Venta a plazos de inmuebles: diferencias de cambio y utilidades diferidas

El problema de las ventas a plazos en moneda extranjera

Las empresas inmobiliarias que se dedican al fraccionamiento y venta de lotes frecuentemente realizan operaciones a plazos pactadas en moneda extranjera, especialmente en dólares estadounidenses. Esta práctica genera interrogantes específicos sobre el tratamiento tributario, particularmente en dos aspectos críticos: el reconocimiento de las diferencias de cambio y el tratamiento de las utilidades diferidas para efectos del Impuesto al Patrimonio.

Diferencias de cambio: reconocimiento integral anual

La DGI estableció claramente que las diferencias de cambio deben reconocerse de acuerdo al artículo 17 del Decreto N° 150/007, que dispone:

"Los resultados del ejercicio provenientes de diferencias de cambio se determinarán por revaluación anual de saldos y por el cómputo de las diferencias que correspondan a pagos, cobros o permutaciones ocurridos en el transcurso del ejercicio."

Esto significa que las diferencias de cambio se generan por:

• Revaluación anual de saldos: La diferencia de cambio devengada al cierre del ejercicio
• Cobros durante el ejercicio: La diferencia de cambio devengada hasta la fecha de cada cobro

Es importante destacar que no se reconocen únicamente las diferencias correspondientes a las cuotas que van venciendo, sino que se aplica el criterio integral de revaluación.

Utilidades diferidas según el artículo 13

El tratamiento de las utilidades por ventas a plazos está regulado específicamente en el artículo 13 del Decreto N° 150/007. Este régimen permite:

• Determinar la utilidad total como diferencia entre el precio de venta y el valor fiscal del inmueble
• Reconocer anualmente solo la proporción de utilidad que corresponde a las cuotas vencidas
• Incluir en los resultados los intereses de financiación y revaluaciones convenidas

La utilidad total se calcula en pesos uruguayos, pero su reconocimiento se distribuye temporalmente según el vencimiento de las cuotas.

Impacto en el Impuesto al Patrimonio

Para efectos del Impuesto al Patrimonio, la DGI aclaró que:

• Las utilidades diferidas no constituyen una cuenta regularizadora que pueda restarse del activo
• Tampoco configuran un pasivo admitido para efectos del IP
• El activo gravado está constituido por el saldo total del rubro deudores por ventas al cierre del ejercicio
• La única excepción sería si el deudor estuviera domiciliado en el extranjero (activo en el exterior)

Implicancias prácticas para las empresas

Esta interpretación tiene consecuencias importantes para las empresas inmobiliarias:

1. Planificación financiera: Deben considerar el impacto de las diferencias de cambio sobre toda la cartera de deudores, no solo sobre las cuotas vencidas
2. Carga tributaria en IP: El patrimonio gravado incluye el total de los deudores por ventas, sin deducción por utilidades diferidas
3. Gestión contable: Es necesario llevar registros detallados que permitan aplicar correctamente ambos regímenes

Ejemplo práctico ilustrativo

Consideremos una empresa que vende un inmueble por USD 100.000 a pagar en 5 cuotas anuales de USD 20.000. Si el valor fiscal era de $1.000.000 (equivalente a USD 40.000 al momento de la venta), la utilidad total es de USD 60.000.

Para IRAE:

• Se reconoce USD 12.000 de utilidad cada año (proporcional a las cuotas)
• Las diferencias de cambio se reconocen sobre el saldo total de deudores

Para IP:

• El activo gravado es el saldo total de deudores (convertido a pesos)
• No se deducen las utilidades diferidas pendientes de reconocimiento

Texto completo de la consulta

Consulta Tributaria 6185
Tema: VENTA A PLAZOS DE INMUEBLES - DIFERENCIAS DE CAMBIO - UTILIDADES DIFERIDAS - IRAE - IP -TRATAMIENTO TRIBUTARIO.

Una sociedad anónima uruguaya, cuya actividad es la de propietaria de inmuebles, fraccionamiento y venta de lotes, consulta al amparo de los artículos 71 y siguientes del Código Tributario, por el tratamiento a dar a la operación de venta a plazo de inmuebles.

Consulta sobre dos aspectos de la operación:

a) Tratamiento de las diferencias de cambio en el reconocimiento del resultado del ejercicio.

b) Tratamiento de la utilidad diferida en el Impuesto al Patrimonio (IP).

Con relación al punto a), adelanta opinión considerando que reconocer como ganancia la revaluación anual de saldos que generaría el total de deudores, violaría el principio de capacidad contributiva en el que se fundamenta la norma, considerando que sólo debe computarse a los efectos fiscales, el tramo de la diferencia de cambio que corresponde a las cuotas que van venciendo, entendiendo que el resto de la revaluación acrecería la utilidad diferida.

En cuanto al punto b) expresa que no puede considerarse riqueza desde el punto de vista fiscal, aquel tramo de ganancias que no se ha devengado aún para el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE), por lo que las utilidades diferidas deben ser tratadas como cuentas regularizadoras de activo y no como un pasivo, que de serlo tampoco sería deducible.

Respuesta de la DGI:

No se comparte la opinión adelantada por el consultante.

En efecto, estamos en presencia de una venta a plazos de inmuebles pactada en moneda extranjera. Dicha venta origina un crédito, a saber, el derecho a cobrar el precio por la venta del inmueble. Al estar el referido crédito pactado en moneda extranjera, generará diferencias de cambio conforme lo establecido en el artículo 17 del Decreto N° 150/007 de 26.04.007, el cual dispone:

"Los resultados del ejercicio provenientes de diferencias de cambio se determinarán por revaluación anual de saldos y por el cómputo de las diferencias que correspondan a pagos, cobros o permutaciones ocurridos en el transcurso del ejercicio."

De esta forma, el rubro deudores por venta de inmuebles generará diferencias de cambio por la revaluación anual de saldos, esto es, por la diferencia de cambio devengada al cierre del ejercicio; y por los cobros ocurridos en el transcurso del ejercicio, lo que implica reconocer la diferencia de cambio devengada hasta dicha fecha.

La solución consagrada por el artículo 13 del Decreto N° 150/007, "Utilidades por venta a plazos", es a los solos efectos de determinar la utilidad, pero en nada incide en el saldo de los deudores por ventas de inmueble.

De acuerdo al artículo 13 referido: "En los casos de ventas de inmuebles pagaderos a plazos por el régimen previsto en la Ley N° 8.733 de 17 de junio de 1931 y modificativas, se determinarán las utilidades a vencer por diferencia entre el precio de venta y el valor fiscal del bien vendido. Anualmente, se liquidará la parte de las utilidades a vencer que corresponda en función de las cuotas contratadas, y las vencidas. Se incluirán en los resultados, además, los intereses de financiación y las revaluaciones si se hubieran convenido. La Dirección General Impositiva podrá autorizar otros sistemas de determinación de resultados cuando las circunstancias lo justifiquen."

Con lo cual, determinada la utilidad de la operación como la diferencia entre el precio de venta del inmueble y el valor fiscal del bien vendido - utilidad que se determina en pesos -, la norma admite que en lugar de reconocer toda la utilidad en el ejercicio de la venta, se vaya reconociendo cada año en proporción al vencimiento de las cuotas. En caso que las cuotas incluyan intereses o revaluaciones (esto es ajustes de precio por ejemplo), las mismas deberán incluirse.

Por lo expuesto, no se comparte que las diferencias de cambio que corresponda reconocer sean las correspondientes a las cuotas que van venciendo, sino que se determinarán por los cobros y la revaluación anual de saldos, de los deudores por ventas de inmuebles.

En cuanto a lo consultado en el punto b), se entiende que la cuenta "utilidades diferidas", que representa las utilidades que se van a ir reconociendo en los ejercicios siguientes conforme al vencimiento de las cuotas, no tiene efecto en la liquidación del Impuesto al Patrimonio, ya que la misma no se trata de una cuenta regularizadora de activo que pueda restarse del saldo de deudores por ventas, asimismo tampoco constituye un pasivo admitido. Cabe precisar, que el activo gravado estará constituido por el saldo total del rubro deudores por ventas al cierre del ejercicio, salvo que se tratara de un activo en el exterior si el deudor estuviera domiciliado en el extranjero.

01.04.019 - El Sub Director General de la DGI, acorde.