Valor de adquisición en permutas de inmuebles para IRPF

El problema con las permutas inmobiliarias

Las permutas de inmuebles presentan un desafío particular en el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF): ¿cómo determinar correctamente el valor de adquisición del bien recibido? Esta consulta de la DGI resuelve una situación frecuente donde el contribuyente pretende aplicar criterios diferentes según le convenga económicamente.

El caso planteado

Una persona realizó una permuta de inmuebles en abril de 2018 con las siguientes características:

• Inmuebles entregados: valor equivalente a U$S 330.000
• Inmuebles recibidos: valor equivalente a U$S 300.000 + U$S 30.000 en efectivo
• Situación inicial: No tributó IRPF porque el valor real era inferior en más del 50% al valor de adquisición original
• Situación actual: Quiere vender el inmueble recibido por U$S 330.000

La consultante pretendía usar como valor de adquisición los U$S 300.000 de la tasación (no el valor real), argumentando que aplicar el valor real haría el negocio "ruinoso e inejecutable".

La respuesta de la DGI: consistencia en los criterios

La DGI fue clara: no se puede aplicar criterios diferentes según la conveniencia económica. El organismo rechazó la pretensión del contribuyente basándose en el principio de coherencia normativa.

"Cuando el contribuyente realizó la permuta consideró como precio de venta el valor real del inmueble, no tributando IRPF por ser dicho valor real menor al valor de adquisición. No obstante, para la posible venta pretende adoptar el criterio contrario, considerando como costo de adquisición el valor de tasación."

Marco normativo aplicable

La DGI fundamentó su resolución en:

• Artículo 20° del Título 7 del TO 1996: Para inmuebles adquiridos sin precio, se aplican las normas del artículo 25
• Artículo 32° del Decreto 148/007: Remite a los criterios del IRAE para rentas en especie
• Artículo 73 del Decreto 150/007: Los inmuebles se toman por el valor real vigente a la fecha de operación

Excepción: cuándo se puede tomar otro importe

La expresión "o se demostrara que corresponde tomar otro importe" del artículo 73 no refiere a conveniencia económica, sino a circunstancias objetivas como:

• Mejoras realizadas al inmueble (debidamente documentadas)
• Situaciones probadas y relevantes posteriores a la adquisición
• Cambios en las características del bien

Implicancias prácticas

Esta resolución establece principios importantes:

1. Consistencia de criterios: No se puede usar valor real para una operación y valor de tasación para otra según convenga
2. Valor real como regla: En permutas de inmuebles, el valor de adquisición es el valor real vigente en la fecha de operación
3. Documentación necesaria: Solo mejoras documentadas pueden modificar el valor base
4. Planificación tributaria: Es fundamental considerar las implicancias futuras al momento de realizar la permuta

Recomendaciones para contribuyentes

Si estás considerando una permuta inmobiliaria:

• Evaluá integralmente: Considerá tanto la tributación inicial como la futura venta
• Documentá mejoras: Cualquier inversión en el inmueble debe estar respaldada
• Asesoráte profesionalmente: Las permutas tienen implicancias complejas en IRPF
• Mantené consistencia: El criterio usado inicialmente debe mantenerse

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 6.161

PERMUTAS DE INMUEBLES - VALOR DE ADQUISICIÓN - IRPF - LIQUIDACIÓN.

I) La consulta planteada:

Se realiza la presente consulta vinculante, expresando que:

a) Con fecha 22 de abril de 2018 se realizó una permuta de inmuebles, habiendo la consultante trasmitido inmuebles por un valor equivalente a U$S 330.000 y la otra parte inmuebles por un valor equivalente a U$S 300.000 más la suma de U$S 30.000.

b) Por dicha permuta la consultante no tributó IRPF por cuanto el valor real a considerar, era inferior en más de un 50% al valor de adquisición.

c) Actualmente la peticionante tiene la posibilidad de vender el inmueble que recibió en permuta por la suma de U$S 330.000.

La compareciente consulta, cuál es el valor que corresponde tomar como valor de adquisición del inmueble adquirido por permuta a los efectos del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Y adelanta opinión señalando que deberá tomarse como valor de adquisición en la liquidación de dicho impuesto, el monto de U$S 300.000 como surge de las tasaciones de la escritura de permuta y de las dos tasaciones presentadas, y no el valor catastral del mismo. Como fundamento cita al artículo 73 del Decreto N° 150/007 de 26.04.007 debido a que "...el valor real del inmueble que se pretende transferir no es un monto adecuado para tomar en cuenta..." y "La tributación en base al valor real del negocio lo convertiría en un negocio ruinoso e inejecutable que además no respeta el valor del mercado verdadero al que se adquirió".

II) La respuesta

No se comparte la opinión del consultante.

En virtud de lo dispuesto en la normativa vigente que se expondrá, a los efectos de la liquidación del IRPF deberá considerarse el valor real vigente a la fecha de operación del bien recibido en permuta y que se pretende enajenar.

El artículo 20° del Título 7 del Texto Ordenado 1996 referido al resultado de enajenaciones de inmuebles, establece en su inciso tercero que "En el caso de que dicho inmueble hubiera sido adquirido sin precio, se aplicarán las normas del artículo 25 de este Título."

Por su parte, el artículo 25 del Título referido, dispone que el Poder Ejecutivo establecerá los criterios de valuación para los bienes y servicios recibidos en pago, por permuta y, en general para la determinación de las rentas en especie.

El artículo 32° del Decreto N° 148/007 de 26.04.007 relativo a Rentas en especie, establece que: "A los fines de avaluar los bienes y servicios recibidos en pago o por permuta, así como para determinar las rentas en especie correspondientes a la Categoría I del impuesto que se reglamenta, serán de aplicación los criterios de valuación establecidos para el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas".

En este sentido, el artículo 73 del Decreto N° 150/007 señala que: "A los fines de avaluar los bienes y servicios recibidos en pago o por permuta, así como para determinar las rentas en especie, se aplicarán las siguientes normas: (...) b) Los inmuebles se tomarán por el valor real vigente a la fecha de la operación. Si no existiera valor real o se demostrara que corresponde tomar otro importe, su valor será determinado por peritos, el que podrá ser rechazado por la Dirección General Impositiva".

En aplicación de la citada normativa, cuando el contribuyente realizó la permuta en 04/2018 consideró como precio de venta el valor real del inmueble y no el valor de tasación, no tributando IRPF por ser dicho valor real menor al valor de adquisición. No obstante, para la posible venta del inmueble que adquirió en la referida permuta pretende adoptar el criterio contrario, considerando como costo de adquisición el valor de tasación, en lugar del valor real.

El término del literal b) del artículo 73 del Decreto N° 150/007: "o se demostrara que corresponde tomar otro importe", no refiere a que al contribuyente le convenga o no económicamente utilizar como base el valor real u otro.

Es decir, no se trata de un tema de conveniencia al momento de la venta desde el punto de vista económico, sino que se refiere a que después de adquirido el bien hayan surgido circunstancias probadas y relevantes de que impliquen tomar un valor distinto al valor real (valor de adquisición) como, por ejemplo, que se hayan realizado mejoras en el mismo. En tal caso, la normativa permite (inciso cuarto del artículo 20° Título 7 TO 1996) incorporar al valor fiscal (costo de adquisición actualizado) el costo de las mejoras debidamente documentadas al momento de la factura respectiva (también actualizadas). En dicho caso, podría sumar al valor real el costo de dichas mejoras y, por eso, se trataría de una situación en que quedaría demostrado que "corresponde tomar otro importe".

En definitiva, siendo la previsión normativa aplicable ajena al ámbito de la conveniencia económica y, no existiendo en el caso planteado circunstancias posteriores al momento de la adquisición que ameriten tomar otro importe, se deberá tomar como valor de adquisición el valor real del inmueble.

11.09.018 - El Sub Director General de la DGI, acorde.