Deducción de inmuebles en el IRAE: el cambio definitivo del Decreto 195/023

Durante años, muchas empresas constructoras e inversores inmobiliarios dependieron de una norma transitoria para poder deducir el valor fiscal de los terrenos en el costo de obras de construcción de inmuebles nuevos. Ese régimen, que nació en 2013 y fue prorrogado varias veces, acaba de volverse permanente gracias al Decreto 195/023. A continuación te explicamos de qué se trata, qué cambió y qué implicancias tiene para tu negocio.

¿Cuál era el problema original?

El artículo 42 del Decreto 150/007 —que reglamenta el IRAE— establece las condiciones bajo las cuales los contribuyentes pueden deducir determinados costos vinculados a la actividad. En su numeral 21), regula específicamente el tratamiento del valor fiscal de inmuebles adquiridos para integrar el costo de obras de construcción de inmuebles nuevos.

La normativa general imponía condiciones relativamente estrictas para esa deducción, lo que en la práctica encarecía la estructura de costos de los proyectos inmobiliarios y desincentivaba la inversión en construcción.

La solución transitoria de 2013 (y sus múltiples prórrogas)

El Decreto 292/013, dictado el 11 de setiembre de 2013, introdujo una flexibilización transitoria de esas condiciones: permitió que el valor fiscal de los inmuebles adquiridos para obras de construcción pudiera deducirse en el IRAE bajo condiciones más favorables.

El problema es que esa flexibilización tenía fecha de vencimiento, y el gobierno fue prorrogándola sucesivamente:

• Decreto 292/013 → régimen original transitorio (2013)
• Sucesivas prórrogas a lo largo de los años siguientes
• Decreto 376/021 (18 de noviembre de 2021) → última prórroga, vigente hasta el 28 de febrero de 2024

Esta dinámica de prórrogas generaba incertidumbre jurídica para inversores y empresas constructoras, que no podían planificar proyectos a largo plazo sin saber si el beneficio seguiría vigente.

¿Qué establece el Decreto 195/023?

El Decreto 195/023, firmado por el Presidente Lacalle Pou y la Ministra de Economía y Finanzas Azucena Arbeleche, da una respuesta clara a esa incertidumbre: vuelve definitivas las condiciones flexibles de deducción del valor fiscal de inmuebles en el IRAE para obras de construcción de inmuebles nuevos.

Para ello, modifica directamente el texto del numeral 21), inciso 2°) del artículo 42 del Decreto 150/007, incorporando de forma permanente las condiciones que hasta ahora eran transitorias. Ya no se necesitarán más prórrogas.

En síntesis: lo que antes era una excepción transitoria que vencía cada cierto tiempo, ahora es la regla general y permanente del reglamento del IRAE.

¿Por qué el gobierno tomó esta decisión?

Los considerandos del decreto son elocuentes. El Poder Ejecutivo reconoció expresamente:

• La incidencia relevante que tiene el costo del suelo (inmuebles) en el costo total de construcción de inmuebles nuevos.
• Que las condiciones flexibles promueven el desarrollo de nuevas inversiones en obras de construcción.
• Que es conveniente darle carácter definitivo a estas condiciones para facilitar y dar previsibilidad a la inversión en el sector.

En otras palabras, el gobierno evaluó que el beneficio cumplió su objetivo dinamizador y que mantenerlo de forma permanente es una política consistente con el fomento de la inversión inmobiliaria.

Implicancias prácticas para empresas y emprendedores

Si tu empresa se dedica a la construcción de inmuebles nuevos o invertís en proyectos inmobiliarios, este cambio tiene impacto directo:

• Mayor previsibilidad fiscal: ya no tenés que estar pendiente de si el régimen se prorroga o vence. Las condiciones de deducción son estables en el tiempo.
• Planificación a largo plazo: podés estructurar proyectos de construcción con mayor horizonte temporal sin incertidumbre sobre el tratamiento impositivo del terreno.
• Deducción del valor fiscal del inmueble: el valor fiscal del terreno adquirido podrá seguir integrando el costo de la obra y deducirse en el IRAE bajo las condiciones flexibles ya conocidas.
• Revisá tus liquidaciones de IRAE: si antes no aprovechabas este beneficio por desconocimiento o incertidumbre sobre su vigencia, ahora es el momento de evaluar su aplicación con tu contador.

Base legal de la medida

El decreto se fundamenta en el literal M) del artículo 22 del Título 4 del Texto Ordenado 1996, que otorga al Poder Ejecutivo la facultad de reglamentar las condiciones de deducción en el IRAE. Esto significa que la medida no requirió aprobación parlamentaria y tiene plena vigencia desde su publicación.

Texto completo de la consulta

Decreto 195/023 — Modificación del art. 42 del Decreto 150/007, relativo a la reglamentación del IRAE

VISTO: el numeral 21) del artículo 42 del Decreto N° 150/007, de 26 de abril de 2007;

RESULTANDO:

I) que el Decreto N° 292/013, de 11 de setiembre de 2013, flexibilizó en forma transitoria las condiciones de deducción en el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE) del valor fiscal de inmuebles adquiridos para ser destinados a integrar el costo de obras de construcción de determinados inmuebles nuevos;

II) que el plazo establecido en el referido Decreto N° 292/013, ha sido objeto de diversas prórrogas; la última de ellas, a través del Decreto N° 376/021, de 18 de noviembre de 2021, que extendió su aplicación hasta el 28 de febrero de 2024;

III) que estas disposiciones promueven el desarrollo de nuevas inversiones en obras de construcción de inmuebles;

CONSIDERANDO:

I) la incidencia que tienen dichos bienes en el costo de construcción de inmuebles nuevos;

II) que es conveniente darle carácter definitivo a las referidas condiciones como forma de facilitar la inversión en dicha actividad;

ATENTO: a lo precedentemente expuesto y la facultad concedida por el literal M) del artículo 22 del Título 4 del Texto Ordenado 1996;

EL PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA

DECRETA:

(*) Este artículo dio nueva redacción a: Decreto Nº 150/007 de 26/04/2007, artículo 42 numeral 21), inciso 2°).

Comuníquese y archívese.

LACALLE POU LUIS — AZUCENA ARBELECHE