Venta de unidades en pozo: cuándo se configura el hecho generador

¿Qué pasa con los impuestos en las ventas "en pozo" no formalizadas?

Es común en el mercado inmobiliario uruguayo que los desarrolladores vendan unidades de edificios en construcción mediante acuerdos informales o "boletos de reserva". Estos documentos privados permiten a los compradores ir abonando el precio mientras se completa la obra, pero generan dudas sobre cuándo exactamente se configuran las obligaciones tributarias.

La DGI se pronunció sobre esta situación frecuente, estableciendo criterios claros que todo escribano, desarrollador y comprador debe conocer.

El problema de los acuerdos informales

En el caso analizado, los propietarios de un terreno donde se construía un edificio realizaron ventas mediante:

• Acuerdos verbales o documentos privados simples ("boletos de reserva")
• Sin formalización notarial ni inscripción registral
• Sin pago de impuestos en el momento del acuerdo
• Pago total del precio durante la construcción

Posteriormente, para dar fecha cierta a estos pagos, se otorgaron cartas de pago protocolizadas antes de la escrituración definitiva.

Criterio de la DGI: la escrituración definitiva es clave

Para el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP)

La DGI fue clara: el hecho generador del ITP se configura con la escrituración definitiva, no con los acuerdos informales previos.

Esto se debe a que:

• Las promesas de enajenación también están gravadas por ITP
• Pero las promesas inscriptas exoneran a las compraventas posteriores
• En este caso, al ser documentos privados no inscriptos, no tienen aptitud jurídica para exonerar
• Por tanto, la compraventa definitiva sí está gravada

Importante: El monto imponible se determina por el valor real vigente al momento de la escrituración definitiva, debidamente actualizado.

Para el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

En cuanto al IRPF, la DGI estableció que:

• Los documentos privados carecen de fecha cierta según el Código Civil
• No son oponibles a terceros por falta de publicidad
• Para determinar el costo fiscal se considera la fecha y precio de la compraventa definitiva

Implicancias prácticas

Esta resolución tiene consecuencias importantes para los operadores del mercado inmobiliario:

Para los desarrolladores

• No hay obligación tributaria inmediata con los acuerdos informales
• Pueden seguir usando "boletos de reserva" sin formalizar
• Deben planificar el pago de impuestos para la escrituración definitiva

Para los compradores

• Mayor seguridad: no hay riesgo de multas por tributos no pagados en acuerdos informales
• El costo fiscal se determina al momento de la escritura definitiva
• Pueden ir pagando durante la construcción sin preocupaciones fiscales inmediatas

Para los escribanos

• Deben calcular los impuestos sobre el valor real actualizado a la fecha de escrituración
• No hay multas ni recargos por el período previo a la formalización
• Las cartas de pago protocolizadas son útiles para documentar pagos anteriores

Errores comunes a evitar

Error 1: Creer que los acuerdos informales generan obligaciones tributarias inmediatas. Realidad: Solo las promesas formalizadas e inscriptas están gravadas.

Error 2: Calcular multas desde la fecha de los acuerdos iniciales. Realidad: El hecho generador se configura con la escrituración definitiva.

Error 3: Usar valores catastrales desactualizados. Realidad: Se debe usar el valor real vigente y actualizado al momento de la escritura.

Recomendaciones

Para operar con seguridad jurídica en este tipo de operaciones:

1. Documenta claramente que los acuerdos iniciales son informales y sin efectos registrales
2. Planifica el flujo de caja considerando que los impuestos se pagan en la escrituración
3. Actualiza correctamente los valores para el cálculo de impuestos
4. Conserva la documentación de todos los pagos realizados durante la construcción

Texto completo de la consulta

ACUERDOS DE VENTA DE UNIDADES DE EDIFICIO DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN CONSTRUCCIÓN NO FORMALIZADOS - ITP - IRPF - HECHO GENERADOR, CONFIGURACIÓN - ESCRITURACIÓN DEFINITIVA - MONTO IMPONIBLE - COSTO FISCAL.

Una Escribana Pública realiza una consulta respecto de un negocio jurídico en el que fue llamada a intervenir y según el cual los propietarios de un inmueble en diferente proporción (67% y 33%), en el cual se está construyendo un edificio de propiedad horizontal, realizaron acuerdos de venta con personas amigas, (oficiando como "boletos de reserva"), los cuales no revistieron formalidad alguna ni por tanto se inscribieron ni se abonó por ellos impuesto alguno no obstante lo cual, los interesados fueron realizando los pagos acordados, integrando el precio en su totalidad.

Posteriormente, resolvieron formalizar lo actuado mediante el otorgamiento de carta de pago protocolizada, a fin de dotar a los pagos efectuados de fecha cierta y que pudiera establecerse en la escritura de compraventa definitiva, que el pago había sido realizado con anterioridad en su totalidad.

Se consulta si debe considerar como hecho generador para el pago de impuestos, dado que debe realizar la compraventa, lo siguiente: a) fecha de la promesa otorgada sin formalidad alguna y en consecuencia, calcular multas y recargos desde esa fecha independientemente que el primer valor real es al 2017 según cédulas catastrales que brindó el agrimensor; b) la fecha de la carta de pago con certificación de firmas y protocolización, por considerar que de esa forma se le dio fecha cierta a dichas promesas, y en consecuencia calcular multas y recargos desde esa fecha, independientemente que el primer valor real es al 2017 según cédulas catastrales que brindó el agrimensor; o c) el hecho generador se considera configurado al día en que se otorga la compraventa definitiva, con cédula catastral vigente, independientemente que relacione en dicha compraventa el compromiso para luego relacionar la carta de pago total.

RESPUESTA.-

En relación al Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP) es de aplicación el literal A) del artículo 1° del Título 19 del T.O. 1996, que establece que configuran hecho generador del tributo, las enajenaciones de bienes inmuebles. Por su parte, el literal B) prescribe como hecho generador, las promesas de enajenaciones de inmuebles, en tanto que el artículo 7° del mismo Título señala como exentas del pago de este impuesto a las enajenaciones que se realicen en cumplimiento de promesas inscriptas. En el caso en consulta, las promesas de compraventa obran en documento privado, no fueron inscriptas ni se abonó tributo alguno por ellas. Por lo tanto, no tienen aptitud jurídica para exonerar a las compraventas subsiguientes, las cuales están gravadas. ((Consulta N° 5.342 de 07.07.010) (Bol. N° 446)).

En definitiva, el hecho generador del ITP en el caso consultado se configura con la escrituración definitiva y el monto imponible está constituido por el valor real fijado de acuerdo con el artículo 10° del Título 19 T.O. 1996, vigente en el momento en que se configure el hecho gravado, actualizado.

En relación al Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF), se transcribe lo dictaminado en Consulta N° 5.091 de 21.07.009 (Bol. N° 434) en la que se dispuso que "... la promesa de compraventa es un contrato otorgado en documento privado y no es oponible a terceros por carecer de publicidad y fecha cierta, según lo establece el artículo 1587 del Código Civil. Por lo tanto a los efectos de determinar el costo fiscal se debe considerar la fecha de otorgamiento y el precio que derivan de la compraventa".

05.08.019 - El Sub Director General de la DGI, acorde.