Venta de inmuebles rurales: ¿podés optar entre dos regímenes fictos?

Situación planteada

Una consulta interesante llegó a la DGI sobre la venta de inmuebles rurales por parte de productores agropecuarios. La pregunta central era si podían coexistir dos regímenes fictos diferentes para calcular el IRAE cuando se vende un campo que cumple condiciones específicas.

Esta situación se presenta cuando:

• El vendedor es contribuyente de IRAE que puede liquidar en forma ficta (no obligado a contabilidad suficiente)
• O es contribuyente de IMEBA con IRAE preceptivo por venta de inmuebles
• El inmueble es rural y está afectado a la actividad agropecuaria
• Fue adquirido antes del 1° de julio de 2007

Los dos regímenes fictos disponibles

Primer régimen: Escala general del 36%

Este régimen surge del artículo 64 del Decreto N° 150/007 y permite aplicar el 36% sobre el precio de venta del inmueble. Es el método tradicional para contribuyentes que no están obligados a llevar contabilidad suficiente.

Segundo régimen: Régimen especial del 6%

Establecido en el artículo 47° del T.O. 1996, este régimen considera como renta neta:

• 6% del valor en plaza del inmueble al 1° de julio de 2007
• Más la diferencia entre el precio de transacción y el valor en plaza al 1°/07/2007 (si es positiva)

Importante: Este segundo régimen está disponible únicamente para inmuebles adquiridos antes del 1° de julio de 2007, y el valor no puede ser inferior al valor real vigente fijado por Catastro.

Criterio de la DGI: Libre opción

La DGI fue categórica en su respuesta: ambos regímenes pueden coexistir y el contribuyente puede optar por el que le resulte más conveniente al momento de realizar la enajenación.

Esta flexibilidad es especialmente valiosa porque:

• Permite evaluar cuál método resulta en menor carga tributaria
• No requiere que el vendedor sea quien explota directamente el campo
• El régimen del 6% está disponible incluso para quienes llevan contabilidad suficiente

Análisis práctico de la opción

Para decidir cuál régimen conviene más, debés considerar:

Cuándo puede convenir el 36%

• Cuando el inmueble se adquirió a un precio muy alto en relación al actual
• Si el valor en plaza de 2007 era elevado comparado con el precio de venta actual

Cuándo puede convenir el 6%

• Cuando hubo una importante revalorización desde 2007
• Si el valor en plaza de 2007 era relativamente bajo
• Permite "congelar" parte de la ganancia al valor de 2007

Aspectos a tener en cuenta

Es fundamental recordar que:

• La opción debe ejercerse al momento de la enajenación
• Necesitás tener documentación que respalde el valor en plaza al 1°/07/2007
• El valor mínimo será siempre el valor real de Catastro
• Esta flexibilidad aplica tanto a contribuyentes de IRAE como de IMEBA con IRAE preceptivo

Texto completo de la consulta

VENTA DE INMUEBLE RURAL AFECTADO A ACTIVIDAD AGROPECUARIA ADQUIRIDO ANTES DEL 1º/07/2007 POR CONTRIBUYENTE DE IRAE O DE IMEBA CON IRAE PRECEPTIVO - IRAE - RENTA NETA, DETERMINACIÓN - REGÍMENES FICTOS, COEXISTENCIA.

Se consulta en forma vinculante, por parte de una unipersonal que gira en el ramo agropecuario, sobre el tratamiento fiscal aplicable a la venta de un inmueble rural, cuando se cumplen las siguientes tres situaciones:

1) El vendedor es un sujeto pasivo del Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE) que no se encuentra obligado a liquidar sus rentas por contabilidad suficiente, pudiendo determinar sus rentas en forma ficta; o es contribuyente del Impuesto a la Enajenación de Bienes Agropecuarios (IMEBA), liquidando IRAE preceptivo por la venta de inmuebles,

2) el inmueble vendido es asiento de la actividad agropecuaria, integrando el conjunto de bienes del "activo fijo" de la explotación,

3) el inmueble fue adquirido con anterioridad al 1°/07/2007.

Específicamente se consulta si coexisten dos regímenes fictos para contribuyentes que pueden liquidar el IRAE en forma ficta y para contribuyentes de IMEBA, con IRAE preceptivo por la venta de inmuebles, pudiendo optar por uno de ellos al momento de realizar la enajenación del inmueble afectado a la actividad agropecuaria: el que aplica el porcentaje del 36% de la escala dispuesta por el inciso segundo del artículo 64 del Decreto N° 150/007 de 26.04.007 previsto en el régimen general o el régimen que considera como renta neta el 6% del precio de la enajenación ajustado por el Índice Medio del Incremento de los Precios de Venta de los Inmuebles Rurales (IMIPVIR) establecido en los incisos octavo y noveno del mismo artículo.

Adelanta opinión en el sentido de que se pueden aplicar ambos regímenes.

Se comparte la opinión del consultante, el artículo 47° del Título 4 del T.O. 1996, en su inciso segundo, establece: "Cuando las rentas derivadas de la enajenación de bienes inmuebles afectados a actividades agropecuarias se encuentren alcanzadas por este impuesto, los contribuyentes podrán optar por determinar la renta neta de acuerdo al régimen general o por considerar como tal el 6% (seis por ciento) del valor en plaza del inmueble al 1° de julio de 2007, más la diferencia entre el precio de la transacción del inmueble y el valor en plaza del inmueble al 1° de julio de 2007, siempre que esta diferencia sea positiva. Esta opción se aplicará con relación a los inmuebles que hubieran sido adquiridos con anterioridad al 1° de julio de 2007, y en ningún caso el valor considerado para la aplicación del referido porcentaje podrá ser inferior al valor real vigente fijado por la Dirección Nacional de Catastro".

Adicionalmente, el artículo 64 del Decreto N° 150/007 permite, a los contribuyentes que no estén obligados a llevar contabilidad suficiente determinar sus rentas netas en forma ficta.

En consecuencia, las mencionadas normas permiten, a los contribuyentes que no estén obligados a llevar contabilidad suficiente determinar sus rentas netas en forma ficta y en particular los contribuyentes que desarrollen actividades agropecuarias podrán determinar en forma ficta el impuesto derivado de las ventas, servicios y demás rentas brutas, por el porcentaje correspondiente a la escala intermedia del inciso segundo de dicho artículo, es decir la escala del 36%, que se aplicará sobre el precio de venta del inmueble.

Este método de liquidación no inhibe de la posibilidad de aplicar el inciso segundo del artículo 47° del Título 4 del T.O. 1996, es decir el régimen opcional que permite determinar en forma ficta, la renta generada por la venta de inmuebles afectados a actividades agropecuarias, en este caso, sin ser necesario cumplir la condición de que el enajenante sea quien lleva adelante la explotación agropecuaria sobre el inmueble enajenado. Asimismo, este último régimen opcional mencionado, es incluso aplicable a quienes están obligados a liquidar bajo el régimen de contabilidad suficiente.

14.09.021 - La Directora General de Rentas, acorde.