Rescisión de promesas de venta en viviendas de interés social

El problema de las rescisiones en viviendas de interés social

Las empresas constructoras que desarrollan proyectos de vivienda de interés social bajo la Ley N° 18.795 enfrentan situaciones complejas cuando una promesa de compraventa se rescinde y deben vender la unidad a otro comprador.

La pregunta clave es: ¿mantiene la segunda venta las exoneraciones fiscales previstas para la primera enajenación? La respuesta de la DGI es clara pero genera consecuencias diferentes según el impuesto.

¿Qué dice la DGI sobre las "primeras enajenaciones"?

La Dirección General Impositiva establece que cuando la legislación se refiere específicamente a "la primera enajenación" (y no a "las enajenaciones" en general), el beneficio se agota con el primer acto jurídico, aunque este luego se rescinda.

El legislador le otorgó especificidad al beneficio fiscal, refiriéndose únicamente a "la primera enajenación" y no a "las enajenaciones" en general.

Efectos jurídicos de la promesa de compraventa

Según el criterio de la DGI, una promesa de compraventa inscripta despliega todos los efectos jurídicos de una enajenación, incluso cuando:

• No se haya entregado físicamente el inmueble
• El precio no se haya integrado totalmente
• El financiamiento esté pendiente

La inscripción registral otorga el nacimiento del derecho real, creando obligaciones sustanciales entre las partes.

Tratamiento diferenciado por impuesto

IVA: Se mantienen las exoneraciones

Para el Impuesto al Valor Agregado, el hecho generador se configura cuando la empresa transfiere la posesión al adquirente. Si en la promesa rescindida no hubo entrega ni tradición ficta:

• No se generó IVA en la primera operación
• No operó la exoneración inicialmente
• La exoneración operará recién en la venta efectiva al segundo comprador

IRAE: Se pierden las exoneraciones

Para el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas:

• La promesa de compraventa configuró el hecho generador
• Operó la exoneración en la primera operación
• La rescisión constituye una "devolución sobre ventas netas"
• La segunda venta NO tiene derecho a exoneración

Impuesto al Patrimonio: Se pierden las exoneraciones

Similar al IRAE, la exoneración del Impuesto al Patrimonio se agota con la primera enajenación, aunque esta luego se rescinda.

Implicancias prácticas para constructoras

Este criterio genera importantes consideraciones operativas:

• Evaluación cuidadosa antes de otorgar promesas de compraventa
• Análisis de viabilidad económica de los compradores desde el inicio
• Planificación fiscal considerando la pérdida parcial de beneficios en rescisiones
• Estructuración de contratos que minimicen riesgos de rescisión

Recomendaciones operativas

Para las empresas constructoras de vivienda de interés social:

1. Fortalecer el proceso de evaluación crediticia de promitentes compradores
2. Implementar mecanismos de seguimiento durante la etapa de promesa
3. Considerar alternativas contractuales que permitan mayor flexibilidad
4. Asesoramiento especializado para cada situación particular

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.873

VIVIENDAS DE INTERÉS SOCIAL - IRAE - IVA - IP - ENAJENACIÓN - TRATAMIENTO TRIBUTARIO.

Una sociedad anónima que gira en el ramo de construcción y venta de inmuebles, amparada a los beneficios de la Ley N° 18.795 de 17 de agosto de 2011, Ley de Promoción de la Vivienda de Interés Social, y sus normas reglamentarias, consulta en forma vinculante el tratamiento tributario respecto a la venta que se hace con posterioridad a una rescisión o distracto de una promesa de compraventa de inmuebles inscripta, o sea; si cuando se enajene nuevamente la unidad a un tercero deberá dársele el tratamiento igual a una primera enajenación contando por ende con las exoneraciones para el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE), Impuesto al Patrimonio (IP) e Impuesto al Valor Agregado (IVA) previstas en el artículo 10° del Decreto N° 355/011 de 06.10.011 en la redacción dada por el Decreto N° 156/014 de 30.05.014.

El consultante manifiesta que se está en presencia de un contrato preliminar otorgado en documento privado y debidamente inscripto, que es objeto de un distracto, no habiéndose realizado la entrega de la cosa u ocupación y que el precio no se ha integrado en su totalidad.

Adelanta opinión en el sentido que esa enajenación realizada a un tercero que tuvo previamente una rescisión o distracto, debe tener el mismo tratamiento que una primera enajenación manteniendo las exoneraciones otorgadas por la Ley N° 18.795, a efectos de que el destinatario de los beneficios sea aquel al que se le entrega la cosa y se le transmite realmente la propiedad.

No se comparte la opinión del consultante.

En materia de exoneraciones no es la única ley, la Ley N° 18.795, que hace referencia a la "primera enajenación".

En sede del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP), el artículo 7 del Título 19 T.O. 1996, regula múltiples exoneraciones referidas a enajenaciones en general. Sin embargo hay varios literales del mismo artículo que se refieren a la "primera enajenación", y puntualmente el Literal C) que establece:

"C) La primera promesa de enajenación de inmuebles a plazo así como la primera enajenación de los bienes inmuebles, que realicen las Cooperativas de Vivienda y Fondos Sociales, y ..."

Al hacer esta distinción, el beneficio alcanza al primer acto que hagan los Fondos Sociales o las Cooperativas. El legislador le otorgó especificidad al beneficio fiscal, refiriéndose únicamente a "la primera enajenación" y no a "las enajenaciones" en general, como lo expresan otras normas exoneratorias. Situación que aplica al caso planteado.

En cuanto al contrato preliminar, promesa de compraventa, otorgado en documento privado o público, el mismo despliega todos los efectos jurídicos que le asigna la ley, aunque no se haya entregado la cosa, ni se haya integrado totalmente el precio. Este último puede estar totalmente financiado, sin hacerse ninguna entrega del mismo. Resultan de este tipo de contrato, obligaciones de carácter sustancial aún con el precio totalmente financiado, y no únicamente obligaciones de hacer. Asimismo la inscripción le otorga el nacimiento del derecho real.

Por todo lo expuesto, el contrato preliminar otorgado en documento privado o público inscripto, desplegó todos los efectos jurídicos de una enajenación. Si luego este contrato preliminar se rescinde, la rescisión implica una transmisión patrimonial en sentido inverso al producido en ocasión de la promesa de compraventa.

Expuestos todos los conceptos, desde el punto de vista jurídico se procederá a dar respuesta al tratamiento tributario para cada uno de los impuestos:

IVA

De acuerdo al artículo 33° del Decreto N° 207/007 de 18.06.007, el hecho generador correspondiente a la primera enajenación o promesa de enajenación de bienes inmuebles nuevos, o con reciclajes o refacciones significativas, realizadas por empresas constructoras o promotoras, se configurará cuando la empresa transfiera la posesión al adquirente o promitente comprador. Adicionalmente debemos contemplar la definición de circulación de bienes establecida en el literal A) del artículo 2 del Título 10 del T.O. 1996.

Por lo tanto, es en el momento en que se transfiere la posesión y opera la circulación de bienes, cuando las operaciones amparadas a la Ley N° 18.795, quedan exoneradas del IVA.

En el entendido que en el caso en consulta no se dio ni la entrega ni la tradición ficta, no se generó el IVA, y por ende no operó la exoneración, la cual operará al momento que se produzca la circulación del bien.

IRAE

Con respecto a este impuesto la rescisión antes mencionada, en la medida que los inmuebles prometidos en venta por la empresa constructora constituyen bienes de cambio, la operación mediante la cual los inmuebles pasan nuevamente a propiedad del enajenante, constituyen devoluciones sobre las ventas netas en los términos del artículo 16 del Título 4 del T.O. 1996.

En el caso en consulta como ya se ha manifestado, el documento otorgado desplegó todos los efectos jurídicos de una primera enajenación, por lo que se configuró el hecho generador del impuesto y operó la exoneración. Por lo tanto, el siguiente otorgamiento o enajenación que se produce luego de la rescisión no se encuentra amparado al beneficio. O sea que llegamos para este impuesto a una conclusión diferente respecto al IVA.

PATRIMONIO

El artículo 10° del Decreto N° 355/011 en la redacción dada por el Decreto N° 156/014, en su literal b) establece que los proyectos de inversión vinculados a la construcción de viviendas de interés social accederán a exoneración del Impuesto al Patrimonio por las obras en construcción. Al igual que para el IRAE, habiendo operado la exoneración en la primera enajenación, la segunda venta no mantiene el beneficio.