Tipo de cambio en venta de inmuebles a plazos: cuándo aplicarlo

El problema: ¿Qué cotización usar en ventas financiadas?

Cuando vendés un inmueble y te pagan en cuotas en dólares, surge una pregunta clave para el cálculo del IRPF: ¿qué cotización del dólar debés usar? ¿La del día de la promesa de venta o la de cada mes cuando cobrás las cuotas?

Esta consulta resuelve específicamente el caso de una persona que vendió un inmueble el 31 de diciembre de 2018, cobrando en 120 cuotas mensuales en dólares, y optó por prorratear la renta a lo largo del tiempo de cobro.

La regla general: momento de la enajenación

Según el artículo 19° del Título 7 T.O. 1996, los incrementos patrimoniales se imputan en el momento que se produce la enajenación, no cuando se cobra. Esto significa que la renta queda "fijada" desde el día de la promesa de venta.

La DGI es clara: aunque optés por prorratear el pago del impuesto, la renta ya está determinada desde el momento de la venta.

Opción de prorrateo: flexibilidad en el pago

El artículo 21° del Título 7 T.O. 1996 te permite dos opciones cuando vendés un inmueble a plazos mayores a un año:

• Computar la renta íntegramente en el ejercicio de la transmisión
• Prorratear la renta en función de las cuotas contratadas y vencidas

Si elegís prorratear, podés incluir los intereses de financiación que se hubieren convenido.

Cotización aplicable: día anterior a la promesa

La Resolución DGI N° 662/007 establece que cuando el monto está en moneda extranjera, se debe usar la cotización interbancaria tipo comprador billete al cierre del día anterior al de la operación.

En este caso, "la operación" es la promesa de venta, no cada cobro mensual. Por tanto:

La cotización a aplicar es siempre la correspondiente al día anterior a la fecha de la promesa de compraventa.

Cambio normativo relevante

Es importante destacar que la Ley N° 18.996 de 2012 derogó la norma que permitía computar las diferencias de cambio en el momento del cobro. Esto refuerza la interpretación de que todo se fija al momento de la enajenación.

Ejemplo práctico

Supongamos que:

• Promesa de venta: 31/12/2018
• Cotización del dólar el 30/12/2018: $35,00
• Precio: US$ 120,000
• 120 cuotas de US$ 1,000

Para el cálculo del IRPF:

• Valor total en pesos: $4,200,000 (US$ 120,000 x $35,00)
• Si prorrateas: cada cuota representa $35,000 en pesos
• No importa si el dólar sube o baja después

Consideraciones importantes

Esta interpretación garantiza seguridad jurídica porque:

• Evita especulación con las fluctuaciones del dólar
• Simplifica el cálculo administrativo
• Mantiene coherencia con el principio de que la renta se genera en la enajenación

Recordá que esta consulta es vinculante para el caso específico, pero sirve como criterio orientador para situaciones similares.

Texto completo de la consulta

CONSULTA TRIBUTARIA 6294 - PROMESA ENAJENACIÓN INMUEBLE A PLAZOS - IRPF - RENTA COMPUTABLE - TIPO DE CAMBIO

Una persona física realiza una consulta vinculante relativa a cuál es la cotización del dólar que debe utilizar a los efectos de la determinación del importe mensual a pagar por Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) incrementos patrimoniales, correspondiente a una promesa de enajenación de inmuebles a plazos realizada el día 31/12/2018, en 120 cuotas iguales, mensuales y consecutivas en dicha moneda.

La consultante hizo uso de lo dispuesto por el artículo 21° del Título 7 T.O.1996 y artículo 27 del Decreto N° 148/007 de 26.04.007 optando por computar la renta generada prorrateándola en función de las cuotas a pagar, incluyendo intereses de financiación, si hubiere.

Adelanta opinión estableciendo que la cotización que corresponde tomar es siempre la correspondiente a la fecha de la promesa de la compraventa.

RESPUESTA.-

El artículo 19° del Título 7 T.O. 1996, en lo relativo a la atribución temporal de los incrementos patrimoniales establece que: "Cuando se trate de incrementos patrimoniales, la renta se imputará en el momento en el que se produzca la enajenación, y las restantes transmisiones patrimoniales, sin perjuicio de las disposiciones especiales vinculadas a las enajenaciones a plazo".

La Resolución DGI N° 662/007 de 29.06.007 en su numeral 7°) dispone que si el monto de la operación estuviese expresado en moneda extranjera, a efectos del cálculo de la renta y el impuesto correspondiente, se estará a lo dispuesto en el artículo 74 del Decreto N° 150/007 de 26.04.007, el que señala que la moneda extranjera se valuará a la cotización interbancaria tipo comprador billete al cierre del día anterior al de la operación, o al del día de valuación exigido por las normas impositivas.

A su vez, según el artículo 21° del Título 7 T.O. 1996, "En el caso de venta de inmuebles pagaderos a plazos mayores a un año, ya sea por el régimen previsto en la Ley N° 8.733, de 17 de junio de 1931, o cuando con el otorgamiento de la escritura pública se otorgara la financiación con garantía hipotecaria sobre el propio inmueble, el contribuyente podrá optar por computar la renta íntegramente en el ejercicio en el que opere la transmisión, o prorratearla en función de las cuotas contratadas y las vencidas. Se incluirán asimismo en dichas rentas, los intereses de financiación si se hubiesen convenido".

Es decir, que de acuerdo a las normas transcriptas, la renta queda fijada en el momento en que se produce la enajenación, pudiendo el contribuyente optar por computarla íntegramente en ese ejercicio o prorratearla. Por su parte, la ley solo le habilita a incluir los intereses de financiación que se hubieren convenido.

Esta interpretación se ve abonada por cuanto cabe señalar que la Ley N° 18.996 de 7 de noviembre de 2012 en su artículo 322° derogó el inciso segundo del artículo 19° del Título 7 T.O. 1996 que establecía que las rentas correspondientes a diferencias de cambio y reajustes de precio se computarán en el momento del cobro.

Por lo tanto, de la intelección de las normas citadas puede colegirse que la cotización del dólar a considerar es la correspondiente a la del día anterior al de la fecha de la promesa. (Conforme Consulta N° 5.661 de 27.09.013 (Bol. N° 484)).

05.06.020 - La Directora General de Rentas, acorde.