Venta de inmueble por persona de derecho público no estatal: ¿aplica IRPF?

Cuando una persona jurídica de derecho público no estatal vende un inmueble, surge naturalmente la pregunta: ¿debe pagar IRPF por el incremento patrimonial obtenido? La respuesta es no, y la explicación tiene que ver con la naturaleza misma del impuesto. A continuación, desglosamos el fundamento legal y las implicancias prácticas de esta definición.

¿Qué es una persona de derecho público no estatal?

Las personas jurídicas de derecho público no estatal son entidades creadas por ley que, si bien tienen naturaleza pública, no integran el Estado propiamente dicho. Son ejemplos típicos los colegios profesionales, las cajas de jubilaciones paraestatales, determinadas corporaciones y otras entidades similares reguladas por normas específicas.

Su régimen tributario presenta particularidades que las distinguen tanto de las personas físicas como de las sociedades comerciales privadas, lo que genera dudas frecuentes a la hora de aplicar tributos como el IRPF o el IRAE.

El problema planteado: IRPF por venta de inmueble

En la Consulta N° 4.803, un escribano público planteó a la DGI —con carácter vinculante— si una persona jurídica de derecho público no estatal debía abonar IRPF por concepto de incremento patrimonial derivado de la promesa de venta de un inmueble de su propiedad.

El consultante argumentó que dicha entidad no debía tributar IRPF, apoyándose en dos pilares:

• Al estar exonerada de IRAE, tampoco correspondería aplicarle IRPF.
• La exoneración prevista en el art. 7 de la Ley N° 17.738 de 5 de enero de 2004 la amparaba expresamente.

El criterio de la DGI: el IRPF solo grava a personas físicas

La DGI confirmó que no corresponde aplicar IRPF a esta entidad, pero por un fundamento más estructural que el invocado por el consultante:

El IRPF es un tributo que grava a las personas físicas y, por lo tanto, dicha persona jurídica nunca puede ser sujeto pasivo del mismo en calidad de contribuyente.

En otras palabras, la razón no es una exoneración específica ni la relación con el IRAE: es que el IRPF —Impuesto a la Renta de las Personas Físicas— por definición solo puede recaer sobre personas físicas. Una persona jurídica, cualquiera sea su naturaleza, está estructuralmente excluida de ser contribuyente de este impuesto.

¿Y la atribución de renta a sus afiliados?

Una segunda cuestión analizada en la consulta fue si correspondía que la entidad atribuyera renta a sus afiliados, de modo que estos tributaran IRPF a título personal.

La DGI se apoyó en el precedente de la Consulta N° 4.757 (Boletín N° 413) para concluir que esta persona jurídica no se encuentra comprendida en el art. 7 del Título 7 del T.O. 1996, que es la disposición que regula la atribución de rentas a socios o integrantes. Por lo tanto, tampoco corresponde la atribución de renta a sus afiliados.

Implicancias prácticas para escribanos y asesores

Esta resolución es especialmente relevante para escribanos públicos que intervienen en operaciones de compraventa o promesas de venta de inmuebles, ya que son quienes deben determinar qué retenciones o pagos tributarios corresponden al momento de la escrituración.

• No retener IRPF al vendedor cuando se trata de una persona jurídica de derecho público no estatal.
• Verificar la naturaleza jurídica del vendedor antes de aplicar cualquier régimen de retención de IRPF por incremento patrimonial.
• Tener presente que la exclusión no se basa en una exoneración subjetiva, sino en la propia definición del hecho generador del IRPF.
• Consultar si corresponde analizar la tributación bajo IRAE u otros tributos aplicables a personas jurídicas, según las características de la entidad.

Conclusión

La venta de un inmueble por una persona jurídica de derecho público no estatal no genera obligación de tributar IRPF, no porque exista una exoneración especial, sino porque este impuesto está reservado exclusivamente a personas físicas. Además, la entidad no debe atribuir renta a sus afiliados al no estar comprendida en el régimen de atribución del art. 7 del Título 7 del T.O. 1996.

Este criterio, confirmado por la DGI con carácter vinculante, es una referencia clara para escribanos, contadores y asesores jurídicos que intervengan en este tipo de operaciones.

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Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 4.803

VENTA DE INMUEBLE POR PERSONA DE DERECHO PÚBLICO NO ESTATAL – IRPF – CONTRIBUYENTE, NO CORRESPONDE.

Un escribano público consulta con carácter vinculante si a una persona jurídica de derecho público no estatal le corresponde abonar IRPF por concepto de incremento patrimonial por la promesa en venta de un inmueble de su propiedad.

Argumenta que no le corresponde abonar dicho impuesto dado que siendo contribuyente exonerado de IRAE, no lo es de IRPF. Aduce a su favor la exoneración dispuesta por el art. 7 de la Ley N° 17.738 de 5 de enero de 2004.

El IRPF es un tributo que grava a las personas físicas y, por lo tanto, dicha persona jurídica nunca puede ser sujeto pasivo del mismo en calidad de contribuyente.

Por su parte, y siguiendo el temperamento manifestado en Consulta N° 4.757 (Bol. N° 413) la persona jurídica referida no se encuentra comprendida en el art. 7 del Tít. 7 T.O. 1996 en cuyo mérito no corresponde que atribuya renta a sus afiliados.

18.02.008 – El Director General de Rentas, acorde.

BOLETÍN N° 417 – FEBRERO DE 2008