Reintegros de cooperativas de vivienda y su tratamiento fiscal

El problema de la clasificación tributaria

Una situación frecuente en Uruguay es la venta de derechos de uso y goce en cooperativas de vivienda construidas con préstamos del BHU, seguida de la adquisición de una nueva vivienda. Los contribuyentes suelen creer que aplica la exoneración por reinversión en vivienda, pero la DGI tiene un criterio específico que es importante conocer.

Marco normativo aplicable

El tratamiento fiscal de estos reintegros depende fundamentalmente de cuándo ocurrió la operación:

• Antes del 1° de enero de 2011: Se aplicaba la normativa del Texto Ordenado 1996
• A partir del 1° de enero de 2011: Rige la Ley N° 18.719 que modificó sustancialmente el tratamiento

Criterio de la DGI: Renta de trabajo vs. renta de capital

La DGI estableció una distinción clave que muchos contribuyentes desconocen:

La cesión de derechos de uso y goce de cooperativas de vivienda no constituye una enajenación de inmuebles sino que genera una renta de trabajo (Categoría II) para efectos del IRPF.

Esta clasificación tiene consecuencias importantes:

• No aplica la exoneración del artículo 27° literal L) del Texto Ordenado 1996
• Debe liquidarse conforme al régimen de rentas de trabajo
• Los contribuyentes deben solicitar el crédito correspondiente si corresponde

El cambio introducido por la Ley N° 18.719

A partir del 1° de enero de 2011, la Ley N° 18.719 introdujo una modificación fundamental al incorporar una excepción específica:

Los reintegros de capital de cooperativas de vivienda pueden acceder a la exoneración siempre que cumplan con:

1. Los requisitos del artículo 27° literal L) del Texto Ordenado 1996
2. Los requisitos del artículo 34° literal L) del Decreto N° 148/007
3. Que el plazo entre el reintegro y la adquisición de la nueva vivienda no exceda los 12 meses

Consideraciones prácticas para contribuyentes

Si te encontrás en una situación similar, es fundamental:

• Verificar la fecha de la operación para determinar qué normativa aplica
• Conservar toda la documentación: boletos de reserva, actas de la comisión liquidadora, compraventas
• Calcular correctamente el IRPF según la categoría de renta aplicable
• Evaluar si corresponde solicitar créditos por el impuesto pagado

Errores frecuentes a evitar

Los contribuyentes suelen cometer estos errores:

• Asumir automáticamente que aplica la exoneración por reinversión en vivienda
• No distinguir entre cesión de derechos de uso y goce vs. enajenación de inmuebles
• Ignorar los cambios normativos según la fecha de la operación
• No solicitar los créditos que pudieran corresponder

Ejemplo práctico

Caso 1 - Operación en 2010: María cede sus derechos de uso y goce de una cooperativa por $100.000 y compra una vivienda por $120.000. Al ocurrir antes de 2011, el reintegro se considera renta de trabajo y no aplica la exoneración por reinversión.

Caso 2 - Operación en 2012: Juan realiza la misma operación pero en 2012. Al cumplir con los requisitos y el plazo de 12 meses, puede acceder a la exoneración por reinversión en vivienda.

Recomendaciones finales

Ante operaciones con cooperativas de vivienda es recomendable:

• Consultar con un profesional antes de realizar la operación
• Planificar los plazos para cumplir con los requisitos de exoneración
• Mantener un registro detallado de todas las operaciones y fechas
• Revisar periódicamente si corresponde solicitar devoluciones o créditos

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.250

INMUEBLE BAJO RÉGIMEN DE COOPERATIVA ADQUIRIDO POR MODO SUCESIÓN - IRPF - REINTEGRO DE LA COOPERATIVA - EXONERACIÓN, CONSIDERACIONES.

I.- La consulta.

Dos hermanas declaran que hubieron, por el modo sucesión, un apartamento perteneciente a un edificio construido con préstamo del Banco Hipotecario del Uruguay (BHU) bajo el régimen de cooperativa. Explicitan que los titulares de cada unidad poseen derechos de uso y goce sobre la misma, adquiriendo la propiedad plena recién con la escritura de adjudicación.

Tal inmueble fue casa habitación de las consultantes, hasta que decidieron enajenarlo, encontrándose a la fecha de la enajenación bajo el régimen de cooperativa, dado que no habían otorgado la escritura de adjudicación comentada.

Con el producido de la venta adquirieron, dentro del año, una vivienda permanente para cada una de las comparecientes. En definitiva, se entienden incluidas en la exoneración prevista en el artículo 34° del Decreto N° 148/007 de 26.04.007, y solicitan en consecuencia el reembolso del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) pagado.

Agregan documentación al efecto: boleto de reserva, en el cual las consultantes se obligan a tramitar la cesión de los derechos de uso y goce que le corresponden respecto de la unidad; Acta de la Comisión Liquidadora aceptando la renuncia, así como al nuevo adjudicatario de tales derechos; compraventa a favor de una y cesión de promesa de enajenación de inmuebles a favor de la otra y boleto de pago de IRPF.

II.- La respuesta.

No se comparte la opinión explicitada.

Cabe, en primer lugar con carácter general, distinguir dos situaciones, según sea aplicable la normativa anterior a la vigencia de la Ley N° 18.719 de 27de diciembre de 2010, o corresponda aplicar la normativa vigente con posterioridad a dicha ley.

Con respecto a la situación que se consulta rige la normativa anterior a la citada ley. En virtud de dicha normativa la cesión de derechos de uso y goce otorgada no se encuentra alcanzada por la exoneración prevista en el literal L) del artículo 27° del Título 7 del Texto Ordenado 1996 y el literal L) del artículo 34° del Decreto N° 148/007 de 26.04.007, en tanto no es un incremento patrimonial derivado de una "...enajenación, promesa de enajenación o cesión de promesa de enajenación de inmuebles".

En efecto, la renta obtenida es una renta de Categoría II —Rentas de Trabajo—, razón por la cual se debió liquidar conforme a lo previsto en el artículo 48° del Decreto N° 148/007, en la redacción dada por el artículo 8° del Decreto N° 496/007 de 17.12.007; tal como fuera sostenido en Consulta N° 4.817 de fecha 18/02/2008 (Bol. 417).

En consecuencia, deberán computar el reintegro de la cooperativa como renta de trabajo y solicitar, de corresponder, el crédito.

Con posterioridad a la vigencia de la Ley N° 18.719 corresponde citar el literal A) del artículo 807°, que dispuso: "Sustitúyese el inciso quinto del artículo 32° del Título 7 del Texto Ordenado 1996, por el siguiente:

También se considerarán incluidos en este artículo los ingresos de todo tipo, aun cuando correspondan a la distribución de excedentes, retiros o reembolsos de capital aportado, regulares o extraordinarios, en dinero o en especie, que generen los socios cooperativistas, excepto:

A) Los reintegros de capital de las cooperativas de vivienda, siempre que cumplan con los requisitos previstos en los numerales 1), 2) y 4) del literal L) del artículo 27 del presente Título, y el plazo entre el reintegro y la adquisición de la nueva vivienda no exceda los doce meses".

Por lo tanto, con posterioridad al 1°.01.2011 de darse los extremos previstos por el artículo 27° literal L) del Título 7 Texto Ordenado 1996 y artículo 34° literal L) del Decreto N° 148/007, le corresponderá la exoneración.

22.02.012 - El Director General de Rentas.

BOLETÍN N° 465