Valuación de inmuebles recibidos en pago para IRPF e IRNR

El problema: ¿Valor acordado o valor real catastral?

Una situación frecuente en el ámbito empresarial es recibir inmuebles como parte de pago de deudas. Cuando posteriormente estos inmuebles se enajenan, surge la interrogante sobre cuál es el valor que debe tomarse como base para calcular el IRPF o IRNR.

En este caso, los consultantes recibieron tres inmuebles en pago de sumas adeudadas, fijando las partes de común acuerdo el precio de los mismos en las escrituras públicas. Al enajenar uno de estos inmuebles, el escribano aplicó la retención del 12% sobre la diferencia entre el precio de venta y el valor real catastral, criterio que los consultantes cuestionaron.

Posición de los consultantes

Los consultantes argumentaron que debía apartarse del valor real catastral porque:

• Existía una notoria diferencia entre el valor real catastral y el valor de mercado
• El valor acordado entre las partes constituía prueba fehaciente del valor de mercado, dada la oposición de intereses
• Se basaron en precedentes como la Consulta Nº 6.025 que permitía apartarse del valor catastral en ciertas circunstancias

Criterio definitivo de la DGI

La DGI fue contundente: no compartió la opinión de los consultantes. Estableció que para la liquidación de IRPF e IRNR debe estarse al valor real vigente a la fecha de la operación del bien que se enajena.

El término "o se demostrara que corresponde tomar otro importe" no refiere a que al contribuyente le convenga económicamente utilizar como base el valor real u otro, sino a circunstancias probadas y relevantes posteriores a la adquisición, como mejoras documentadas.

¿Cuándo se puede apartarse del valor real?

La DGI aclaró que el apartamiento del valor real catastral no es una cuestión de conveniencia económica. Solo procede cuando:

• Surjan circunstancias posteriores a la adquisición del bien
• Estas circunstancias estén probadas y sean relevantes
• Por ejemplo: mejoras debidamente documentadas que puedan sumarse al valor fiscal actualizado

Diferencias importantes con otros casos

Es fundamental no confundir este caso con situaciones de expropiación. La DGI aclaró que no resulta aplicable extrapolar criterios de consultas sobre bienes recibidos como justa compensación por expropiación, ya que en esos casos operan normas constitucionales específicas (artículos 32º y 331º de la Constitución).

En la dación en pago, por el contrario, se aplican las reglas generales del valor real catastral.

Implicancias prácticas para tu empresa

Si tu empresa recibe inmuebles en pago de deudas:

• Planificá considerando el valor real catastral como base para futuras enajenaciones
• Documentá adecuadamente cualquier mejora posterior que realices al inmueble
• No esperes que el valor acordado entre partes prevalezca sobre el valor catastral
• Consultá con tu contador antes de cualquier enajenación para evaluar el impacto fiscal

Texto completo de la consulta

CONSULTA Nº 6.212

VALUACIÓN DE INMUEBLES RECIBIDOS EN PAGO - IRNR - IRPF - DETERMINACIÓN DE LA RENTA - VALOR REAL.

I) La consulta planteada

Se realiza la presente consulta vinculante, expresando que:

a) Los consultantes participaron en una transacción en la cual uno de sus alcances incluyó aceptar tres inmuebles como parte del pago de las sumas que eran acreedores.

b) Las referidas transacciones fueron cumplidas y los inmuebles efectivamente dados en pago a los consultantes, mediante escrituras públicas, fijando las partes -deudores y acreedores- de común acuerdo el precio (SIC) de los respectivos inmuebles.

c) Uno de dichos inmuebles ya ha sido enajenado por los consultantes, habiendo retenido el escribano el 12% de la diferencia entre el precio y el valor real, lo que no comparten.

Se consulta sobre el criterio de valuación de los bienes inmuebles recibidos en pago, con miras a determinar la renta sobre la cual los propietarios deberán tributar Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) o Impuesto a las Rentas de los No Residentes (IRNR) en ocasión de futuras enajenaciones y si es correcto el criterio aplicado por el escribano en ocasión del inmueble enajenado.

Los consultantes expresan que a efectos de determinar la renta derivada de la posterior enajenación de dichos inmuebles resulta de aplicación las disposiciones de los artículos 20º y 25º del Título 7 del Texto Ordenado de 1996, 32 del Decreto Nº 148/007 de 26.04.007, 73 del Decreto Nº 150/007 de 26.04.007 y 2º del Título 8 del referido Texto Ordenado. Indican además que el referido artículo 73 del Decreto Nº 150/007 no aclara en qué hipótesis corresponde tomar un importe diferente al Valor Real Catastral.

Adelanta su opinión fundada expresando que en caso de enajenaciones de los padrones inmuebles recibidos en pago corresponderá apartarse del Valor Real Catastral y determinar el valor de los mismos en base a los respectivos valores que surgen de los contratos, o en su defecto del que surja de una pericia realizada con antelación a una futura enajenación, basándose en que:

a) el apartamiento del Valor Real Catastral resulta preceptivo cuando exista una notoria diferencia entre este y el valor de mercado del inmueble y existan medios fehacientes para acreditar dicho apartamiento, según lo sostenido en Consulta Nº 6.025 de 12.03.018 (Bol. Nº 538).

b) el caso en consulta, el Valor Real Catastral no resulta representativo del valor de mercado de los inmuebles, y dada la oposición de intereses entre las partes, debe considerarse que existe prueba fehaciente de que los valores que se le adjudicaron a los inmuebles recibidos en pago respetaron los valores de mercado.

II) La respuesta de esta Administración Tributaria

No se comparte la opinión de los consultantes.

Conforme a la normativa referida por los propios consultantes y lo dispuesto por el artículo 12º literal B) del Título 8 del Texto Ordenado 1996, esta Administración entiende que a efectos de la liquidación de IRPF e IRNR deberá estarse al valor real vigente a la fecha de la operación del bien recibido en pago y que se enajena.

Es trasladable al caso la respuesta dada en la Consulta Nº 6.161 de 11.09.018 (Bol. Nº 544) en la cual se indica: "(…) El término del literal b) del artículo 73 del Decreto Nº 150/007: "o se demostrara que corresponde tomar otro importe", no refiere a que al contribuyente le convenga o no económicamente utilizar como base el valor real u otro.

Es decir, no se trata de un tema de conveniencia al momento de la venta desde el punto de vista económico, sino que se refiere a que después de adquirido el bien hayan surgido circunstancias probadas y relevantes de que impliquen tomar un valor distinto al valor real (valor de adquisición) como, por ejemplo, que se hayan realizado mejoras en el mismo. En tal caso, la normativa permite (inciso cuarto del artículo 20º Título 7 TO 1996) incorporar al valor fiscal (costo de adquisición actualizado) el costo de las mejoras debidamente documentadas al momento de la factura respectiva (también actualizadas). En dicho caso, podría sumar al valor real el costo de dichas mejoras y, por eso, se trataría de una situación en que quedaría demostrado que "corresponde tomar otro importe".

En definitiva, siendo la previsión normativa aplicable ajena al ámbito de la conveniencia económica y, no existiendo en el caso planteado circunstancias posteriores al momento de la adquisición que ameriten tomar otro importe, se deberá tomar como valor de adquisición el valor real del inmueble."

No resulta de aplicación extrapolar la respuesta dada en Consulta Nº 6.025 en que la enajenación refiere a bienes adquiridos como justa compensación de la expropiación, y no bienes adquiridos como consecuencia de una dación en pago, en tanto, como surge de la misma, dicha respuesta lo fue atendiendo a la existencia de normas de rango constitucional que establecen el concepto de justa compensación (artículos 32º y 331º de la Constitución de la República) en el caso de expropiación.

01.03.019 - El Sub Director General de la DGI, acorde.