Venta de inmueble heredado con mejoras: cómo calcular el costo fiscal para IRPF

Vender un inmueble que se heredó puede generar más de una duda a la hora de liquidar el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por incrementos patrimoniales. ¿Cuál es el costo fiscal de partida? ¿Se pueden incluir mejoras realizadas hace décadas, con documentación antigua? La DGI respondió estas preguntas en la Consulta N° 5.053, y las respuestas son relevantes para cualquier persona en esta situación.

El escenario: una herencia post-2007 con mejoras muy antiguas

La consultante heredó un inmueble de su madre, fallecida en diciembre de 2007, es decir, con posterioridad a la entrada en vigencia de la Ley N° 18.083 (27 de diciembre de 2006), que creó el IRPF. El inmueble no era su vivienda permanente, por lo que al venderlo debía tributar sobre la ganancia patrimonial.

Su situación planteaba dos interrogantes concretos:

• ¿Puede usar el criterio ficto del 15% para determinar la renta, o está obligada a calcular el costo real?
• ¿Puede incorporar al costo fiscal las mejoras documentadas con facturas anteriores a 1960, que no tienen número de RUC ni el formato actual de facturación?

¿Por qué no aplica el ficto del 15%?

El criterio ficto del 15% es un mecanismo simplificado que permite a ciertos contribuyentes calcular la renta por la venta de un inmueble sin necesidad de acreditar el costo real de adquisición. Sin embargo, este beneficio está reservado para inmuebles adquiridos antes del 1° de julio de 2007.

En el caso de una herencia, la normativa es clara: los efectos de la adquisición por modo sucesión se retrotraen al momento del fallecimiento del causante. Como la madre falleció en diciembre de 2007 —después de la vigencia de la ley—, la adquisición se considera ocurrida en esa fecha, y por lo tanto no es posible aplicar el ficto.

La DGI comparte la opinión de la consultante: al haberse producido el fallecimiento con posterioridad al 1° de julio de 2007, no corresponde aplicar el criterio ficto del 15% para la determinación de la renta.

¿Cómo se determina entonces el costo fiscal?

De acuerdo con el numeral 25 de la Resolución DGI N° 662/007, para inmuebles adquiridos por sucesión el costo fiscal se integra de la siguiente manera:

• Costo de adquisición del causante (es decir, lo que pagó originalmente quien dejó la herencia), actualizado según el procedimiento del artículo 26 del Decreto 148/007.
• Más el costo actualizado de las mejoras que se hubieran realizado al inmueble, debidamente documentado.

Si no es posible determinar el precio de adquisición del causante, se aplican los criterios de valuación del artículo 73 del Decreto 150/007.

El caso de las mejoras con documentación antigua: ¿qué dice la DGI?

Aquí está uno de los puntos más interesantes de esta consulta. La propietaria contaba con facturas y recibos por la construcción de la planta alta y baja del inmueble, pero estos documentos eran anteriores al año 1960: no tenían número de RUC ni el formato actual de facturación.

La DGI fue contundente: la exigencia legal es que las mejoras estén "debidamente documentadas", lo que debe interpretarse según las normas de facturación vigentes en el momento en que se realizaron las mejoras, no según los estándares actuales.

En consecuencia, si la documentación cumplía con las formalidades exigidas en la época en que fue emitida, es válida para incorporar esas mejoras al costo fiscal, y el valor correspondiente se actualizará según el procedimiento establecido.

No se puede exigir hoy un RUC en una factura emitida hace más de 60 años. Lo relevante es que la documentación sea auténtica y cumpla con las formalidades de su época.

Implicancias prácticas para quienes heredan inmuebles

Este criterio tiene consecuencias concretas para cualquier persona que haya heredado un bien inmueble y esté pensando en venderlo:

• Si el causante falleció antes del 1° de julio de 2007, la adquisición se considera anterior a la vigencia del IRPF y puede aplicarse el ficto del 15%.
• Si el causante falleció a partir del 1° de julio de 2007, no aplica el ficto y hay que reconstruir el costo fiscal real del causante.
• Las mejoras realizadas al inmueble —incluso las muy antiguas— pueden incorporarse al costo fiscal, siempre que estén documentadas con los comprobantes válidos de la época.
• Para las mejoras que incluyan mano de obra, la normativa exige además que se haya liquidado y pagado el Aporte Unificado de la Construcción (AUC).
• Si no se puede acreditar el costo de adquisición del causante, se recurre a los criterios de valuación del Decreto 150/007.

Un consejo antes de vender

Si estás en una situación similar, te recomendamos reunir toda la documentación disponible antes de formalizar la venta:

• Escritura de adquisición original del causante (o cualquier documento que acredite el precio pagado en su momento).
• Facturas, recibos o comprobantes de mejoras realizadas, independientemente de su antigüedad.
• Certificados de pago del AUC, si las mejoras incluyeron mano de obra.

Cuanto más completa sea la documentación del costo, menor será la base imponible y, por lo tanto, menor el IRPF a pagar.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.053

ENAJENACIÓN DE INMUEBLE CON MEJORAS ADQUIRIDO POR EL MODO SUCESIÓN - IRPF - COSTO FISCAL DEL INMUEBLE, DETERMINACIÓN.

La Consulta.

Una propietaria de un inmueble, heredado de su madre fallecida en diciembre de 2007, que no constituye su vivienda permanente, planea venderla y consulta sobre los criterios a utilizar para liquidar el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por incrementos patrimoniales.

En primer término manifiesta que al adquirir el bien por sucesión, con posterioridad al 1 de julio de 2007, no puede aplicar el criterio ficto por tratarse de un inmueble adquirido después de la vigencia de la ley.

En segundo término expone que cuenta con comprobantes, como facturas y recibos, por la construcción de la planta alta y baja del inmueble. Dichos comprobantes, por ser anteriores al año 1960 no cuentan con el número de RUC de la empresa ni con el formato actualmente vigente en materia de facturación, pero sí con las formalidades que se exigía en dicha época. Adelanta opinión que dichos comprobantes deben computarse dentro del costo de las mejoras.

La Respuesta.

Se comparte la opinión de la consultante.

El numeral 25 de la Resolución DGI N° 662/007 del 29.06.007 establece:

"25) Bienes adquiridos por sucesión.- A efectos de determinar la renta originada en incrementos patrimoniales correspondientes a enajenaciones de bienes adquiridos por sucesión, el costo fiscal estará constituido por el costo de adquisición del causante, actualizado de acuerdo a lo establecido en el inciso segundo del artículo 26° del Decreto 148/007 de 26 de abril de 2007, más el costo actualizado de las mejoras que se le hubieran realizado, debidamente documentado.

En caso que no pudiera determinarse el precio de adquisición del causante, se aplicarán los criterios de valuación establecidos en el artículo 73° del Decreto 150/007 de 26 de abril de 2007."

En consecuencia, en la medida que se informa que el fallecimiento acaeció después de la entrada en vigencia de la Ley N° 18.083 de 27 de diciembre de 2006 y que de acuerdo a las normas citadas ut-supra los efectos de la adquisición por modo sucesión se retrotraen al fallecimiento, se concuerda con el consultante que no se puede aplicar el ficto del 15% para la determinación de la renta.

En referencia al segundo planteo, el último inciso del artículo 20 del Título 7 del T.O. 1996 establece:

"Si al inmueble se le hubieran realizado mejoras, el costo de dichas mejoras, debidamente documentado, se incorporará al citado valor fiscal al momento de la factura respectiva, y se actualizará de acuerdo al procedimiento señalado. En el caso de los costos correspondientes a mano de obra, se requerirá que por las retribuciones correspondientes se haya liquidado y pagado el Aporte Unificado de la Construcción."

En cuanto a las mejoras, la norma refiere a "debidamente documentado", por lo que considerando las normas en materia de facturación vigentes en ese momento y la documentación aportada por el consultante, dichas mejoras se pueden incorporar al valor fiscal, actualizándose de acuerdo al procedimiento establecido.

13.01.009 - El Director General de Rentas, acorde.

BOLETÍN N° 428