Venta de usufructo inmobiliario en cuotas: IRAE e IPAT

Introducción al tema

La venta del derecho de usufructo sobre inmuebles por parte de sociedades anónimas presenta complejidades tributarias específicas que requieren un análisis detallado. Esta operación, que implica la separación temporal entre el derecho de uso y goce del inmueble y su propiedad, genera efectos particulares tanto en el Impuesto al Patrimonio (IPAT) como en el Impuesto a la Renta de las Actividades Económicas (IRAE).

Aspectos clave del tratamiento en IPAT

Valuación de la nuda propiedad

Para determinar el valor de la nuda propiedad que permanece en el patrimonio de la sociedad vendedora, la DGI establece que debe aplicarse el método de descuento racional compuesto con una tasa del 6% anual por todo el período de vigencia del usufructo.

El cálculo se realiza sobre el mayor valor entre:

• El valor determinado según las normas del IRAE
• El valor de catastro del inmueble

Tratamiento del saldo a cobrar

Un aspecto fundamental es que el crédito por las cuotas pendientes de cobro no se asimila a una promesa de venta de inmueble. La DGI es clara al establecer que:

• La venta de usufructo transfiere el derecho desde el primer momento
• Es diferente a una promesa de compraventa donde el dominio se transfiere al final
• El adquirente del usufructo nunca podrá obtener la nuda propiedad

Por tanto, al cierre de cada ejercicio económico, la sociedad debe computar en su activo el saldo total pendiente de cobro.

Implicancias en el IRAE

Reconocimiento del resultado de la venta

El resultado por la venta del usufructo debe calcularse como la diferencia entre:

• Precio del usufructo (valor de venta)
• Valor fiscal del usufructo (diferencia entre valor fiscal del inmueble y valor fiscal de la nuda propiedad)

Importante: Este resultado debe reconocerse íntegramente en el ejercicio de la venta, no distribuyéndolo a lo largo del período de vigencia del usufructo.

Ganancia por tenencia de nuda propiedad

La sociedad debe reconocer anualmente una ganancia por tenencia de la nuda propiedad, dado que:

• El valor de la nuda propiedad crece año a año
• El valor del usufructo decrece proporcionalmente
• Al término del contrato, ambos valores coinciden con el valor fiscal pleno del inmueble

Revaluación y amortización de mejoras

Las mejoras del inmueble deben revaluarse y amortizarse en proporción al valor que tenga la nuda propiedad respecto al valor pleno del inmueble en cada año.

Diferencias conceptuales importantes

Usufructo vs. Promesa de venta

La DGI establece una distinción clara entre estos dos contratos:

Promesa de venta: Contrato regulado por la Ley 8.733 donde una parte se obliga a transferir el dominio al final del pago de todas las cuotas.

Venta de usufructo: El derecho se transfiere desde el primer momento, obligándose el adquirente al pago en cuotas, pero nunca podrá obtener la propiedad.

Consideraciones prácticas

Para sociedades constructoras

Este tratamiento es particularmente relevante para sociedades anónimas dedicadas a la construcción y venta de inmuebles que buscan:

• Generar flujos de ingresos a largo plazo
• Mantener ciertos derechos sobre sus desarrollos inmobiliarios
• Optimizar la estructura patrimonial de la empresa

Planificación fiscal

Es fundamental considerar que:

• El resultado se reconoce íntegramente en el primer ejercicio
• Se generan ganancias anuales por tenencia de nuda propiedad
• El tratamiento contable debe seguir estos criterios tributarios

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.365

ENAJENACIÓN DE S.A. DEL USUFRUCTUO DE UN INMUEBLE EN CUOTAS - IRAE - IPAT - TRATAMIENTO TRIBUTARIO.

Una sociedad anónima cuyo giro es construcción y venta de inmuebles consulta en forma vinculante el tratamiento tributario a dispensar, respecto al Impuesto al Patrimonio y al IRAE, a una operación que consiste en la venta a otra sociedad anónima del usufructo de un inmueble de su propiedad en un plazo de 35 años, venta que se cobrará en cuotas anuales y consecutivas en el mismo plazo de usufructo.

El consultante adelanta opinión que esta Comisión de Consultas comparte parcialmente y que se explicita a continuación.

Impuesto al Patrimonio

Se consulta sobre la forma de valuar la nuda propiedad y el saldo de precio por cobrar derivado de la venta del usufructo.

Respecto a la nuda propiedad corresponde remitirse a la Consulta N° 4.458 (Bol. 382) que ante la ausencia de una norma de valuación específica, fijó un criterio de valuación en base al método de integración analógica, siendo aplicable en la especie el artículo 9° literal E) del Título 14 T.O. 1996 referido a la valuación de la nuda propiedad de inmuebles para personas físicas, núcleos familiares y sucesiones indivisas.

De acuerdo a dicha norma el derecho de nuda propiedad de la S.A se determina aplicando el descuento racional compuesto a la tasa del 6% anual por todo el tiempo de vigencia del usufructo sobre el mismo bien.

El coeficiente obtenido mediante ese cálculo, de acuerdo a lo dispuesto por el Artículo 15° del Título 14 T.O 1996, se aplicará sobre el valor fiscal del inmueble, que en este caso será el mayor valor entre el determinado conforme a las normas del IRAE y el valor de catastro, por tratarse de un inmueble que no es asiento de una explotación comercial e industrial realizado directamente por su propietario.

En relación al crédito por las cuotas a cobrar por la venta a plazo del usufructo no se comparte la posición del consultante de considerar aplicable, por analogía, lo dispuesto en el literal C) del Artículo 9° del Título 14 T.O. 1996, en la medida que la venta del derecho de usufructo es un negocio distinto a la promesa de venta de un inmueble.

La promesa de venta de un inmueble es un contrato regulado por la Ley N° 8.733 de 17.06.931, por el cual una de las partes se obliga a transferir el dominio y la otra a adquirirlo por prestaciones pagaderas en cuotas sucesivas o periódicas. En cambio la venta del derecho de usufructo a plazo es un contrato en que el derecho de usufructo se transfiere al adquirente desde un primer momento obligándose este al pago del precio en cuotas.

Tampoco puede asimilarse un contrato a otro porque en la promesa de compraventa de un inmueble el promitente comprador, una vez que pagó todas las cuotas, adquiere el dominio pleno del bien, mientras que el adquirente del usufructo nunca podrá adquirir la nuda propiedad del bien que usufructuó.

Por tanto esta Comisión de Consultas considera que, al cierre de cada ejercicio económico, la sociedad deberá computar en su activo el saldo a cobrar pendiente resultante de la venta del derecho de usufructo.

Impuesto a la Renta de las Actividades Económicas.

Respecto al IRAE se coincide con el consultante en el sentido que deberá computarse en la liquidación del impuesto el resultado por la venta del usufructo, como la diferencia entre el precio del usufructo y el valor fiscal del mismo. El valor fiscal del usufructo, de acuerdo a lo dispuesto en la Consulta N° 2.840 (Bol. 176), se obtendrá por diferencia entre el valor fiscal del inmueble y el valor fiscal de la nuda propiedad calculado de acuerdo al método anteriormente indicado.

El resultado de la venta del derecho de usufructo deberá reconocerse en el ejercicio en que se produjo la venta y no en forma anual durante el plazo de vigencia del usufructo tal como lo plantea el consultante.

Asimismo, de acuerdo al criterio explicitado en las Consultas N° 3.662 (Bol. 288) y N° 4.458, la sociedad deberá reconocer una ganancia anual por tenencia de la nuda propiedad, gravada por IRAE, en la medida que al transcurrir los años el valor de la nuda propiedad del inmueble crece, mientras que el del usufructo decrece, hasta coincidir con el valor fiscal del inmueble al término del contrato.

Por último se concuerda con el consultante en que, la sociedad deberá computar la revaluación y amortización de las mejoras del inmueble en proporción del valor que tenga año a año la nuda propiedad respecto al valor pleno de la propiedad.

07.07.010 - El Sub Director General de la D.G.I., acorde.

BOLETÍN N° 446