Beneficios fiscales en viviendas promovidas para arrendamiento: aclaración temporal

Si sos propietario de una vivienda promovida al amparo de la Ley N° 18.795 o la tenés en arrendamiento, este decreto te interesa. El Poder Ejecutivo emitió en agosto de 2021 una norma que despeja una duda que venía generando dolores de cabeza a contribuyentes y responsables designados: ¿desde cuándo aplican exactamente los beneficios fiscales modificados para los arrendamientos de viviendas promovidas?

¿De qué trata la Ley 18.795 y sus beneficios fiscales?

La Ley N° 18.795, de 17 de agosto de 2011, conocida como la ley de vivienda promovida, estableció un régimen de promoción de inversiones en construcción de viviendas de interés social. Una parte central de ese régimen son los beneficios fiscales para quienes adquieren unidades habitacionales promovidas y las destinan al arrendamiento.

Esos beneficios están regulados en el artículo 12 del Decreto N° 355/011, que fue modificado posteriormente por el Decreto N° 129/020 de abril de 2020. Fue justamente esa modificación de 2020 la que generó confusión sobre su alcance temporal.

¿Cuál era el problema?

El Decreto 129/020 introdujo cambios importantes en los beneficios fiscales del literal a) del artículo 12. Sin embargo, la norma no era lo suficientemente clara sobre un punto clave: ¿esos cambios aplican solo a las viviendas declaradas promovidas después del decreto, o también a las que ya tenían declaratoria promocional anterior?

Esta ambigüedad generó diversas interpretaciones por parte de:

• Los contribuyentes propietarios de las unidades.
• Los responsables designados en los contratos de arrendamiento (típicamente las inmobiliarias o administradores).

La incertidumbre jurídica tenía consecuencias prácticas concretas: diferente tratamiento fiscal según quién interpretara la norma, riesgo de errores en la liquidación de impuestos y potenciales contingencias para los involucrados.

Lo que vino a aclarar el Decreto 283/021

El decreto es quirúrgico y preciso. Agrega un único inciso al literal a) del artículo 12 del Decreto 355/011, que dice:

"Lo dispuesto en el presente literal será aplicable a partir de la vigencia del Decreto N° 129/020, de 16 de abril de 2020, a todas las viviendas que se destinen al arrendamiento, con independencia de la normativa vigente al momento de la declaratoria promocional de las viviendas promovidas."

En términos simples, esto significa:

• La fecha de corte es el 16 de abril de 2020 (entrada en vigencia del Decreto 129/020).
• Los beneficios modificados aplican a partir de esa fecha a todas las viviendas en arrendamiento, sin importar cuándo obtuvieron su declaratoria promocional.
• No hay distinción entre viviendas "viejas" y "nuevas" dentro del régimen: si el arrendamiento operó desde el 16/04/2020 en adelante, rige el nuevo texto.

¿A quién le impacta en la práctica?

Este decreto es relevante para varios actores del ecosistema de vivienda promovida:

• Propietarios inversores que adquirieron unidades bajo el régimen de la Ley 18.795 y las tienen en arrendamiento: deben aplicar los beneficios fiscales conforme al Decreto 129/020 desde su vigencia, independientemente de cuándo fue declarada promovida su unidad.
• Inmobiliarias y administradores designados como responsables: deben haber aplicado correctamente las retenciones y obligaciones fiscales desde abril de 2020.
• Inquilinos en contratos de arrendamiento de estas unidades: aunque no son los principales afectados fiscalmente, el régimen influye en cómo se estructura el contrato.

¿Qué pasa si hubo una aplicación incorrecta entre 2020 y 2021?

Si entre abril de 2020 y agosto de 2021 algún contribuyente o responsable aplicó un criterio diferente al ahora aclarado, podría encontrarse ante una situación de diferencia fiscal a regularizar. En ese caso, lo recomendable es:

• Revisar las liquidaciones realizadas en ese período.
• Consultar con un contador o asesor tributario para evaluar si corresponde presentar declaraciones rectificativas.
• Tener en cuenta que la aclaración normativa no implica necesariamente una sanción automática, pero sí define el criterio correcto para períodos pasados.

Texto completo de la consulta

PODER EJECUTIVO — MINISTERIO DE ECONOMÍA Y FINANZAS

Decreto 283/021

Agrégase un inciso al literal a) del art. 12 del Decreto 355/011, de 6 de octubre de 2011, en la redacción dada por el art. 4° del Decreto 129/020, de 16 de abril de 2020.

MINISTERIO DE ECONOMÍA Y FINANZAS — MINISTERIO DE VIVIENDA Y ORDENAMIENTO TERRITORIAL

Montevideo, 27 de Agosto de 2021

VISTO: la Ley N° 18.795, de 17 de agosto de 2011, el Decreto N° 355/011, de 6 octubre de 2011 y el Decreto N° 129/020, de 16 de abril de 2020;

RESULTANDO:

• I) que el artículo 12 del Decreto N° 355/011, de 6 octubre de 2011, dispone beneficios fiscales para aquellos que adquieran unidades habitacionales promovidas al amparo de la Ley N° 18.795, de 17 de agosto de 2011, para arrendamiento;
• II) que el artículo 4° del Decreto N° 129/020, de 16 de abril de 2020, introdujo modificaciones a los citados beneficios;
• III) que las citadas modificaciones han sido objetivo de diversas interpretaciones por parte de los contribuyentes y los responsables designados comprendidos en los arrendamientos de las unidades habitacionales referidas;

CONSIDERANDO: que es necesario precisar el aspecto temporal de los citados beneficios;

ATENTO: a lo precedentemente expuesto;

EL PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA

DECRETA:

Agrégase al literal a) del artículo 12 del Decreto N° 355/011, de 6 de octubre de 2011, en la redacción dada por el artículo 4° del Decreto N° 129/020, de 16 de abril de 2020, el siguiente inciso:

"Lo dispuesto en el presente literal será aplicable a partir de la vigencia del Decreto N° 129/020, de 16 de abril de 2020, a todas las viviendas que se destinen al arrendamiento, con independencia de la normativa vigente al momento de la declaratoria promocional de las viviendas promovidas."

Comuníquese, publíquese y archívese.

LACALLE POU LUIS; AZUCENA ARBELECHE; IRENE MOREIRA.