Dación en pago y valuación inmobiliaria: criterios IRPF

La dación en pago es una figura jurídica frecuente en Uruguay, especialmente cuando se busca cancelar obligaciones mediante la entrega de bienes inmuebles. Sin embargo, su tratamiento fiscal genera consultas recurrentes, particularmente en lo referente a la valuación para efectos del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Marco normativo aplicable

La DGI ha establecido criterios claros mediante la aplicación de:

• Artículo 20° del Título 7 del TO 1996: Define el valor a considerar en enajenaciones
• Artículo 25° del mismo Título: Establece criterios para rentas en especie
• Artículo 32° del Decreto N° 148/007: Reglamentación específica
• Artículo 73° literal b) del Decreto N° 150/007: Valuación de inmuebles por valor real

Valuación del bien dado en pago

Cuando una persona física da un inmueble en pago para cancelar una deuda, debe considerarse el valor real del inmueble según Catastro vigente a la fecha de la operación.

Este criterio se fundamenta en que la dación en pago constituye una enajenación que genera renta gravada, por lo que debe aplicarse la normativa general de valuación de rentas en especie.

Costo de adquisición en enajenaciones posteriores

Un aspecto crítico surge cuando quien recibió el inmueble por dación en pago posteriormente lo enajena. En este caso:

El costo fiscal será el valor real vigente a la fecha en que se recibió el bien por dación en pago, no el valor de tasación que pudiera constar en la escritura.

La DGI ha sido clara al establecer que el literal b) del artículo 73° del Decreto N° 150/007 que permite "demostrar que corresponde tomar otro importe" no refiere a conveniencia económica, sino a circunstancias objetivas posteriores a la adquisición.

Excepciones al valor real

Solo procede apartarse del valor real como costo fiscal cuando:

• Se realizaron mejoras debidamente documentadas en el inmueble
• Existen circunstancias probadas y relevantes posteriores a la adquisición
• Se trata de casos específicos como expropiaciones con justa compensación

Adjudicaciones por partición

Para inmuebles adjudicados por partición hereditaria o división de condominio, rige el mismo principio: el costo fiscal es el valor real vigente al momento de la adjudicación.

Existe una excepción en los casos alcanzados por el artículo 26 bis del Decreto N° 148/007, donde el costo fiscal será el valor de adquisición original de los integrantes del condominio o causante.

Implicancias prácticas

Esta normativa tiene consecuencias importantes para la planificación fiscal:

Las tasaciones privadas incluidas en escrituras de dación en pago no modifican el costo fiscal para efectos del IRPF. Siempre prevalece el valor real catastral.

Es fundamental considerar esta regla al momento de:

• Estructurar operaciones de dación en pago
• Planificar enajenaciones posteriores de inmuebles recibidos en pago
• Calcular el potencial resultado fiscal de estas operaciones

Texto completo de la consulta

Consulta Tributaria 6137 - DACIÓN EN PAGO - ENAJENACIÓN DE INMUEBLES ADQUIRIDOS POR DACIÓN EN PAGO Y ADJUDICADOS POR PARTICIÓN - IRPF - VALUACIÓN - COSTO DE ADQUISICIÓN.

Se realiza una consulta mediante la formulación de las siguientes situaciones que serán respondidas por su orden:

Situación N° 1- Se otorga en el día de hoy una escritura de "paga por entrega de bienes" o "dación en pago". Forma de valuar los bienes dados en pago.

Al respecto, se consulta si para valuar los bienes dados en pago corresponde aplicar el artículo 25° o el 20° del Título 7 del TO 1996, en cuanto este último refiere a enajenaciones a título gratuito.

Situación N° 2- Se proyecta enajenar un bien que fue adquirido por una escritura de "Dación en pago" o "Paga por entrega de bienes". Costo de adquisición.

Se consulta si para determinar el costo de adquisición del bien recibido en pago corresponde aplicar el artículo 25° o el artículo 20° del Título 7 del TO 1996. En el caso de corresponder aplicar el citado artículo 25°, de surgir de la escritura antecedente de "Dación en pago" la tasación del bien realizada por perito tasador, el contribuyente considera que no corresponde tomar como costo el valor real de Catastro sino dicha tasación.

Situación N° 3- Adjudicación.

Se consulta si es aplicable al negocio jurídico "adjudicación" que es una "enajenación sin precio", el artículo 25° o 20° del referido Título 7 TO 1996.

Respuesta:

Situación N° 1- Sobre la forma de valuar los bienes dados en pago, en el entendido que se trate de una persona física que da en pago un bien inmueble, a los efectos de determinar el monto imponible del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF), el valor que deberá considerarse será el valor real del bien inmueble que se da en pago.

Ello en virtud de lo dispuesto por el artículo 20° literal A) del Título 7 del TO 1996 y artículos 25° de dicho Título, 32° del Decreto N° 148/007 de 26.04.007 y 73° del Decreto N° 150/007 de 26.04.007 literal b).

El artículo 20° del Título 7 TO 1996 establece: "(...) la renta derivada de dicha operación de enajenación de inmuebles estará constituida por la diferencia entre (...)

A) El precio de la enajenación o de la promesa en su caso, o el valor determinado de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 25 de este Título según corresponda".

Por su parte, el artículo 25° del mismo Título expresa: "Rentas en especie. El Poder Ejecutivo establecerá los criterios de valuación para los bienes y servicios recibidos en pago, por permuta y, en general para la determinación de las rentas en especie".

En efecto, de acuerdo a las precitadas normas y a lo dispuesto por el artículo 32° del Decreto N° 148/007 procede aplicar el citado artículo 73° del Decreto N° 150/007 que a efectos de determinar las rentas en especie, en su literal b) indica que "Los inmuebles se tomarán por el valor real vigente a la fecha de la operación".

Situación N° 2- En cuanto al costo de adquisición a considerar en la enajenación por una persona física de un inmueble que fue adquirido por dación en pago o paga por entrega de bienes, corresponde aplicar los artículos 20° (inciso 3°) del Título 7 referido y los precitados artículos 25° del mismo Título, 32° del Decreto N° 148/007, y 73° del Decreto N° 150/007 literal b), por lo que deberá considerarse como costo fiscal el valor real vigente a la fecha de la operación del bien inmueble recibido en pago y que se pretenda enajenar.

Al respecto, como fuera sostenido en Consulta N° 6.212 de 1°.03.019: "Es trasladable al caso la respuesta dada en la Consulta N° 6.161 de 11.09.018 (Bol. N° 544) en la cual se indica: "(...) El término del literal b) del artículo 73 del Decreto N° 150/007: "o se demostrara que corresponde tomar otro importe", no refiere a que al contribuyente le convenga o no económicamente utilizar como base el valor real u otro.

Es decir, no se trata de un tema de conveniencia al momento de la venta desde el punto de vista económico, sino que se refiere a que después de adquirido el bien hayan surgido circunstancias probadas y relevantes de que impliquen tomar un valor distinto al valor real (valor de adquisición) como, por ejemplo, que se hayan realizado mejoras en el mismo. En tal caso, la normativa permite (inciso cuarto del artículo 20° Título 7 TO 1996) incorporar al valor fiscal (costo de adquisición actualizado) el costo de las mejoras debidamente documentadas al momento de la factura respectiva (también actualizadas). En dicho caso, podría sumar al valor real el costo de dichas mejoras y, por eso, se trataría de una situación en que quedaría demostrado que "corresponde tomar otro importe".

En definitiva, siendo la previsión normativa aplicable ajena al ámbito de la conveniencia económica y, no existiendo en el caso planteado circunstancias posteriores al momento de la adquisición que ameriten tomar otro importe, se deberá tomar como valor de adquisición el valor real del inmueble."

No resulta de aplicación extrapolar la respuesta dada en Consulta N° 6.025 de 12.03.018 (Bol. N° 538) en que la enajenación refiere a bienes adquiridos como justa compensación de la expropiación, y no bienes adquiridos como consecuencia de una dación en pago, en tanto, como surge de la misma, dicha respuesta lo fue atendiendo a la existencia de normas de rango constitucional que establecen el concepto de justa compensación (artículos 32° y 331° de la Constitución de la República) en el caso de expropiación".

Situación N° 3- En lo que respecta a una posterior venta por parte de una persona física de un bien que le fuera adjudicado, a efectos de considerar cuál es el costo fiscal del bien que se enajena, en forma general se realizan las mismas apreciaciones que las realizadas en el numeral 2, siendo este el criterio sustentado en Consulta N° 5.372 de 21.01.011 (Bol. N° 452).

En cuanto a los casos de enajenaciones de bienes adjudicados por partición alcanzados por el artículo 26 bis del Decreto N° 148/007, el costo fiscal estará constituido por el valor de adquisición de los bienes por los integrantes del condominio o causante, en su caso. También deberán tenerse presentes las restantes disposiciones aplicables del referido Decreto en lo que respecta al régimen específico de las adjudicaciones por partición.