Beneficios fiscales para Hoteles Condominio en Uruguay: cambios 2023

El sector hotelero uruguayo cuenta con un régimen especial de incentivos tributarios para una figura particular: los Hoteles Condominio. En junio de 2023, el Poder Ejecutivo actualizó ese marco normativo a través del Decreto 186/023, incorporando regulaciones más recientes y alineando el régimen con la realidad actual de las inversiones turísticas en el país.

Si sos inversor, desarrollador o tenés una empresa explotadora de este tipo de establecimientos, este artículo te explica qué cambió, qué beneficios fiscales están disponibles y qué condiciones debés cumplir.

¿Qué es un Hotel Condominio?

Un Hotel Condominio es una modalidad de inversión inmobiliaria turística en la que conviven dos figuras diferenciadas:

• Empresa promotora: es quien desarrolla y construye el proyecto, comercializando las unidades individuales.
• Empresa explotadora: es quien gestiona el establecimiento y presta los servicios de alojamiento turístico.

Esta separación entre quien construye y quien opera es la característica central de esta figura, y es precisamente lo que hace necesario un tratamiento tributario específico para cada rol.

Desde el año 2010, el Decreto 404/010 declaró promovida esta actividad al amparo de la Ley 16.906 de Promoción y Protección de Inversiones, habilitando el acceso a beneficios fiscales significativos.

¿Qué cambió con el Decreto 186/023?

La modificación central de este decreto es la incorporación del Decreto 268/020 (del 30 de setiembre de 2020) al marco regulatorio aplicable a los Hoteles Condominio. Hasta ahora, el régimen solo referenciaba al Decreto 455/007 y al Decreto 2/012. Con esta actualización, los proyectos pueden acceder a los criterios, matrices de indicadores y procedimientos establecidos en esa normativa más reciente.

En concreto, se modificaron cuatro artículos del Decreto 404/010:

• Artículo 4°: actualiza los criterios para otorgar beneficios fiscales y los plazos y procedimientos ante la Comisión de Aplicación (COMAP), incorporando el Decreto 268/020.
• Artículo 5°, literal j): redefine la exoneración de IRAE para la empresa explotadora, estableciendo cómo se calcula el beneficio aplicando la matriz de objetivos e indicadores.
• Artículo 7°: actualiza las causales de incumplimiento en la ejecución de la inversión.
• Artículo 8°: incorpora los márgenes de tolerancia para el cumplimiento de compromisos operativos del proyecto.

El beneficio clave: exoneración de IRAE para la empresa explotadora

El corazón del régimen es la exoneración del Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE) generado por la actividad promovida de la empresa explotadora. Algunos puntos clave a tener en cuenta:

• El monto y plazo máximo de exoneración surge de aplicar la matriz de objetivos e indicadores correspondiente al decreto aplicable (455/007, 2/012 o 268/020, según el momento de la inversión).
• Para el cálculo, se computan las inversiones ejecutadas tanto por la empresa promotora como por la explotadora.
• La inversión en obra civil de la promotora se computa por la explotadora a valor de costo, sin incluir el terreno, y siempre que se cuente con documentación fehaciente a satisfacción de la COMAP.
• Queda expresamente excluido del beneficio el IRAE generado por la venta de unidades que realice la empresa promotora. Es decir, el beneficio aplica a la explotación hotelera, no al negocio inmobiliario de venta.

Punto importante: la exoneración de IRAE beneficia a la empresa explotadora por su actividad hotelera. Las rentas que obtiene la promotora por vender unidades no están amparadas por este régimen.

Incumplimientos y márgenes de tolerancia

El régimen de promoción de inversiones implica asumir compromisos. El Decreto 186/023 actualiza las reglas en este sentido:

• El incumplimiento en la ejecución de la inversión o en los compromisos asumidos se configura según lo establecido en los artículos correspondientes del Decreto 455/007, 2/012 y 268/020 (art. 7°).
• Existe un margen de tolerancia respecto al cumplimiento de los compromisos operativos, definido también por referencia a esos decretos (art. 8°). Esto da cierta flexibilidad ante desvíos menores en la operativa del proyecto.

Estos mecanismos son gestionados por la Comisión de Aplicación (COMAP), organismo que evalúa los proyectos, emite recomendaciones al Poder Ejecutivo y controla el cumplimiento de los compromisos asumidos.

¿A quién le conviene prestar atención a este decreto?

Este marco normativo es relevante para:

• Desarrolladores inmobiliarios que estén planificando proyectos de Hotel Condominio en Uruguay.
• Empresas explotadoras de establecimientos hoteleros bajo esta modalidad que aún no hayan presentado su proyecto ante la COMAP.
• Inversores que evalúan participar en este tipo de vehículos de inversión turística.
• Contadores y asesores tributarios que asesoran a clientes del sector hotelero y turístico.

Si tu proyecto fue declarado promovido bajo el Decreto 404/010 original o sus modificativos anteriores, es importante revisar con tu asesor qué impacto tiene la incorporación del Decreto 268/020 en tu situación particular.

Texto completo de la consulta

PODER EJECUTIVO — MINISTERIO DE ECONOMÍA Y FINANZAS
Decreto 186/023
Montevideo, 26 de junio de 2023

VISTO: el régimen de incentivos tributarios dispuesto por el Decreto N° 404/010, de 29 de diciembre de 2010, y su modificativo, el Decreto N° 59/012, de 28 de febrero de 2012, al amparo de la normativa prevista en la Ley N° 16.906, de 7 de enero de 1998, de Promoción y Protección de Inversiones;

RESULTANDO:

• Que el Decreto N° 404/010, de 29 de diciembre de 2010, declara promovida la actividad desarrollada por Hoteles Condominio, destinados a la oferta de servicios de alojamiento realizadas para la captación de la demanda de turismo.
• Que el Decreto N° 59/012, de 28 de febrero de 2012, adecua las disposiciones a efectos de establecer el tratamiento aplicable a las distintas modalidades operativas que puede adoptar esta forma de inversión e incluye en el marco regulatorio al Decreto N° 2/012, de 9 de enero de 2012.

CONSIDERANDO: que es necesario introducir en el marco regulatorio referido, al Decreto N° 268/020, de 30 de setiembre de 2020, a efectos de la aplicabilidad del mismo;

ATENTO: a lo expuesto y a lo establecido por el Decreto-Ley de Promoción Industrial N° 14.178, de 28 de marzo de 1974, la Ley N° 16.906, de 7 de enero de 1998, el Decreto N° 404/010, de 29 de diciembre de 2010 y su modificativo, el Decreto N° 59/012, de 28 de febrero de 2012, el Decreto N° 268/020, de 30 de setiembre de 2020 y su modificativo, y que cuenta con la opinión favorable de la Comisión de Aplicación a que refiere el artículo 12 de dicha Ley;

EL PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA DECRETA:

Artículo 1°. Sustitúyese el artículo 4° del Decreto N° 404/010, de 29 de diciembre de 2010, por el siguiente:

"ARTÍCULO 4°.- Los criterios para otorgar los beneficios fiscales así como los plazos y procedimientos para que la Comisión de Aplicación efectúe la recomendación al Poder Ejecutivo serán los establecidos en los artículos 5°, 8°, 9° y 10 del Decreto N° 455/007, de 26 de noviembre de 2007 y modificativos, del Decreto N° 2/012, de 9 de enero de 2012 y modificativos y del Decreto N° 268/020, de 30 setiembre de 2020."

Artículo 2°. Sustitúyese el literal j) del artículo 5° del Decreto N° 404/010, de 29 de diciembre de 2010, por el siguiente:

"j) Exoneración del Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas generado por la actividad promovida desarrollada por la empresa explotadora por un monto y plazo máximo que resultará de aplicar la matriz de objetivos e indicadores de acuerdo a lo establecido en los artículos 5°, 15 y 16 del Decreto N° 455/007, de 26 de noviembre de 2007 y modificativos, 5°, 16 y 17 del Decreto N° 2/012, de 9 de enero de 2012 y modificativos, o 5°, 17 y 18 del Decreto N° 268/020, de 30 de setiembre de 2020 y modificativo, según corresponda, a las inversiones ejecutadas por la empresa promotora y la empresa explotadora. En lo que refiere a la obra civil, la inversión ejecutada por la empresa promotora, será computada por la empresa explotadora a valor de costo, sin considerar el valor del terreno y siempre que la explotadora disponga de la documentación fehaciente de tales inversiones a juicio de la Comisión de Aplicación. Queda excluido de esta exoneración el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas generado por la venta de las unidades que realice la empresa promotora."

Artículo 3°. Sustitúyese el artículo 7° del Decreto N° 404/010, de 29 de diciembre de 2010, por el siguiente:

"ARTÍCULO 7°.- El incumplimiento en la ejecución de la inversión y todos los compromisos asumidos se configurará de acuerdo a lo establecido en el artículo 12 del Decreto N° 455/007, de 26 de noviembre de 2007 y modificativos, el Decreto N° 2/012, de 9 de enero de 2012, y modificativos y el Decreto N° 268/020, de 30 de setiembre de 2020."

Artículo 4°. Sustitúyese el artículo 8° del Decreto N° 404/010, de 29 de diciembre de 2010, por el siguiente:

"ARTÍCULO 8°.- El margen de tolerancia respecto al cumplimiento de los compromisos asumidos en la operación del proyecto será el establecido en el artículo 13 del Decreto N° 455/007, de 26 de noviembre de 2007 y modificativos, en el artículo 14 del Decreto N° 2/012, de 9 de enero de 2012, y modificativos y del Decreto N° 268/020, de 30 de setiembre de 2020."

Comuníquese y archívese.
LACALLE POU LUIS; AZUCENA ARBELECHE; TABARÉ VIERA.