Retención de IRPF en venta de nuda propiedad y usufructo con precio discriminado

¿Qué pasa cuando se vende nuda propiedad y usufructo por separado?

Cuando un inmueble se vende y existen tanto un nudo propietario como un usufructuario, surge la pregunta de cómo aplicar las retenciones de IRPF. La situación se vuelve más clara cuando las partes discriminan expresamente en el contrato cuánto corresponde a cada derecho.

El caso planteado: compromiso de compraventa rural

En esta consulta, una escribana se encontró con la siguiente situación:

• Un padrón rural en venta por U$S 300.000
• Una persona física como nuda propietaria
• Una SRL como usufructuaria
• Discriminación expresa en el contrato: U$S 200.000 por la nuda propiedad y U$S 100.000 por el usufructo

La duda central era: ¿se debe respetar esta discriminación de precios para calcular las retenciones de IRPF, o hay que aplicar las fórmulas del literal E) del artículo 9° del Título 14?

Criterio de la DGI: prevalece la discriminación contractual

La respuesta de la DGI es clara y contundente: cuando las partes han discriminado expresamente el precio en el contrato, se debe respetar esa discriminación para determinar las retenciones.

"En el caso planteado en la cláusula segunda del contrato mencionado está discriminado el precio y, por lo tanto, habrá que estar a la discriminación realizada por las partes."

Esto significa que no corresponde aplicar las fórmulas de cálculo del literal E) del artículo 9° del Título 14, sino que se debe tomar como base el precio específicamente asignado a cada derecho.

Implicancias prácticas para escribanos y contribuyentes

Este criterio tiene varias consecuencias importantes:

Para los escribanos

• Deben aplicar la retención sobre el monto específico asignado a cada vendedor
• No necesitan realizar cálculos complejos si el precio ya está discriminado
• La discriminación contractual es suficiente respaldo para la retención aplicada

Para los contribuyentes

• La discriminación de precios en el contrato es vinculante para efectos fiscales
• Permite mayor certeza sobre el monto de retención que se aplicará
• Evita discusiones posteriores sobre la valuación de cada derecho

¿Cuándo no aplicaría este criterio?

Es importante notar que este criterio aplica cuando existe una discriminación expresa y clara en el contrato. En casos donde:

• No hay discriminación de precios
• La discriminación es ambigua o incompleta
• Se sospecha que la discriminación no refleja valores reales

En estos casos, sí correspondería aplicar las fórmulas del literal E) del artículo 9° del Título 14.

Ejemplo práctico de aplicación

Siguiendo el caso de la consulta:

• Precio total: U$S 300.000
• Nuda propiedad: U$S 200.000 → Retención de IRPF sobre este monto
• Usufructo: U$S 100.000 → Retención de IRPF sobre este monto (si corresponde según el tipo de contribuyente)

El escribano debe aplicar las retenciones correspondientes sobre cada monto específico, sin necesidad de calcular proporciones ni aplicar fórmulas adicionales.

Texto completo de la consulta

I) Consulta

Una escribana consulta en forma vinculante sobre el criterio para determinar el monto a retener por Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF), en caso de una promesa de enajenación de la nuda propiedad y del usufructo de un inmueble, cuando las partes pactan en el contrato un precio de compra por el bien y discriminan lo que corresponde recibir del mismo a cada uno de los vendedores en la misma cláusula.

Se plantea que en agosto de 2019 autorizó un compromiso de compraventa por el cual una persona física en calidad de nuda propietaria y una Sociedad de Responsabilidad Limitada en calidad de usufructuaria prometieron vender un padrón rural a otra persona física, quien prometió comprar el mismo por el precio de U$S 300.000 (apartado 2.1 de la cláusula segunda). En la misma cláusula de precio (apartado 2.2) se establece que el mismo se discrimina en la suma de U$S 200.000 por la compraventa de la nuda propiedad, y U$S 100.000 por la compraventa del usufructo. Adjunta copia del referido compromiso.

En definitiva, la consulta recae en si el criterio para determinar el monto a retener del nudo propietario por concepto de IRPF es el de considerar la discriminación de precio acordada en el compromiso de compraventa en la cláusula segunda o si debe realizar los cálculos de acuerdo al literal E) del artículo 9° del Título 14 T.O. 1996.

II) Respuesta

Esta Comisión de Consultas entiende que en el caso planteado en la cláusula segunda del contrato mencionado está discriminado el precio y, por lo tanto, habrá que estar a la discriminación realizada por las partes.

22.07.020 - La Directora General de Rentas, acorde.