Venta de campo al INC: IRPF, retención y cálculo ficto

¿Por qué esta situación es especial?

Cuando un campo es vendido al Instituto Nacional de Colonización (INC), no siempre se trata de una transacción voluntaria entre privados. La Ley N° 18.187 de 2007 obliga a los propietarios de ciertos inmuebles rurales a ofrecer el campo al INC antes de poder venderlo a un tercero. Y si ya existía una promesa de compraventa con un particular, el INC puede obtener la caducidad de esa inscripción en el Registro de la Propiedad.

Este escenario plantea dudas concretas para los escribanos actuantes y para los propietarios: ¿quién retiene el IRPF?, ¿se puede usar el criterio ficto?, ¿qué pasa si ya se pagó el impuesto por la promesa anterior?

¿Qué dice la DGI sobre la obligación de retener?

La consulta N° 5.139 confirma que la enajenación del campo al INC configura el hecho generador del IRPF, conforme al artículo 2°, literal B del Título 7 del Texto Ordenado 1996. Esto significa que, aunque el contexto sea atípico (venta forzada por ley), la operación genera el impuesto.

En consecuencia, el escribano autorizante del INC actúa como agente de retención, según lo dispuesto por los artículos 141 y siguientes del Decreto N° 148/007. Su obligación es:

• Practicar la retención del IRPF al momento de escriturar.
• Verter el importe retenido a la DGI.

Esto aplica incluso si el vendedor ya había pagado IRPF en ocasión de otorgar la promesa de compraventa con el tercero (que luego quedó sin efecto). Esa situación es un asunto separado, que la DGI aborda en la Consulta N° 5.138.

¿Qué pasó con la promesa de compraventa anterior?

El campo estaba prometido en venta a un tercero, con inscripción vigente en el Registro de la Propiedad Inmueble de Cerro Largo. Cuando el INC ejerció su derecho de preferencia, esa promesa fue declarada nula de nulidad absoluta por mandato de la Ley N° 18.187, y su inscripción fue cancelada.

Este punto es clave para lo que sigue: la nulidad absoluta de la promesa tiene consecuencias directas en cómo se calcula el IRPF por la venta al INC.

El cálculo ficto: ¿cuándo aplica y cómo se determina?

La segunda pregunta de la consulta es si los escribanos del INC pueden retener el IRPF aplicando el criterio ficto en lugar del criterio real.

La DGI responde que sí corresponde el criterio ficto, y fundamenta esta conclusión en dos razones:

• La nulidad absoluta de la promesa: al no existir válidamente una operación previa, no hay base para calcular el costo fiscal a través del criterio real vinculado a esa promesa.
• La antigüedad de la adquisición: los titulares del campo lo habían adquirido con años de anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley N° 18.083 (que introdujo el IRPF en 2007). Cuando el bien fue adquirido antes de la vigencia del impuesto, la norma impone la liquidación sobre base ficta.

¿Cómo se calcula el IRPF ficto en este caso?

Según el último inciso del artículo 20° del Título 7 del T.O. 1996, cuando se utiliza el criterio ficto para inmuebles adquiridos antes de la vigencia del IRPF, la renta gravada se determina aplicando el 15% al precio de venta.

El cálculo simplificado es:

• Precio de venta del campo × 15% = Renta ficta gravada
• Sobre esa renta ficta se aplica la tasa del IRPF correspondiente a incrementos patrimoniales (12%).

Ejemplo ilustrativo: Si el campo se vende al INC por $10.000.000, la renta ficta sería $1.500.000 (15%). El IRPF a retener sería $180.000 (12% de $1.500.000).

Este mecanismo simplifica el cálculo cuando no es posible —o no corresponde— determinar el costo de adquisición real del inmueble.

Resumen práctico para escribanos y propietarios

• ✅ La venta de un campo al INC genera IRPF, aunque sea una venta obligada por ley.
• ✅ El escribano del INC es agente de retención y debe retener y verter el impuesto.
• ✅ Si el campo fue adquirido antes de la vigencia del IRPF (Ley 18.083), corresponde el criterio ficto: 15% del precio de venta.
• ✅ La nulidad absoluta de la promesa de compraventa anterior refuerza la aplicación del ficto.
• ⚠️ El pago de IRPF realizado por la promesa caducada es un asunto separado (ver Consulta N° 5.138).

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.139

ENAJENACIÓN DE CAMPO AL I.N.C. – IRPF – RETENCIÓN Y CÁLCULO FICTO.

1. El Instituto Nacional de Colonización (INC) aceptó el ofrecimiento que se le realizó para adquirir un campo. Ofrecimiento que el titular del mismo hizo obligadamente al INC, por imperio de la Ley N° 18.187 de 23 de octubre de 2007 (art. 35°).

A su vez, como el campo estaba prometido en venta a un tercero, al amparo de dicha Ley N° 18.187, el INC obtuvo la caducidad de la inscripción de la promesa ante el Registro de la Propiedad Inmueble de Cerro Largo.

1.1 Respecto de lo cual, inquiere dos cosas: una primera, si el escribano del Instituto, al concretarse la compra del campo, debe retener el Impuesto a las Rentas de las Personas Físicas (IRPF), a pesar de haber sido ya abonado por la parte vendedora en oportunidad de otorgar la promesa de compraventa.

La segunda cosa que plantea es: "si nuestros Escribanos, en su calidad de Agentes de Retención, pueden retener lo correspondiente al impuesto por incrementos patrimoniales por criterio ficto".

2. Sin perjuicio de lo que pueda dar lugar el pago de IRPF por la promesa de compraventa caducada —a lo cual la Comisión de Consultas se remite a lo expresado en la Consulta N° 5.138—, la enajenación del campo al INC configura el hecho generador del impuesto (art. 2°, literal B, Título 7 T.O. 1996).

Siendo así, el escribano autorizante tiene la calidad de agente de retención (art. 141° y sgtes. Dto. N° 148/007), y como tal debe practicarla vertiendo el importe a la Dirección General Impositiva.

3. Respecto de lo segundo en examen, con fuente en la información aportada por el Instituto, la Comisión de Consultas considera que corresponde el aporte por el IRPF sobre base ficta; y considerando que se está ante un caso de nulidad absoluta de la promesa de compraventa mencionada al comienzo.

Estando fuera de discusión, por imperio de la Ley N° 18.187, que se vio afectada de nulidad absoluta y en tal condición se canceló la inscripción en el Registro, cabe desarrollar el alcance de la nulidad en el sentido de pertenecerle la liquidación sobre base ficta, como se anticipó.

3.1 Finalmente, al tenor de la información adjuntada por el Instituto consultante, los titulares del campo, y frustrados promitentes vendedores, lo adquirieron con años de anterioridad a la vigencia de la Ley 18.083, lo que impone la liquidación sobre base ficta: "aplicando al precio de venta, el 15% (quince por ciento)", según el último inciso del art. 20° citado.

30.12.2008 – El Director General de Rentas. BOLETÍN N° 427.