Deducción IRPF por préstamo hipotecario: requisito de vivienda única

¿Qué establece la norma sobre deducciones por préstamos hipotecarios?

El literal E) del artículo 38° del Título 7 del Texto Ordenado 1996, reglamentado por el artículo 56° Bis del Decreto N° 148/007, permite deducir en el IRPF los montos pagados por cuotas de préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda.

Sin embargo, esta deducción tiene requisitos específicos que deben cumplirse simultáneamente:

• Debe tratarse de la vivienda única del contribuyente
• Debe ser la vivienda permanente (donde reside habitualmente)
• El costo de adquisición no puede superar las UI 794.000
• La deducción está limitada a 36 BPC anuales

El criterio de la DGI: ambos requisitos son obligatorios

En esta consulta, un contribuyente que reside habitualmente en una vivienda adquirida mediante préstamo hipotecario, pero que además es propietario de otra vivienda, consultó sobre su derecho a la deducción.

La DGI fue categórica en su respuesta: no corresponde la deducción. Aunque el inmueble cumple con ser vivienda permanente (el contribuyente reside habitualmente allí), no cumple con el segundo requisito: no es su única vivienda.

"Si bien el inmueble cumple con la característica de vivienda permanente ya que el contribuyente reside habitualmente en el mismo; no se verifica la segunda condición requerida por la normativa, esto es, que se trate de su única vivienda."

Implicancias prácticas para los contribuyentes

Esta interpretación tiene consecuencias importantes:

• Propietarios múltiples: Quienes posean más de una vivienda no podrán acceder al beneficio, independientemente de cuál sea su residencia habitual
• Planificación patrimonial: Antes de adquirir una segunda vivienda, hay que evaluar la pérdida del beneficio fiscal
• Cónyuge/concubino: La tenencia de inmuebles por parte del cónyuge o concubino también podría afectar el beneficio

¿Cuándo se pierde la deducción?

La deducción se pierde desde el momento en que el contribuyente deja de cumplir con el requisito de vivienda única. Esto puede ocurrir cuando:

• Adquiere una segunda vivienda (por compra, donación, herencia, etc.)
• Recibe una vivienda en copropiedad
• Su cónyuge o concubino adquiere una vivienda que también le corresponde al contribuyente

Errores comunes a evitar

Error frecuente: Creer que alcanza con que sea la vivienda donde se reside habitualmente. La norma es clara: debe ser única Y permanente.

Confusión habitual: Pensar que si la segunda vivienda es para alquiler o no se usa, no afecta la deducción. La normativa no hace distinciones sobre el uso o destino de las otras propiedades.

Recomendaciones para contribuyentes

Si estás considerando solicitar esta deducción:

1. Verificá todos los requisitos antes de incluir la deducción en tu declaración
2. Documentá adecuadamente que cumplís con el límite de UI 794.000
3. Considerá el impacto de futuras adquisiciones inmobiliarias en el beneficio
4. Consultá con un profesional si tu situación patrimonial es compleja

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.884

CUOTAS DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS POR ADQUISICIÓN DE VIVIENDA - IRPF - DEDUCIBILIDAD, CONSIDERACIONES.

Un contribuyente del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) consulta si tiene derecho a la deducción prevista en el literal E) del artículo 38° del Título 7 del Texto Ordenado 1996 reglamentada por el artículo 56° Bis del Decreto N° 148/007 de 26.04.007.

El consultante reside en una vivienda que adquirió a través de un préstamo hipotecario contraído con una institución bancaria, y además es propietario de otra vivienda.

La normativa citada incluye dentro de las deducciones admitidas en el IRPF a los montos pagados en el año por cuotas de préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de la vivienda única y permanente del contribuyente siempre que el costo de la misma no supere las UI 794.000, deducción que además está limitada a 36 BPC anuales. A estos efectos, el contribuyente proporciona documentación acreditando fehacientemente que el costo de adquisición del referido inmueble no supera el límite mencionado.

En el caso descripto, esta Administración entiende que el contribuyente no podrá beneficiarse de la deducción. Si bien el inmueble cumple con la característica de vivienda permanente ya que el contribuyente reside habitualmente en el mismo; no se verifica la segunda condición requerida por la normativa, esto es, que se trate de su única vivienda.

21.05.015 - El Director General de Rentas.