Venta de inmuebles: qué valor de Catastro usar para IRPF e IRNR

Cuando una persona vende un inmueble en Uruguay, el cálculo del impuesto sobre la ganancia obtenida —ya sea bajo IRPF (Impuesto a las Rentas de las Personas Físicas) o IRNR (Impuesto a la Renta de los No Residentes)— requiere una comparación clave: el precio real de la operación versus el valor fijado por la Dirección Nacional de Catastro.

Esta comparación no es opcional ni meramente formal: la ley establece que el precio de la operación no puede ser menor al valor real vigente de Catastro. Pero entonces surge una duda práctica muy concreta: en la cédula catastral aparecen varios valores. ¿Cuál es el que hay que tomar?

El marco legal: artículo 20 del Título 7 del T.O. 1996

El artículo 20 del Título 7 del Texto Ordenado 1996 regula cómo se determina la renta derivada de la enajenación de inmuebles. Su regla central es clara:

En ningún caso el precio de la operación podrá ser menor al valor real vigente fijado por la Dirección Nacional de Catastro.

Esto significa que si el precio pactado entre vendedor y comprador es inferior al valor catastral, la DGI tomará igualmente ese valor catastral como base para calcular la renta computable —y por ende, el impuesto a pagar.

A su vez, para determinar cuál es ese "valor real vigente", la norma remite al artículo 10 del Título 1 del T.O. 1996, que regula la valuación de inmuebles a efectos tributarios generales.

¿Qué campo de la cédula catastral debo usar?

La cédula emitida por Catastro puede contener varios campos con distintos valores. La DGI fue contundente en esta consulta:

• El valor a considerar siempre es el "Valor Real Total", independientemente de que sea mayor o menor que cualquier otro valor que figure en la cédula catastral.
• Si no existe "Valor Real Total" en la cédula, pero sí figura un "Valor Provisorio", entonces ese será el monto a utilizar para la comparación.

La jerarquía es, entonces: primero "Valor Real Total"; si no existe, "Valor Provisorio".

¿Y el Decreto N° 515/007 y la actualización por IPC del ITP? No aplican aquí

Este es uno de los puntos más importantes y donde suelen surgir confusiones. La DGI aclaró expresamente dos cuestiones que no aplican al IRPF ni al IRNR:

1. El Decreto N° 515/007

Este decreto regula la determinación de valores catastrales para ciertos impuestos, pero su alcance está limitado exclusivamente al:

• Impuesto al Patrimonio (IP)
• Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP)
• Impuesto de Enseñanza Primaria

No tiene aplicación para el IRPF. No se puede invocar este decreto para modificar el valor catastral que se utiliza en el cálculo de la renta por enajenación de inmuebles.

2. La actualización por IPC prevista en el ITP

El artículo 4 del Título 19 del T.O. 1996 (normas del ITP) prevé que el valor catastral se actualice según la variación del Índice de Precios al Consumo (IPC) entre el mes en que se fijó el valor y el mes anterior a la configuración del hecho gravado.

Esta actualización por IPC solo existe en el ITP. No aplica para IRPF ni para IRNR. El valor catastral que se usa en estos últimos impuestos es el que figura en la cédula, sin ningún ajuste adicional por inflación.

Ejemplo práctico

Imaginemos que una persona física vende un apartamento y la cédula catastral del inmueble muestra los siguientes datos:

• Valor Real Total: $3.500.000
• Valor de mejoras: $2.800.000
• Valor de terreno: $700.000

El precio de venta acordado con el comprador fue de $3.200.000.

Para calcular IRPF Incrementos Patrimoniales:

• Se compara el precio de la operación ($3.200.000) con el Valor Real Total ($3.500.000).
• Como el precio de venta es menor al Valor Real Total, se toma $3.500.000 como precio de la operación a los efectos del cálculo.
• No se puede aplicar el Decreto 515/007 ni el ajuste por IPC del ITP para reducir ese valor.

¿Por qué importa conocer esto bien?

Usar un valor catastral incorrecto —o aplicar ajustes que solo corresponden a otros impuestos— puede llevar a:

• Subdeclaración de renta, con el consecuente riesgo de multas e intereses ante una fiscalización de DGI.
• Errores en la retención que debe practicar el escribano interviniente en la compraventa.
• Inconsistencias entre impuestos que pueden llamar la atención del fisco (por ejemplo, si el ITP se liquidó con un valor y el IRPF con otro diferente).

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Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.093

COMPARACIÓN ENTRE PRECIO DE LA OPERACIÓN Y VALOR REAL DE CATASTRO – IRPF – IRNR – MONTO A TOMAR.

Se consulta en lo relativo al tratamiento para el Impuesto a las Rentas de las Personas Físicas (IRPF) de Incrementos Patrimoniales y para el Impuesto a la Renta de los No Residentes (IRNR), sobre cuál es el monto a tomar, a los efectos de realizar la comparación exigida en el artículo 20 del Título 7 del Texto Ordenado 1996, entre el precio de la operación y el valor Real vigente fijado por la Dirección Nacional de Catastro.

El mencionado artículo 20 establece la forma de determinación de la renta derivada de la enajenación de inmuebles, estableciendo que en ningún caso el precio de la operación podrá ser menor al valor real vigente fijado por la Dirección Nacional de Catastro.

A tales efectos se deberá considerar el valor real fijado de acuerdo a lo establecido en el artículo 10 del Título 1 del Texto Ordenado 1996.

Por lo tanto a los efectos de realizar la comparación con el precio de la operación para determinar la renta computable, se debe considerar el monto que figura en la cédula emitida por Catastro bajo la denominación "Valor Real Total", independientemente que sea mayor o menor que otro valor que pueda figurar en la cédula catastral.

En el caso que no existiera el "Valor Real Total" pero exista un "Valor Provisorio", será este último el monto a considerar.

Se debe tener en cuenta que el Decreto N° 515/007 de 27.12.007 es de aplicación para el Impuesto al Patrimonio (IP), para el Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP) y para el Impuesto de Enseñanza Primaria, pero no tiene aplicación en el IRPF.

Del mismo modo, para el ITP, el artículo 4 del Título 19 del Texto Ordenado 1996 prevé la actualización del valor determinado de acuerdo al artículo 10 del Título 1 del TO 1996 según la "... variación operada en el índice de precios al consumo entre el mes en que la fijación tuvo lugar y el anterior al de dicha configuración."

Esta última actualización sólo está prevista en el ITP, por lo que no será de aplicación a los efectos del IRPF ni del IRNR.

02.12.008 – El Director General de Rentas, acorde. BOLETÍN N° 427