Valor real de inmuebles con declaración jurada de caracterización urbana

¿Qué es la declaración jurada de caracterización urbana?

La declaración jurada de caracterización urbana es un procedimiento que permite regularizar inmuebles que fueron construidos antes de 1971 y que no cuentan con los permisos municipales correspondientes. Este trámite actualiza la información catastral del inmueble y permite determinar su valor real para efectos tributarios.

El problema: inmuebles sin documentación histórica

Muchos inmuebles en Uruguay fueron construidos en épocas anteriores a 1971, cuando los controles municipales no eran tan estrictos como en la actualidad. Estos inmuebles presentan las siguientes características:

• Construcciones sin permiso municipal de construcción
• Falta de habilitación municipal para las construcciones
• Valor catastral que no refleja la realidad del inmueble
• Incertidumbre sobre el valor base para el cálculo de tributos

Criterio de la DGI: valor catastral actualizado como base imponible

La Dirección General Impositiva estableció que una vez realizada la declaración jurada de caracterización urbana, el valor real que arroje la cédula catastral será el adecuado para el pago de tributos que tengan como base este valor.

Esto significa que:

• El Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) se calculará sobre el valor catastral actualizado
• No será necesario realizar tasaciones adicionales para determinar el valor del inmueble
• El procedimiento brinda seguridad jurídica tanto al comprador como al vendedor

Implicancias prácticas para compraventas

Este criterio tiene importantes consecuencias prácticas:

Para el vendedor

• Puede regularizar la situación del inmueble antes de la venta
• Obtiene certeza sobre el valor base para el cálculo del ITP
• Evita conflictos posteriores con la administración tributaria

Para el comprador

• Recibe un inmueble con documentación catastral actualizada
• Conoce de antemano el costo tributario de la operación
• Tiene garantías sobre la regularidad del inmueble

Pasos recomendados antes de la compraventa

Si estás comprando o vendiendo un inmueble con construcciones anteriores a 1971, te recomendamos seguir estos pasos:

1. Verificar la documentación: Confirmar si el inmueble cuenta con permisos municipales
2. Obtener certificado de arquitecto: Documentar la fecha de construcción
3. Realizar la declaración jurada: Presentar la caracterización urbana ante las autoridades competentes
4. Actualizar la cédula catastral: Esperar la actualización del valor catastral
5. Calcular los tributos: Determinar el ITP en base al nuevo valor catastral

Beneficios del procedimiento

La declaración jurada de caracterización urbana ofrece múltiples ventajas:

Seguridad jurídica: Elimina la incertidumbre sobre el valor base para el cálculo de tributos y brinda respaldo legal a la operación inmobiliaria.

• Simplicidad: Un solo procedimiento resuelve tanto la regularización como la determinación del valor tributario
• Transparencia: El valor catastral actualizado es público y verificable
• Eficiencia: Evita la necesidad de tasaciones o peritajes adicionales

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.442

INMUEBLE CON DECLARACIÓN JURADA DE CARACTERIZACIÓN URBANA - ITP - MONTO IMPONIBLE, DETERMINACIÓN.

El compareciente plantea la siguiente situación: se quiere suscribir una promesa de compraventa sobre un inmueble cuyas construcciones, según certificado de arquitecto, datan de fecha anterior al año 1971. No se cuenta con permiso de construcción ni habilitación municipal para las mismas.

A dichos efectos, se confeccionará la declaración jurada de caracterización urbana.

Se consulta si se puede entender que, una vez que realice la declaración jurada de caracterización urbana, el valor real que arroje la cédula catastral será el adecuado para el pago de tributos que tengan en esta variante su valor base, como en el caso del Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales.

Adelanta opinión, entendiendo que el valor real que resulte de la cédula catastral con posterioridad a la presentación de la declaración jurada de caracterización urbana será el que corresponda considerar para la liquidación del mencionado impuesto.

Esta Comisión de Consultas comparte el criterio del consultante.

12.11.010 - El Sub Director General de la D.G.I., acorde.

BOLETÍN N° 450