Suspensión de retenciones en arrendamientos temporarios turísticos

Si alquilás tu propiedad por períodos cortos con fines turísticos —ya sea a través de una inmobiliaria, una agencia o cualquier entidad que administre el cobro— este decreto te interesa directamente. El Poder Ejecutivo decidió, una vez más, suspender transitoriamente el régimen de retenciones de impuestos que aplica a este tipo de contratos. Te explicamos qué significa esto, por qué se hizo y cómo te afecta.

¿Qué son las retenciones en arrendamientos y quién las aplica?

Cuando una entidad administra propiedades y se encarga de cobrar los arrendamientos, la ley le exige actuar como agente de retención: es decir, retener una parte del dinero que le corresponde al propietario y depositarlo directamente en la DGI en concepto de impuestos. Esto aplica tanto al IRPF (Impuesto a la Renta de las Personas Físicas) como al IRNR (Impuesto a las Rentas de los No Residentes).

La obligación de retener está establecida en:

• Los literales c) y d) del artículo 36 del Decreto N° 148/007 (que regula el IRPF).
• Los literales b) y d) del artículo 32 del Decreto N° 149/007 (que regula el IRNR).

En la práctica, si una inmobiliaria cobra el alquiler de tu apartamento en Punta del Este durante el verano, tiene la obligación de retenerte parte de ese ingreso y pagarlo al fisco en tu nombre.

¿Por qué se suspendió este régimen?

El argumento central del decreto es equiparar las condiciones competitivas entre los operadores locales (inmobiliarias, agencias turísticas tradicionales) y las plataformas digitales del tipo Airbnb o similares.

Las plataformas digitales que operan desde el exterior no siempre actúan como agentes de retención de la misma forma que las entidades locales, lo que puede generar una asimetría: el operador uruguayo retiene y deposita impuestos, mientras que el operador digital no lo hace de manera equivalente. Esto pone en desventaja a los actores del mercado local.

"A efectos de establecer condiciones de igualdad de los servicios prestados por los operadores locales con relación a los prestados a través de plataformas digitales, se estima conveniente suspender de forma transitoria el régimen de retenciones." — Decreto 23/023

No es la primera vez que se toma esta medida. El gobierno ya había recurrido a suspensiones similares en los años anteriores mediante los Decretos N° 303/019, N° 324/019, N° 293/020 y N° 337/021, siempre con la misma lógica de fondo.

¿Qué dice exactamente el Decreto 23/023?

El decreto establece dos condiciones clave para que aplique la suspensión:

• Tipo de contrato: arrendamiento temporario de inmuebles con fines turísticos cuyo plazo no supere los 31 días.
• Período de vigencia: aplica a los cobros relativos a arrendamientos devengados entre el 1° de enero de 2023 y el 9 de abril de 2023, inclusive.

Durante ese lapso, las entidades que administran propiedades no están obligadas a retener IRPF ni IRNR sobre los ingresos generados por esos contratos de alquiler turístico corto.

¿Qué implica esto para propietarios y administradores?

Es importante entender que la suspensión de la retención no significa exoneración del impuesto. Los propietarios que obtienen rentas por arrendamientos temporarios turísticos siguen siendo contribuyentes de IRPF o IRNR según corresponda. Lo que cambia es el mecanismo de pago:

• La entidad administradora no retiene durante el período indicado.
• El propietario (o el no residente, según el caso) deberá declarar y pagar el impuesto por sus propios medios, si corresponde.
• Los administradores de propiedades deben tener claro que esta suspensión es temporal y acotada al período mencionado, y que fuera de ese rango rigen las reglas generales.

Contexto histórico: una medida que se repite

Este tipo de suspensiones transitorias se viene aplicando desde la temporada turística 2019-2020. La lógica es clara: cada vez que se acerca la temporada alta del turismo, el gobierno evalúa si mantiene o levanta la retención para nivelar la cancha entre operadores locales y plataformas digitales.

La reiteración de estas suspensiones también da una señal sobre la discusión de fondo que aún no está completamente resuelta: cómo gravar de forma equitativa a todos los actores que participan en el mercado de alquileres turísticos, independientemente de si operan de forma presencial o digital.

Preguntas frecuentes

¿Si mi inmobiliaria no me retuvo IRPF en enero de 2023, está mal?
No. Si el contrato era de hasta 31 días con fines turísticos y el arrendamiento se devengó entre el 1° de enero y el 9 de abril de 2023, la no retención es correcta y está amparada por este decreto.

¿Igual tengo que pagar impuestos por esas rentas?
Sí. La suspensión de la retención no elimina tu obligación tributaria. Debés declarar esas rentas cuando corresponda (IRPF categoría I o IRNR, según tu situación).

¿Qué pasa con contratos de más de 31 días?
Esta suspensión no aplica. Los contratos que superen ese plazo siguen sujetos al régimen general de retenciones.

¿Aplica a cualquier propiedad turística?
Aplica a inmuebles alquilados con fines turísticos a través de entidades administradoras. Si alquilás directamente sin intermediario, el mecanismo de retención no aplica de todas formas (porque no hay agente de retención), pero sí debés declarar las rentas.

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Texto completo de la consulta

Decreto N° 23/023 — Suspensión del régimen de retenciones aplicable a los contratos de arrendamiento temporario con fines turísticos

VISTO: los literales c) y d) del artículo 36 del Decreto N° 148/007, de 26 de abril de 2007, y los literales b) y d) del artículo 32 del Decreto N° 149/007, de 26 de abril de 2007;

RESULTANDO:

• I) que las mencionadas normas designan agentes de retención del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y del Impuesto a las Rentas de los No Residentes (IRNR), a las entidades que administren propiedades realizando la cobranza de arrendamientos de inmuebles;
• II) que de acuerdo a lo establecido por el artículo 29 del Título 7 y el artículo 10 del Título 8, ambos del Texto Ordenado 1996, el Poder Ejecutivo dispone de facultades para la designación de responsables tributarios;
• III) que en el ejercicio de las referidas facultades se dictaron los Decretos N° 303/019, de 14 de octubre de 2019, N° 324/019, de 4 de noviembre de 2019, N° 293/020, de 29 de octubre de 2020, y N° 337/021, de 30 de setiembre de 2021, en los que se suspendió transitoriamente, para determinadas entidades, el régimen de retenciones aplicable a los contratos de arrendamiento temporario con fines turísticos;

CONSIDERANDO: que, a efectos de establecer condiciones de igualdad de los servicios prestados por los operadores locales con relación a los prestados a través de plataformas digitales, se estima conveniente suspender de forma transitoria el régimen de retenciones aplicable a los contratos de arrendamiento temporario con fines turísticos;

ATENTO: a lo precedentemente expuesto;

EL PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA

DECRETA:

Suspéndese la retención dispuesta por los literales c) y d) del artículo 36 del Decreto N° 148/007, de 26 de abril de 2007, y los literales b) y d) del artículo 32 del Decreto N° 149/007, de 26 de abril de 2007, para aquellos contratos de arrendamiento temporario de inmuebles con fines turísticos cuyo plazo no supere los 31 (treinta y un) días.

Lo dispuesto en el inciso anterior regirá para los cobros relativos a arrendamientos devengados en el período comprendido entre el 1° de enero de 2023 y el 9 de abril de 2023 inclusive.

Comuníquese y archívese.

LACALLE POU LUIS — ALEJANDRO IRASTORZA