Venta de inmuebles heredados: criterio ficto vs real en IRPF

Situación planteada

Cuando fallece una persona y deja inmuebles que fueron adquiridos antes de la vigencia del IRPF (1° de julio de 2007), surge una consulta frecuente: ¿qué criterio corresponde aplicar para el cálculo del impuesto cuando los herederos o el cónyuge supérstite vendan estos bienes?

En esta consulta tributaria se analiza el caso de una sucesión donde el causante había adquirido inmuebles en 1962, 1964 y 1977, falleciendo en 2008. Los bienes quedaron en condominio entre la cónyuge supérstite (50%) y las hijas herederas (50%).

Opciones disponibles para el cálculo del IRPF

Criterio Real

Consiste en calcular la renta gravada como la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición actualizado. Este método requiere contar con la documentación que acredite el valor histórico de compra.

Criterio Ficto

Permite considerar como costo de adquisición el 90% del valor fiscal del inmueble al momento de la venta. Esta opción es especialmente útil cuando no se cuenta con documentación del valor original de compra o cuando resulta más beneficiosa fiscalmente.

Criterio de la DGI para inmuebles heredados

Para la cónyuge supérstite

La DGI confirma que puede optar entre criterio real o ficto al momento de la enajenación. Esto se basa en el artículo 26° del Decreto N° 148/007, que establece esta opción para inmuebles adquiridos con anterioridad al 1° de julio de 2007.

La cónyuge supérstite se considera propietaria del 50% de los inmuebles por régimen de gananciales, y como estos bienes fueron adquiridos antes de la vigencia del IRPF, mantiene el derecho a opción.

Para los herederos

Los herederos también pueden optar entre criterio real o ficto para el condominio sucesorio. Esta posibilidad se fundamenta en lo dispuesto por el Decreto N° 551/009, que extiende esta opción a los casos de sucesión.

Aspectos prácticos a considerar

Documentación necesaria

• Para criterio real: escrituras de compra, facturas, comprobantes de mejoras realizadas
• Para criterio ficto: valuación fiscal vigente al momento de la venta

Análisis de conveniencia

La elección entre ambos criterios debe realizarse evaluando cuál resulta más beneficioso en cada caso particular. Generalmente conviene:

• Criterio ficto: cuando el inmueble ha tenido una importante valorización o no se cuenta con documentación del costo histórico
• Criterio real: cuando se puede demostrar un costo de adquisición alto o se realizaron mejoras significativas

Momento de la opción

La elección del criterio se realiza al momento de presentar la declaración jurada del IRPF correspondiente al ejercicio en que se produce la enajenación.

Régimen sucesorio y gananciales

Es importante destacar que en este caso específico coexisten dos regímenes:

• Gananciales: La cónyuge supérstite es propietaria del 50% por este régimen
• Condominio sucesorio: El 50% restante corresponde a las herederas en conjunto

Ambos pueden optar independientemente por el criterio que consideren más conveniente para sus respectivas participaciones.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.374

ENAJENACIÓN DE INMUEBLE ADQUIRIDO POR MODO DE SUCESIÓN - IRPF - CRITERIO FICTO, CORRESPONDE.

El Sr. XX falleció intestado el 22 de agosto de 2008 siendo su estado civil casado. En su sucesión se incluyeron entre otros bienes dos inmuebles adquiridos durante el matrimonio, uno fue adquirido el 22 de diciembre de 1977 y el otro lo adquirió: el 29 de diciembre de 1962 las trece catorceavas partes, y el 16 de julio de 1964, la catorceava parte restante.

El 1 de agosto de 2009 se declararon únicas y universales herederas del causante a sus hijas, sin perjuicio de los derechos de la cónyuge supérstite a sus gananciales.

En razón de lo expuesto el 50% de los padrones son de propiedad de la cónyuge supérstite y el 50% restante se encuentra en condominio sucesorio, no habiéndose celebrado partición.

Se consulta si es posible aplicar la opción entre el criterio ficto y el criterio real para liquidar el IRPF por la enajenación de los padrones. Adelanta opinión entendiendo que en la enajenación que realice la cónyuge supérstite puede optar entre ambos criterios dado que los bienes los hubo con anterioridad a la vigencia de la ley de creación del IRPF. En cuanto a las herederas entiende que a raíz del texto del Decreto N° 551/009 de 07.12.009 es posible optar entre criterio real y ficto.

Esta Comisión de Consultas comparte los criterios del consultante. Para la enajenación que realice la cónyuge supérstite es de aplicación el artículo 26° del Decreto N° 148/007 de 26.04.007 donde para inmuebles adquiridos con anterioridad al 01/07/007 el contribuyente podrá optar por determinar la renta computable en base al criterio real o al criterio ficto. Con relación al condominio sucesorio por aplicación del Decreto N° 551/009 el mismo también podrá optar entre los criterios mencionados.

07.07.010 - El Sub Director General de la D.G.I., acorde.

BOLETÍN N° 446