Avaluación de inmuebles en permuta o dación en pago para IRAE

Cuando una empresa recibe un inmueble en pago de una deuda o lo adquiere mediante permuta, surge una pregunta clave para liquidar el IRAE: ¿qué valor se le asigna a ese inmueble? Hasta setiembre de 2022, la respuesta era casi siempre la misma: el valor real vigente a la fecha de la operación. El Decreto 290/022, firmado el 15 de setiembre de 2022, vino a cambiar esa lógica y a corregir distorsiones que ese criterio generaba en la práctica.

¿Cuál era el problema con la regla anterior?

El artículo 73 del Decreto 150/007 establecía que, a efectos del IRAE, los inmuebles recibidos en pago o permuta debían tomarse por su valor real vigente —es decir, el valor catastral fijado por la Dirección Nacional de Catastro— sin importar lo que las partes hubieran acordado en el contrato.

Esto generaba distorsiones concretas:

• El valor real catastral muchas veces no refleja el precio de mercado del inmueble, pudiendo ser muy inferior al precio pactado.
• Si la contraparte tributaba sobre el precio real de la transacción (por IRPF, IRNR o IRAE), pero la empresa receptora activaba el bien por el valor catastral, se producía una asimetría fiscal entre vendedor y comprador.
• Esto podía perjudicar al adquirente en la determinación de futuros costos fiscales al momento de vender ese activo.

¿Qué cambia con el Decreto 290/022?

A partir del 1° de octubre de 2022, para los inmuebles transferidos desde esa fecha, se habilita tomar el valor que figura en el contrato en lugar del valor real catastral. Pero esta flexibilidad tiene condiciones y límites importantes.

Condición principal: la contraparte debe generar renta gravada

Para poder usar el valor contractual, es condición necesaria que la transferencia del inmueble constituya para la contraparte (el vendedor o quien entrega el bien) una renta gravada por:

• IRAE (Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas)
• IRPF (Impuesto a la Renta de las Personas Físicas)
• IRNR (Impuesto a las Rentas de los No Residentes)

Si la operación no genera renta gravada para quien transfiere el inmueble, no aplica la nueva regla y se vuelve al valor real catastral.

Piso infranqueable: el valor real catastral

Aunque se habilite el valor contractual, en ningún caso puede considerarse un importe inferior al valor real vigente a la fecha de la operación. El valor catastral sigue funcionando como un piso mínimo.

Excepciones: casos que no requieren la condición de renta gravada

Hay dos situaciones en que se puede usar el valor contractual aunque la contraparte no genere renta gravada:

• Vivienda de Interés Social (VIS): inmuebles comprendidos en el régimen del literal a) del artículo 10 del Decreto 355/011, en la redacción del Decreto 129/020.
• Inmuebles con exoneración especial: los comprendidos en la exoneración del literal L) del artículo 27 del Título 7 del Texto Ordenado 1996.

¿Qué pasa con inmuebles adquiridos antes del 1° de octubre de 2022?

Para los inmuebles que hayan sido adquiridos antes del 1° de octubre de 2022, el valor fiscal de costo se sigue determinando según la regla anterior: el valor real vigente a la fecha de adquisición. Este punto es relevante cuando en el futuro se transfiera ese inmueble y se quiera calcular el costo a deducir.

Esquema resumen de la nueva regla

• ✅ Transferencia desde el 1/10/2022 + contraparte con renta gravada (IRAE/IRPF/IRNR): se toma el valor contractual (con piso en valor real catastral).
• ✅ Inmueble VIS o con exoneración especial: se toma el valor contractual sin importar si hay renta gravada en la contraparte.
• ❌ Transferencia desde el 1/10/2022 + contraparte SIN renta gravada (y no es VIS ni exonerado): se toma el valor real catastral.
• ❌ Inmueble adquirido antes del 1/10/2022 (para determinar costo): se toma el valor real catastral de la fecha de adquisición.
• ⚠️ Sin valor real existente: el valor lo determinan peritos, pudiendo la DGI rechazarlo.

Implicancias prácticas para empresas

Esta modificación tiene impacto directo en situaciones habituales del mundo empresarial:

• Cancelación de deudas con inmuebles: cuando un deudor salda una obligación entregando un bien inmueble, ahora la empresa acreedora puede activar el bien por el valor contractual acordado.
• Permutas de inmuebles entre empresas: se evita la distorsión entre lo que tributa quien entrega y lo que activa quien recibe.
• Cálculo de futuros costos fiscales: activar el bien por un valor más cercano al real de mercado mejora la base de costo para una futura venta, reduciendo la ganancia fiscal a tributar.
• Planificación fiscal: es clave verificar si la contraparte efectivamente genera renta gravada por la operación, ya que de eso depende poder aplicar el nuevo criterio.

Texto completo de la consulta

PODER EJECUTIVO — MINISTERIO DE ECONOMÍA Y FINANZAS
Decreto 290/022
Montevideo, 15 de setiembre de 2022

VISTO: la forma de avaluación de los inmuebles recibidos en pago o por permuta, a los efectos de la liquidación del Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE);

RESULTANDO:

I) que el literal b) del artículo 73 del Decreto N° 150/007, de 26 de abril de 2007, dispone que los inmuebles se tomarán por el valor real vigente a la fecha de la operación;

II) que dicha disposición puede ocasionar distorsiones en el tratamiento fiscal de las operaciones a que refiere el Visto;

CONSIDERANDO: que se entiende conveniente modificar el criterio de avaluación de los inmuebles recibidos en pago o permuta, de forma tal que se pueda considerar el valor fijado en los respectivos contratos, cuando éste origine para la contraparte renta gravada en la liquidación del impuesto a la renta que corresponda;

ATENTO: a lo precedentemente expuesto;

EL PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA DECRETA:

Sustitúyese el inciso primero del literal b) del artículo 73 del Decreto N° 150/007, de 26 de abril de 2007, por los siguientes:

"b) Los inmuebles se tomarán por el valor real vigente a la fecha de la operación. Si no existiera valor real o se demostrara que corresponde tomar otro importe, su valor será determinado por peritos, el que podrá ser rechazado por la Dirección General Impositiva.

Los inmuebles transferidos a partir del 1° de octubre de 2022, se tomarán por los importes que consten en los respectivos contratos, siempre que no esté expresamente dispuesto por las normas vigentes que la transferencia se debe tomar por el valor en plaza, en cuyo caso se deberá tomar dicho valor. En ningún caso podrá considerarse un importe que sea inferior al valor real vigente a la fecha de la operación. Será condición necesaria que constituyan para la contraparte rentas gravadas para la liquidación de este impuesto, del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) o del Impuesto a las Rentas de los No Residentes (IRNR). Dicha condición no será de aplicación para:

I. los inmuebles comprendidos en el régimen del literal a) del artículo 10 del Decreto N° 355/011, de 6 de octubre de 2011, en la redacción dada por el artículo 3° del Decreto N° 129/020, de 16 de abril de 2020 (Vivienda de Interés Social).

II) Los inmuebles comprendidos en la exoneración dispuesta por el literal L) del artículo 27 del Título 7 del Texto Ordenado 1996.

En los restantes casos se tomarán por el valor real a que refiere el inciso anterior, excepto en las situaciones previstas en los dos últimos incisos del presente literal. Si no existiera valor real, su valor será determinado por peritos, el que podrá ser rechazado por la Dirección General Impositiva.

Para la determinación del costo en caso de transferencias de inmuebles que hayan sido adquiridos antes del 1° de octubre de 2022, el valor fiscal se determinará según lo dispuesto en el inciso primero."

Comuníquese y archívese.
LACALLE POU LUIS; AZUCENA ARBELECHE.