Valuación de inmuebles en el exterior siniestrados en SAFI e IRAE

Cuando una empresa —en particular una Sociedad Financiera de Inversión (SAFI)— posee un inmueble en el exterior y ese bien sufre un siniestro (incendio, derrumbe, catástrofe natural, etc.), surge una duda concreta: ¿cómo se valúa ese bien a efectos fiscales? ¿Qué pasa con la parte destruida?

La DGI respondió estas preguntas en la Consulta N° 5.076, brindando criterios claros que aplican tanto al régimen de las SAFI como al Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE).

¿Qué son las SAFI y por qué importa esta consulta?

Las Sociedades Financieras de Inversión (SAFI) son entidades reguladas por el artículo 7° de la Ley N° 11.073 de 1948. Históricamente fueron utilizadas para la tenencia de activos —entre ellos, inmuebles— tanto en Uruguay como en el exterior.

El decreto reglamentario del tributo que grava a estas sociedades (Decreto N° 664/979) siempre se remitió a las normas de valuación del Impuesto a las Rentas de la Industria y Comercio (IRIC), y luego, para ejercicios iniciados a partir del 1° de julio de 2007, a las normas del IRAE.

Esta remisión es clave: significa que las reglas de valuación de activos del IRAE se aplican directamente a las SAFI para determinar su base imponible.

La regla general: bienes en el exterior se valúan a precio de costo

Tanto el régimen del IRIC (artículo 33 del Decreto N° 661/979) como el del IRAE (artículo 75° del Decreto N° 150/007) establecen la misma solución:

Los bienes situados en el exterior deben valuarse por su precio de costo.

Esto implica que, a diferencia de los inmuebles en Uruguay —que pueden estar sujetos a revaluaciones—, los activos en el exterior se mantienen registrados al valor de adquisición original, sin ajustes por inflación ni revalorizaciones de mercado.

¿Qué ocurre cuando el bien sufre un siniestro?

Aquí es donde la consulta aporta el criterio central. La DGI distingue dos situaciones:

• El bien es destruido totalmente o vendido: deja de integrar el activo de la empresa. En su lugar aparece el disponible generado por la indemnización del seguro o por el producido de la venta. Si no existe compensación alguna (sin seguro, sin venta), simplemente desaparece del activo sin que quede ningún rubro en su lugar.
• El siniestro afecta solo una parte de las mejoras: en ese caso, el valor de costo correspondiente a esa parte destruida debe ser excluido del activo gravado. No se puede seguir computando en el activo un valor que ya no existe físicamente.

Implicancias prácticas para la liquidación del impuesto

Este criterio tiene consecuencias concretas al momento de liquidar el tributo:

• El activo gravado debe reflejar la realidad económica del patrimonio: si parte del inmueble fue destruida, esa porción no puede seguir integrando la base de cálculo.
• Es fundamental contar con documentación que acredite el siniestro y su alcance (informes periciales, comunicaciones al seguro, expedientes administrativos), para poder justificar la exclusión ante la DGI.
• Cuando existe una indemnización de seguro, el ingreso correspondiente entra al disponible y deberá analizarse su tratamiento como renta, según las normas generales del IRAE.
• Si el bien fue parcialmente destruido, se requiere una asignación del costo original entre la parte subsistente y la parte siniestrada, lo que puede requerir una tasación o criterio técnico razonable.

Ejemplo ilustrativo

Imaginemos una SAFI que posee un edificio en el exterior adquirido por USD 500.000, de los cuales USD 100.000 corresponden al terreno y USD 400.000 a las mejoras (construcción).

Un incendio destruye el 40% de las mejoras. Aplicando el criterio de la DGI:

• Valor de costo de mejoras destruidas: USD 400.000 × 40% = USD 160.000
• Ese importe debe excluirse del activo gravado.
• El activo subsistente sería: USD 100.000 (terreno) + USD 240.000 (mejoras restantes) = USD 340.000.
• Si la aseguradora paga USD 150.000 de indemnización, ese monto ingresa al disponible de la sociedad.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.076

INMUEBLE EN EL EXTERIOR QUE HA SUFRIDO UN SINIESTRO - SAFI - IRAE - VALUACIÓN.

Se consulta cómo debe valuar una Sociedad Financiera de Inversión regida por el artículo 7° de la Ley N° 11.073 de 24 de junio de 1948, un inmueble situado en el exterior que ha sufrido un siniestro.

El Decreto N° 664/979 de 19.11.979 que reglamenta el tributo que grava a estas sociedades se remitió a las normas de valuación del Impuesto a las Rentas de la Industria y Comercio. El artículo 71° del Decreto N° 840/988 de 14.12.988 estableció la misma solución que el artículo 33 del Decreto N° 661/979 de 19.11.979: los bienes situados en el exterior deben valuarse por su precio de costo.

Para aquellos ejercicios iniciados a partir del 1° de julio de 2007, se deberán aplicar las normas de valuación del IRAE. En ese marco, el artículo 75° del Decreto N° 150/007 de 26.04.007, plantea la misma solución del IRIC, a los efectos de valuar los bienes situados en el exterior.

Es claro que si un bien de activo se vende o se destruye deja de estar incluido en el activo y en su lugar aparecerá el disponible originado por la venta o la indemnización del seguro, o ningún rubro según el caso.

En el supuesto que el siniestro de la consulta hubiera afectado a una parte de las mejoras, el valor de costo de esa parte deberá ser excluida del activo gravado.

14.01.009 - El Director General de Rentas, acorde. BOLETÍN N° 428.