Deducción de cuotas hipotecarias BHU: ¿qué pasa sin novación?

El problema: pagar sin ser titular

Una situación común en el mercado inmobiliario uruguayo es cuando compradores asumen el pago de un préstamo hipotecario existente sin formalizar la novación de la deuda. Aunque económicamente se hacen cargo de las cuotas, legalmente el préstamo sigue a nombre del vendedor original.

Esta consulta tributaria aborda específicamente si es posible deducir las cuotas hipotecarias pagadas al BHU en el IRPF cuando no se es titular formal del préstamo.

Criterio de la DGI: titular del préstamo = quien puede deducir

La posición de la DGI es clara y tajante: no es posible deducir cuotas de préstamos hipotecarios si no se es titular del mismo. Esta interpretación se basa en:

• Artículo 38 literal E) del Título 7 T.O. 1996
• Artículo 56 bis del Decreto N° 148/007
• Resolución DGI N° 1.314/2013

La normativa establece como regla general que debe existir identidad entre el prestatario y quien pretende deducir las cuotas.

Excepciones previstas en la ley

La ley contempla únicamente una excepción específica: los padres pueden deducir cuotas de préstamos otorgados a sus hijos en estos casos:

• Hijos mayores legalmente declarados incapaces
• Hijos menores de edad
• Hijos con discapacidades graves (según criterios del BPS)

Para aplicar esta excepción se requiere que:

• Los hijos no practiquen la deducción
• Vivan conjuntamente con los padres

Requisitos de documentación

La Resolución DGI N° 1.314/2013 establece que las entidades financieras deben proporcionar comprobantes que identifiquen claramente:

• La entidad otorgante del préstamo
• El nombre y cédula del contribuyente titular
• En caso de pluralidad de titulares, todos deben estar identificados

Este requisito documental refuerza la necesidad de ser titular formal del préstamo.

Implicancias prácticas para compradores

Esta interpretación genera importantes consecuencias:

• Sin novación, no hay deducción: Por más que se paguen las cuotas, no se puede acceder al beneficio fiscal
• Pérdida del ahorro fiscal: Las deducciones por vivienda única pueden representar importantes ahorros en IRPF
• Incentivo a formalizar: La posición de DGI incentiva a completar la novación de la deuda

Recomendaciones para evitar problemas

Para asegurar el derecho a la deducción:

1. Completar la novación: Formalizar el traspaso de la deuda lo antes posible
2. Evaluar costos vs. beneficios: Comparar el costo de la novación con el ahorro fiscal perdido
3. Consultar profesional: Asesorarse sobre las mejores alternativas según cada caso
4. Documentar todo: Mantener respaldos de pagos y gestiones realizadas

¿Cuándo conviene la novación?

Aunque en el caso consultado la novación era "inconveniente económicamente", es importante considerar:

• El ahorro fiscal anual por deducciones
• Los costos de formalización de la novación
• Las diferencias en tasas de interés
• Los plazos y condiciones del nuevo préstamo

La decisión debe tomarse evaluando integralmente los aspectos financieros y fiscales de cada situación particular.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 6.162

CUOTAS DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS CON BHU PARA ADQUISIÓN DE VIVIENDA ÚNICA - IRPF - DEDUCIBILIDAD - NOVACIÓN DE LA DEUDA, NO REALIZACIÓN.

Se consulta con carácter vinculante cuál es el tratamiento fiscal aplicable en la liquidación del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) respecto de la deducción de los montos pagados por cuotas de un préstamo hipotecario con el BHU, destinados a la adquisición de la vivienda única y permanente del contribuyente. Los comparecientes (casados entre sí) aclaran que el costo de la vivienda no supera las UI 794.000 así como que los restantes requisitos exigidos por la Ley y el Decreto se cumplen. La consulta la realizan dado que, si bien económicamente han realizado el pago de las antedichas cuotas amortizables del préstamo, y aunque se obligaron en el contrato de compraventa a realizar la novación de la deuda dentro de un término de 24 meses, no la realizaron, por ser inconveniente desde un punto de vista económico, al implicar un cambio de las condiciones del préstamo original, por cuya razón, permaneció como titular del préstamo el promitente vendedor.

Adelantan opinión en sentido favorable a la deducción, por entender que ni la Ley ni el Decreto exigen que coincidan en una misma persona el titular del préstamo con el contribuyente de IRPF y que, además, reúnen todos los requisitos exigidos, lo que pueden demostrar fehacientemente.

RESPUESTA.- No se comparte la interpretación realizada por los consultantes en mérito a las siguientes consideraciones.

La normativa aplicable al caso es el literal E) del artículo 38° del Título 7 T.O. 1996; el artículo 56 bis del Decreto N° 148/007 de 26.04.007 y la Resolución DGI N° 1.314/2013 de 02.05.013.

Del análisis de las normas citadas resulta que la propia ley establece como excepción para que la deducción pueda ser realizada por otras personas, el caso de los padres, cuando los préstamos hayan sido otorgados a sus hijos mayores o menores, legalmente declarados incapaces, así como a aquellos que sufran discapacidades graves, de acuerdo a los criterios que establezca el BPS, siempre que los mismos no practiquen la referida deducción y vivan conjuntamente.

Por su parte, en cuanto a la Resolución DGI citada N° 1.314/2013, reglamentaria de la ley en este punto, establece las condiciones y requisitos necesarios para que pueda hacerse uso de la deducción de las cuotas, previendo la individualización del inmueble, del otorgante del préstamo y demás circunstancias a acreditar. El numeral 3°) de la Resolución, prescribe la obligación para el Banco Central y la Agencia Nacional de Vivienda, de tener disponible para cada persona física, un comprobante en el que se informará entre otras cosas, la identificación de la entidad otorgante y su número de RUC; el nombre y la cédula de identidad o equivalente del contribuyente, y en caso de pluralidad, para esa vivienda, en la titularidad del préstamo hipotecario, o de los promitentes compradores cuyo acreedor original sea el BHU, que deberán identificarse todos los titulares.

En el caso en consulta, la no realización de la novación supuso que respecto del préstamo cuyas cuotas se abonaran, se mantuvo como titular el contratante original y no los consultantes y por lo tanto, hasta que no se practique la novación, no existirá identidad entre el prestatario y las cuotas a deducir, lo que hace impracticable la deducibilidad pretendida.

01.10.018 - El Sub Director General de la DGI, acorde.