Venta de inmueble rural arrendado: ¿IRAE o IRPF?

El dilema tributario en la venta de campos arrendados

La venta de un inmueble rural que se encuentra arrendado genera dudas frecuentes sobre qué impuesto corresponde aplicar. La respuesta no es única y depende de varios factores que analizaremos a continuación.

Principio general: el arrendamiento no es actividad agropecuaria

Un punto clave para entender este tema es que el arrendamiento rural no constituye una renta agropecuaria según el artículo 3° del Título 4 TO 96 y el artículo 4° del Decreto N° 150/007.

Esto significa que cuando una persona física arrienda un campo, está obteniendo una renta pura de capital (rendimiento de capital inmobiliario), no una renta de actividad económica.

Regla por defecto: IRPF para personas físicas

Si sos una persona física residente que:

• Tenés un campo arrendado
• Lo vendés mientras está arrendado

Por defecto, tanto la renta del arrendamiento como la ganancia por la venta tributan IRPF, ya que ambas son rentas puras de capital según el artículo 17° del Título 7 TO 96.

La opción de tributar IRAE

Sin embargo, existe la posibilidad de optar por tributar IRAE. Esta opción tiene características importantes:

Requisitos para ejercer la opción

• Plazo original: dentro de los tres meses del inicio de actividades
• Plazo extendido: si se perdió el plazo original, la opción surte efectos desde el ejercicio siguiente
• Materialización: en ejercicios 2008-2010 se admitió que la opción se materialice con el pago del anticipo de IRAE de enero

Alcance de la opción

Importante: si optás por IRAE, la opción aplica para todas las rentas del factor capital, no solo para el inmueble en cuestión. La excepción son los dividendos o utilidades.

Casos especiales donde aplica IRAE obligatoriamente

Existen situaciones donde la renta por venta del inmueble rural tributa IRAE de pleno derecho, sin necesidad de opción:

1. Por forma jurídica: Si el propietario es una S.R.L., S.A. u otra forma jurídica sujeta a IRAE

2. Por afectación: Cuando el inmueble está afectado por su titular a una explotación agropecuaria

Consideraciones prácticas para tu decisión

Al momento de decidir entre IRPF e IRAE (cuando tenés la opción), considerá:

• Tasas impositivas: IRPF tiene tasas progresivas vs. IRAE con tasa fija
• Otras rentas: recordá que la opción por IRAE afecta todas tus rentas de capital
• Planificación fiscal: evaluá el impacto en ejercicios futuros

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.379

ENAJENACIÓN DE INMUEBLE RURAL ARRENDADO - IRAE - IRPF - TRATAMIENTO TRIBUTARIO.

Se consulta en forma no vinculante, si la venta de un inmueble rural que se encuentra arrendado al momento de venderlo, debe tributar el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE) o el Impuesto a las Rentas de las Personas Físicas (IRPF).

En primer lugar cabe precisar que conforme al Artículo 3° del Título 4 TO 96 y al artículo 4° del Decreto N° 150/007 de 26.04.007, el arrendamiento rural no constituye una renta agropecuaria.

En consecuencia, si el titular es una persona física residente que obtiene rentas derivadas del arrendamiento de un inmueble, en la medida que se trata de una renta pura de capital, definida como un rendimiento de capital inmobiliario comprendido en el Artículo 13° del Título 7 TO 96, será contribuyente del IRPF por la renta derivada del arrendamiento.

Por lo tanto, la venta del citado inmueble arrendado, por parte de un contribuyente del IRPF, constituye también una renta pura de capital, comprendida en el ámbito del citado impuesto conforme lo dispuesto en el Artículo 17° del Título 7 citado.

No obstante, el contribuyente podrá tributar el IRAE si realiza la opción en los plazos establecidos por la normativa vigente. En efecto, el artículo 6° del Decreto N° 150/007 dispone que para hacer uso de la opción se deberá dar cuenta a la DGI dentro de los tres meses del inicio de actividades. Por su parte, el numeral 2 de la Resolución DGI N° 1139/007 de 1.10.007, extendió el plazo previsto en el artículo 6°, estableciendo que transcurrido el mismo, la opción surtirá efectos a partir del ejercicio siguiente. Asimismo, se ha admitido en los ejercicios 2008 a 2010, que la opción se materialice con el pago del anticipo del IRAE correspondiente al mes de enero; cuando no corresponda el pago del citado anticipo esta DGI ha fijado un plazo para comunicar al Registro Único de Contribuyentes la referida opción.

Cabe destacar que en caso de ejercer la opción de tributar el IRAE, la misma aplica no sólo para los rendimientos de capital inmobiliario, sino para la totalidad de las rentas derivadas del factor capital, con exclusión de las originadas en dividendos o utilidades.

Corresponde aclarar que distinto es el caso en que el propietario del inmueble es sujeto pasivo del IRAE por forma jurídica (por ejemplo si es una S.R.L. o S.A), o cuando el inmueble que se enajena está afectado por su titular a una explotación agropecuaria. En ambos casos, la renta derivada de la enajenación del inmueble rural queda comprendida en el hecho generador del IRAE, no por opción, sino de pleno derecho.

29.09.010 - El Sub Director General de la D.G.I., acorde.

BOLETÍN N° 448