IRPF en venta de inmuebles rurales: criterio real vs ficto

La venta de inmuebles rurales puede generar dudas sobre qué criterio aplicar para el cálculo del IRPF por incrementos patrimoniales. Una reciente consulta a la DGI clarifica aspectos clave sobre cuándo corresponde el criterio real o ficto, especialmente en casos de inmuebles adquiridos en remate.

El caso planteado

Un contribuyente consultó sobre el tratamiento tributario de la venta proyectada de tres padrones rurales:

• Padrón A: Adquirido en remate en diciembre 2006, con escritura otorgada en diciembre 2009
• Padrones B y C: Adquiridos en remate en 1989 (50% c/u), completando la propiedad mediante cesión de derechos en 2015, con escritura definitiva en setiembre 2015

El consultante creía poder aplicar el criterio ficto para todos los inmuebles, pero la DGI lo corrigió.

Criterio de la DGI: la fecha de escritura es clave

La resolución de la DGI establece que ninguno de los inmuebles puede liquidarse por criterio ficto, ya que todos fueron adquiridos (fecha de escritura) con posterioridad al 1° de julio de 2007.

Para inmuebles rurales, el criterio ficto solo aplica si fueron adquiridos antes del 1° de julio de 2007, según el artículo 20° inciso 7° del Título 7 del TO 1996.

¿Por qué no importa la fecha del remate?

La DGI fue clara: "El acto del remate no constituye título traslativo del dominio otorgándole sólo el derecho a estar en la posición jurídica de exigir la escrituración judicial". Lo relevante es cuándo se otorgó la escritura de compraventa.

Implicancias del compromiso de compraventa

Un punto adicional importante: si ya se firmó un compromiso de compraventa, el IRPF se genera en ese momento, no cuando se otorgue la escritura definitiva. Esto también aplica para el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Cesión de derechos: aclaraciones importantes

Respecto a la cesión de derechos mencionada en los padrones B y C, la DGI distingue dos posibilidades:

• Cesión de derechos de mejor postor: Se aplica el mismo criterio - la fecha relevante es la de la escritura final
• Cesión de derechos hereditarios: Debe hacerse "sin especificar los efectos de que se compone". Si se individualizan los bienes, es una compraventa común

Errores comunes que evitar

• Confundir la fecha del remate con la fecha de adquisición para efectos tributarios
• Asumir que se puede optar por criterio ficto sin verificar la fecha de escritura
• No considerar que el compromiso de compraventa ya genera el hecho imponible
• No distinguir entre cesión de derechos de mejor postor y cesión de derechos hereditarios

Recomendaciones prácticas

Si tenés inmuebles rurales adquiridos en situaciones similares:

1. Verificá la fecha exacta de la escritura de compraventa (no del remate)
2. Si la escritura es posterior al 1° de julio de 2007, aplicás criterio real
3. Considerá que el compromiso de compraventa ya genera obligación tributaria
4. Documentá adecuadamente el tipo de cesión de derechos realizada

Texto completo de la consulta

VENTA DE INMUEBLES RURALES ADQUIRIDOS EN REMATE Y/O CESIÓN DE DERECHOS DE MEJOR POSTOR O HEREDITARIOS - IRPF - CRITERIO REAL O FICTO - COSTO FISCAL, DETERMINACIÓN.

Se consulta sobre cuáles son los valores a tener en cuenta y el monto del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) que deberá abonarse en el caso de que se proceda a una venta proyectada de inmuebles rurales.

El contribuyente manifiesta ser propietario de tres padrones rurales, habiendo firmado un compromiso de compraventa en relación a los mismos, con un vecino.

Expresa que uno de los padrones (padrón A), fue adquirido en remate, habiendo resultado mejor postor el 19 de diciembre de 2006. En relación a ese padrón se otorgó la escritura de compraventa el 2° de diciembre de 2009.

Respecto a los restantes dos padrones (padrones B y C) los adquirió también en remate, de fecha 24 de febrero de 1989, pero en este caso pro indiviso con una tercera persona, en partes iguales. Manifiesta además que posteriormente adquirió por "cesión de derechos" el restante 50% de dichos padrones. La escritura de compraventa en cumplimiento del remate se otorgó el 15 de setiembre de 2015, siendo que en igual fecha se celebró la citada cesión de derechos.

Adelanta su opinión en cuanto a que respecto al padrón A, "...entraría por régimen ficto (costo fiscal en función del valor de adquisición desde el día siguiente de la misma)". En cuanto a los padrones B y C afirma que corresponde la aplicación del régimen ficto por el 50% adquirido en el remate y por el restante 50% adquirido por cesión de derechos debe considerarse el valor abonado por dicha cesión.

Asimismo, realiza los cálculos para la actualización de valores de adquisición según los criterios planteados por el consultante.

Esta Comisión de Consultas no comparte el criterio adelantado por el consultante.

De conformidad con lo expresado por el contribuyente, el mismo ya otorgó un compromiso de compraventa, por lo tanto, a su consulta de los valores a tener en cuenta para abonar el IRPF por Incrementos Patrimoniales "...en el caso de realizarse la venta proyectada", corresponde indicar que resulta indiferente si la compraventa efectivamente se otorga, ya que la promesa de compraventa de inmuebles se encuentra dentro de los actos alcanzados por el artículo 17° del Título 7 del T.O. 1996. Por lo tanto, el IRPF se generó al momento del otorgamiento del compromiso de compraventa. Cabe precisar que lo mismo ocurrió respecto del Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP).

Asimismo, debe considerarse que en ningún caso el consultante puede optar por el criterio ficto en virtud de que los inmuebles prometidos en venta, fueron adquiridos con posterioridad a la entrada en vigencia de la Ley N° 18.083, de 27 de diciembre de 2006 (esto es, el 1° de julio de 2007), debiéndose considerar en todos los casos la fecha de otorgamiento de la compraventa de los inmuebles.

Al respecto debe tenerse en cuenta que el padrón A fue adquirido en diciembre del año 2009, fecha en la cual se otorgó la escritura de compraventa. La fecha en la que se realizó el remate, anterior incluso a la sanción de la Ley N° 18.083, resulta irrelevante en estos casos.

Esta Comisión de Consultas se ha expedido en situaciones similares sosteniendo que "El acto del remate no constituye título traslativo del dominio otorgándole sólo el derecho a estar en la posición jurídica de exigir la escrituración judicial, acto en definitiva que es el que se ha de considerar a la hora de la fijación del costo de adquisición" (Consulta N° 5.775 de 26.12.013 Bol. N° 487). Por lo tanto, corresponde atender a la fecha de la escritura de compraventa, la cual fue posterior al 1° de julio de 2007.

Según surge del inciso 7° del artículo 20° del Título 7 del Texto Ordenado 1996: "Para los inmuebles rurales adquiridos con anterioridad al 1° de julio de 2007, el contribuyente podrá optar por determinar la renta computable, aplicando al valor en plaza del inmueble al 1° de julio de 2007, siempre que esta diferencia sea positiva...". En el caso consultado el inmueble rural fue adquirido con posterioridad a la citada fecha, por lo que el contribuyente no tiene la opción de liquidar por el criterio ficto.

En relación a los padrones B y C, corresponde igual conclusión considerando que la escritura de compraventa, por el 100% de los mismos, fue celebrada recién el 15 de setiembre de 2015 (independientemente de que el remate se haya realizado en el año 1989 y de cuándo se haya celebrado la cesión de derechos a la que se hará referencia).

En efecto, debe destacarse que en lo relativo al 50% de los padrones B y C respecto del cual resultó mejor postor en el remate un tercero, el consultante se limita a expresar que adquirió dicha parte por cesión de derechos realizada por los herederos del adquirente en el remate, por lo que presumiblemente se trató de una cesión de derechos de mejor postor.

En esta hipótesis corresponde también reiterar la consideración formulada anteriormente, en cuanto a que la fecha que debe ser considerada es la del otorgamiento de la compraventa, siendo indiferente la fecha del remate y/o de la cesión de los derechos de mejor postor. Por lo tanto, el contribuyente no tiene opción de liquidar por criterio ficto.