Error de identificación de inmueble: no hay devolución de impuestos

Cuando se comete un error en la identificación de un inmueble en una escritura de compraventa, surge la duda sobre si corresponde la devolución de los impuestos pagados. La DGI ha establecido un criterio claro al respecto que todo propietario debe conocer.

El caso concreto analizado

Una persona física vendió en 2015 lo que creyó era la unidad 002 de un edificio en propiedad horizontal, pagando correctamente el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Sin embargo, posteriormente se descubrió que:

• La intención real era vender la unidad 101 EP
• El comprador había ocupado esa unidad por años como inquilino y luego como promitente comprador
• Las facturas de servicios (OSE, UTE, ANTEL) estaban a nombre del comprador para esa unidad específica
• El error surgió por cambios en la numeración tras la incorporación al régimen de propiedad horizontal

La solución: negocio de acertamiento o fijación

Para corregir el error, las partes realizaron un negocio de acertamiento o de fijación el 15 de octubre de 2015, donde:

• Se dejó sin efecto la compraventa errónea
• Se formalizó la venta de la unidad correcta (101 EP)
• Se pagaron nuevamente los impuestos correspondientes

Dato importante: Este tipo de contratos son retroactivos entre las partes, pero frente a terceros solo tienen efectos hacia el futuro.

El criterio fiscal de la DGI

La DGI fue contundente en su respuesta: no corresponde la devolución de los impuestos pagados en la primera operación. Los fundamentos son:

La situación jurídica producida en la compraventa de la unidad XX/002 no puede considerarse como no acaecida; la enajenación desplegó todos sus efectos y fue alcanzada por los impuestos oportunamente abonados.

Definición legal de enajenación

Según el artículo 5° del Decreto N° 252/998, la enajenación "comprende los negocios jurídicos hábiles para desplazar de un patrimonio a otro la titularidad de un bien inmueble". Este concepto es aplicable tanto para ITP como para IRPF.

Por tanto, aunque haya existido un error de identificación:

• Hubo transferencia efectiva de dominio
• Se inscribió en el Registro de la Propiedad
• La operación produjo todos sus efectos jurídicos

Implicancias prácticas para propietarios

Esta resolución establece precedentes importantes:

• Verificación previa: Es fundamental revisar minuciosamente la identificación de inmuebles antes de firmar escrituras
• Doble tributación inevitable: Los errores de identificación pueden generar pago doble de impuestos sin posibilidad de recupero
• Responsabilidad notarial: La revisión de documentos y planos debe ser exhaustiva
• Costos adicionales: Además de los impuestos duplicados, se generan gastos notariales y registrales adicionales

Recomendaciones para evitar estos errores

Para prevenir situaciones similares, se recomienda:

• Verificar la correspondencia entre el número de unidad en planos vs. servicios públicos
• Revisar el padrón catastral en DGI antes de la escrituración
• Confirmar la identificación física del inmueble mediante inspección ocular
• Solicitar al escribano la verificación cruzada de todos los documentos
• En edificios en propiedad horizontal, verificar cambios recientes en numeración

Preguntas frecuentes

¿Puedo recuperar los impuestos si hubo error de identificación?
No. La DGI considera que igualmente hubo enajenación y transferencia de dominio, por lo que los impuestos están correctamente aplicados.

¿El negocio de fijación anula la primera operación?
Solo entre las partes y con efectos retroactivos. Frente a terceros y para efectos fiscales, ambas operaciones son válidas.

¿Qué pasa si vendo después el inmueble que compré por error?
Se puede vender normalmente, como ocurrió en este caso donde se vendió la unidad 002 a otra persona en 2017.

Texto completo de la consulta

La Consulta

Se presenta una persona física consultando respecto de los impuestos pagados en 2015, por la escritura de compraventa del Padrón XX/002, por concepto de Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP) e Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF), al no haber existido enajenación material del bien en esa oportunidad.

Se adjuntan escrituras de compraventa con los pagos de ITP e IRPF, declaraciones juradas y escritura del negocio de fijación, que se relacionarán, recibos de servicios y posteriormente a solicitud del miembro informante los planos de mensura y fraccionamiento del edificio de Propiedad horizontal.

Se detallan los hechos ocurridos:

a) Por escritura de compraventa de 29.07.015 autorizada por la Esc. A se enajena la unidad identificada como 002 a favor de C, que forma parte del edificio en propiedad horizontal de Montevideo. Se pagaron a la DGI los impuestos correspondientes, los que son reclamados en esta instancia.

b) Posteriormente, se advierte que en la escritura objeto de la compraventa se había identificado la enajenación de la unidad 002 (padrón XX/002) y no 101 EP entrepiso (padrón XX/EP101), como correspondía. Se menciona por la consultante que existieron determinadas circunstancias que llevaron al error. Luego de culminado un proceso de incorporación al régimen de PH, las unidades pasaron a identificarse con un número diferente al acostumbrado, a saber: "la unidad n°2, pasó a ser la 101 EP, la n°3 102 EP, la n° 4 002, la n°5 003. Manifiesta que el comprador ocupaba la unidad 101 EP (ex N°2) desde mucho tiempo atrás, primero como inquilino y luego como promitente comprador. La unidad estaba identificada con el N° 2,... por años en las facturas de OSE, UTE, ANTEL, etc, (se adjunta recibos identificados a favor del Sr. C).

c) Luego de advertido el error el 15.10.015, se procedió a suscribir un Negocio de fijación por medio del cual se dejó sin efecto la compraventa de la unidad 002 y las mismas partes firmaron una nueva escritura por la unidad 101 EP, pagándose nuevamente los impuestos y efectuándose el registro correspondiente.

d) El 28.03.017, el vendedor realiza la enajenación de la unidad 002 a otra persona, ya que el consultante era propietario de ambas unidades, abonándose los impuestos correspondientes.

Respuesta

De lo expuesto por la consultante, del análisis de los contratos presentados, así como del plano de mensura y fraccionamiento del edificio, advertimos que las partes querían comprar el Apto. 101 EP y por error se realizó la compraventa el 29.07.015 de la Unidad 002. Es decir, existió una divergencia entre la voluntad declarada y la voluntad real.

Para subsanar el error cometido se suscribe el 15.10.015 por los otorgantes el negocio de acertamiento o de fijación.

En dicho contrato las partes involucradas, establecieron en su cláusula segunda que: "Las partes declaran que el consentimiento otorgado para la compraventa anteriormente relacionada se dió por el padrón XX/EP101 DE MONTEVIDEO habiendo consignado erróneamente el padrón XX/002 de MONTEVIDEO."

Este contrato es retroactivo entre las partes pero, frente a terceros sólo es oponible para el futuro.

En tal sentido, entendemos que la situación jurídica producida en la compraventa de la unidad XX/002, no puede considerarse como no acaecida; la enajenación desplegó todos sus efectos y fue alcanzada por los impuestos oportunamente abonados (ITP e IRPF) e inscrita en el Registro de la Propiedad Inmueble a nombre del adquirente Sr. C.

En efecto, el concepto de enajenación expuesto en el artículo 5° del Decreto N° 252/998 de 16.09.998, que reglamenta el ITP expresa "... comprende los negocios jurídicos hábiles para desplazar de un patrimonio a otro la titularidad de un bien inmueble..." (concepto aplicable al IRPF según lo dispuesto en el inciso final del artículo 17° del Título 7 TO 1996).

En consecuencia, no corresponde realizar la devolución de los impuestos abonados el 29.07.015, ya que a la luz de los impuestos mencionados, oportunamente existió la enajenación de la unidad XX/002.

01.02.019 - El Sub Director General de la DGI, acorde.