El inmueble debe destinarse efectivamente al costo de ventas, no a uso propio u otro destino.

Consejo práctico: Si estás desarrollando un proyecto de construcción y adquiriste el terreno después de julio de 2007, verificá que la inscripción ante el BPS esté en orden y consultá con tu contador si ya estás aprovechando esta deducción en tu liquidación de IRAE.

Texto completo de la consulta

PODER EJECUTIVO — MINISTERIO DE ECONOMÍA Y FINANZAS
Decreto 195/023
Montevideo, 27 de junio de 2023

VISTO: el numeral 21) del artículo 42 del Decreto N° 150/007, de 26 de abril de 2007.

RESULTANDO:

I) Que el Decreto N° 292/013, de 11 de setiembre de 2013, flexibilizó en forma transitoria las condiciones de deducción en el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE) del valor fiscal de inmuebles adquiridos para ser destinados a integrar el costo de obras de construcción de determinados inmuebles nuevos.

II) Que el plazo establecido en el referido Decreto N° 292/013, ha sido objeto de diversas prórrogas; la última de ellas, a través del Decreto N° 376/021, de 18 de noviembre de 2021, que extendió su aplicación hasta el 28 de febrero de 2024.

III) Que estas disposiciones promueven el desarrollo de nuevas inversiones en obras de construcción de inmuebles.

CONSIDERANDO:

I) La incidencia que tienen dichos bienes en el costo de construcción de inmuebles nuevos.

II) Que es conveniente darle carácter definitivo a las referidas condiciones como forma de facilitar la inversión en dicha actividad.

ATENTO: a lo precedentemente expuesto y la facultad concedida por el literal M) del artículo 22 del Título 4 del Texto Ordenado 1996.

EL PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA

DECRETA:

Sustitúyese el inciso segundo del numeral 21) del artículo 42 del Decreto N° 150/007, de 26 de abril de 2007, por el siguiente:

"Asimismo, será deducible el valor fiscal de los inmuebles adquiridos desde el 1° de julio de 2007 destinados a integrar el costo de ventas de bienes inmuebles nuevos construidos por empresas constructoras o promotoras, o en ejecución de contratos de fideicomisos de construcción al costo, siempre que la obra en construcción se inscriba ante el Banco de Previsión Social a partir del 1° de setiembre de 2013."

Comuníquese y archívese.

LACALLE POU LUIS; AZUCENA ARBELECHE.