Transferencia de áreas públicas a intendencias: ¿genera impuestos?

Cuando los particulares realizan fraccionamientos de tierras, deben destinar ciertas áreas a espacios libres y otros destinos de interés general que pasan automáticamente al dominio municipal. Esta situación genera dudas sobre las implicancias fiscales tanto para el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) como para el Impuesto a las Rentas de las Personas Físicas (IRPF).

Marco normativo: el Decreto-Ley 14.530

El Decreto-Ley N° 14.530 de 1976 establece un mecanismo automático de transferencia: las áreas destinadas a espacios libres en fraccionamientos de tierras quedan transferidas de pleno derecho y sin indemnización a favor de los municipios desde su libramiento efectivo al uso público.

Esta transferencia opera por ministerio de la ley, pero requiere un elemento fundamental: el consentimiento del propietario para el libramiento al uso público. Sin esta manifestación de voluntad, el mecanismo no se activa.

Tratamiento en el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales

Para el ITP, la consulta es clara: no se genera el impuesto. Las razones son:

• Se trata de un negocio jurídico abdicativo (renuncia de derechos)
• El artículo 5° del Decreto 252/998 excluye expresamente "las cesiones de áreas destinadas a calles, caminos u otros espacios de uso público"
• No se configura el hecho generador del impuesto

Los negocios abdicativos no están gravados por ITP, ya que implican una renuncia de derechos y no una transmisión onerosa.

Análisis del IRPF: exoneración por donación

En el caso del IRPF, la situación es más compleja:

Configuración del hecho generador

Inicialmente, sí se configura el hecho generador del IRPF porque existe:

• Una transmisión patrimonial
• Un negocio jurídico que transfiere el dominio
• Un incremento patrimonial gravable

Aplicación de la exoneración

Sin embargo, la DGI considera que esta operación queda exonerada del IRPF por aplicación del literal F) del artículo 27° del Título 7 del T.O. 1996, que exonera las donaciones.

El criterio de la DGI es que el término "donación" comprende otras enajenaciones a título gratuito, incluyendo los negocios abdicativos como este.

Aspectos prácticos importantes

Requisito del consentimiento

Es fundamental que el propietario manifieste su voluntad de librar el área al uso público. Sin este consentimiento, la transferencia automática del Decreto-Ley 14.530 no opera.

Formalización mediante escritura

Muchas intendencias, como en el caso consultado, requieren que estas transferencias se formalicen mediante escritura pública, lo que brinda mayor seguridad jurídica al proceso.

Planificación tributaria

Para los desarrolladores inmobiliarios, es importante conocer que estas cesiones obligatorias:

• No generan carga fiscal adicional por ITP
• Están exoneradas de IRPF
• Son parte del costo normal del desarrollo urbanístico

Preguntas frecuentes

¿Se puede rechazar la transferencia automática?
No, si el fraccionamiento requiere la cesión según las ordenanzas municipales, la transferencia opera automáticamente una vez que se libre al uso público.

¿Qué pasa si no se formaliza por escritura?
La transferencia opera por ley, pero la escritura brinda mayor seguridad jurídica y facilita los trámites posteriores.

¿Aplica a fraccionamientos ya realizados?
Sí, el Decreto-Ley se aplica tanto a fraccionamientos ya efectuados como a los que se realicen en el futuro.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.459

TRANSFERENCIA DE ÁREAS PARA ESPACIOS PÚBLICOS A INTENDENCIAS MUNICIPALES - ITP - IRPF - HECHO GENERADOR, CONFIGURACIÓN - NEGOCIO JURÍDICO, NATURALEZA - EXONERACIÓN.

Se consulta, por una Intendencia Municipal, si se generan impuestos en la transferencia de áreas para espacios públicos prevista por el Decreto-Ley N° 14.530 de 12 de junio de 1976.

La norma citada establece que "Quedan transferidas de pleno derecho y sin indemnización alguna a favor de los Municipios desde el libramiento efectivo al uso público, las áreas que en los fraccionamientos de tierras ya efectuados o a efectuarse por particulares, sean destinadas a espacios libres u otros destinos de interés general de acuerdo a lo dispuesto en las respectivas ordenanzas municipales".

A su vez, por Resolución N° 10/00855 de 11/02/2010 el Intendente Municipal dispuso que, a partir de dicha fecha, todas las áreas que en los fraccionamientos realizados por particulares en el Departamento sean destinadas a espacios libres y otros destinos de interés general deberán ingresar al dominio municipal mediante escritura pública, sin perjuicio de lo dispuesto por el Decreto -Ley N° 14.530.

En relación al Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP), el Decreto N° 252/998 de 16.09.998, artículo 5°, precisa cuáles son los negocios jurídicos gravados y cuáles de ellos se encuentran excluidos, no configurándose en consecuencia el hecho generador. En relación a este tipo de negocios establece el referido artículo: "Quedan excluidos del gravamen, los negocios declarativos tales como las particiones y cesaciones de condominio, y los negocios abdicativos, tales como las renuncias de derechos. Se consideran negocios abdicativos o de renuncia de derechos, las cesiones de áreas destinadas a calles, caminos u otros espacios de uso público, de conformidad con las normas vigentes".

En consecuencia no se encuentra gravada por el ITP, por tratarse de un negocio jurídico de naturaleza abdicativa. Asimismo, lo reafirma el inciso segundo del artículo 6° del decreto referido cuando establece: "No se encuentran comprendidos en el hecho generador, los demás derechos concedidos por el propietario, aun cuando se consideren de naturaleza real."

En cuanto al Impuesto a las Rentas de las Personas Físicas (IRPF), el negocio jurídico objeto de análisis configura el hecho generador del impuesto —incremento patrimonial—, en tanto nos encontramos frente a "... una trasmisión patrimonial originada en cualquier negocio jurídico que importe título hábil para trasmitir el dominio y sus desmembramientos sobre bienes de cualquier naturaleza...".

No obstante, es necesario analizar si en particular aplica alguna de las hipótesis de exoneración previstas para este impuesto.

En ese sentido, resulta relevante para el análisis señalar que para que opere el instituto creado por el Decreto-Ley N° 14.530, de transferencia "ipso jure" del dominio de un bien de los particulares al Municipio resulta imprescindible que el propietario del inmueble haya consentido ese libramiento al uso público.

La existencia de una manifestación de voluntad por parte del propietario, al operarse el mecanismo Decreto-Ley N° 14.530, ha sido puesta de manifiesto incluso por la jurisprudencia de la Suprema Corte de Justicia.

En el ámbito del IRPF —incrementos patrimoniales—-, esta Administración ha entendido que el término "donación" comprende a otras enajenaciones a título gratuito, considerando, por ejemplo, que un negocio abdicativo quedaba comprendido en la redacción original del literal B) del artículo 17° del Título 7 del T.O. 1996 (Consulta N° 4.886 de 4.08.008 (Bol. 423).

Por lo tanto, se entiende que la situación descripta encuadra en la exoneración prevista en el literal F) del artículo 27° del Título 7 del T.O. 1996, quedando exonerada del IRPF.

24.11.011 - El Director General de Rentas.

BOLETÍN N° 462