Regularización dominial: exenciones tributarias para gobiernos departamentales

El desafío de la regularización dominial

La regularización dominial es un proceso fundamental para brindar seguridad jurídica a las familias que ocupan inmuebles sin título de propiedad. Los gobiernos departamentales de Uruguay desarrollan programas especiales para ayudar a las familias más carenciadas a obtener la titularidad de sus viviendas, ya sea a través de compraventas, prescripción adquisitiva o donaciones.

En este contexto, surge la pregunta sobre qué tratamiento tributario corresponde aplicar a estas operaciones, considerando que involucran a sectores vulnerables de la población y tienen una finalidad social.

Tratamiento del IRPF para gobiernos departamentales

Un aspecto fundamental es que los gobiernos departamentales no están sujetos al Impuesto a las Rentas de las Personas Físicas (IRPF). Esto se debe a que:

• No se encuentran nominados como sujetos pasivos del IRPF en el artículo 5° del Título 7 del TO 1996
• Los contribuyentes del IRPF son únicamente las personas físicas residentes y eventualmente los núcleos familiares
• No son entidades en régimen de atribución de rentas

Por tanto, las intendencias no pagarán IRPF por las escrituras de adjudicación, venta o donación de inmuebles de su propiedad en el marco de estos programas de regularización.

Exenciones en el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales

El ITP cuenta con exenciones específicas para operaciones de regularización dominial:

Primera enajenación del MVOTMA

Según el literal F) del artículo 7 del Título 19 del TO 1996, están exentas del ITP las primeras enajenaciones de inmuebles que realice el Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente a beneficiarios en el marco de la política de regularización de asentamientos irregulares y lotes con o sin servicios.

Primera enajenación de gobiernos departamentales

El literal G) del mismo artículo establece una exención similar para las primeras enajenaciones que realicen los gobiernos departamentales en el marco de la regularización de asentamientos irregulares y lotes con o sin servicios.

Viviendas económicas

El artículo 9 del Título 19 también exonera las enajenaciones que realicen organismos públicos a particulares como consecuencia de la adjudicación de vivienda económica, media o núcleo básico evolutivo.

IVA en honorarios profesionales

Un punto importante a considerar son los honorarios de los escribanos que intervienen en estas operaciones:

• Los servicios profesionales de escribanos están alcanzados por IVA (literal C del artículo 6 del Título 10 del TO 1996)
• También están sujetos a IRPF cuando son servicios prestados fuera de relación de dependencia
• La intendencia debe actuar como responsable por obligaciones tributarias de terceros para el IRPF según el artículo 73° del Decreto 148/007
• No existe un tratamiento diferenciado para estos honorarios en operaciones de regularización dominial

Consideraciones prácticas

Para compraventas entre particulares: Cuando la intendencia facilita escrituras entre particulares (ambos en situación socioeconómica crítica), si el vendedor es persona física, deberá tributar IRPF por la ganancia de capital. Sin embargo, existen exoneraciones en el ITP para ciertas situaciones específicas.

Para prescripción adquisitiva: En estos casos, generalmente no se configura el hecho generador del IVA, y las exenciones del ITP pueden aplicar según las circunstancias específicas de cada caso.

Para donaciones: Las donaciones de inmuebles por parte de gobiernos departamentales en el marco de programas sociales pueden beneficiarse de las exenciones mencionadas, siempre que cumplan con los requisitos establecidos.

Recomendaciones para gobiernos departamentales

Para aprovechar al máximo las exenciones disponibles:

1. Documentar adecuadamente que las operaciones se enmarcan en políticas de regularización de asentamientos irregulares
2. Verificar que se trate de "primeras enajenaciones" según los términos de la ley
3. Coordinar con organismos como ANV y MVOTMA cuando corresponda
4. Asesorarse sobre los procedimientos específicos para acceder a cada exención

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.785

GOBIERNO DEPARTAMENTAL - ENAJENACIÓN DE INMUEBLES - PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA - IRPF - ITP - IVA - TRATAMIENTO TRIBUTARIO.

Se consulta en forma vinculante por parte de un Gobierno Departamental que tiene el objetivo de brindar apoyo administrativo y legal a las familias más carenciadas de ese Departamento en el proceso de regularización dominial de los bienes inmuebles urbanos y rurales que tienen en usufructo, sobre el régimen de tributación que sería aplicable.

Se señala además que los trámites que se están realizando concluirán con la celebración de escrituras de compraventa o las resultantes de un proceso de prescripción adquisitiva. Asimismo se indica que la mayoría de los complejos habitacionales que han sido construidos en convenio con el BHU (hoy ANV) y con el Ministerio de Viviendas Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente, no han logrado aún, a la fecha de realizar la consulta, la regularización dominial.

Consulta:

"a.- Si al no ser la Intendencia Departamental una persona física, está libre del pago de IRPF (Impuesto a la Renta de las Personas Físicas), en los casos de escrituras públicas de adjudicación o venta a beneficiarios.

b.- En el caso de escriturarse la compraventa a particulares, con convenios con el Ministerio de Vivienda, O. T y Medio Ambiente, Banco Hipotecario del Uruguay y Agencia Nacional de Viviendas. Existen fundamentos o mecanismos legales que permitan a la Intendencia y al beneficiario, el no pago del ITP (Impuesto a la Transmisiones Patrimoniales), IRPF así como del IVA que debería aportar el Escribano que actúe en consecuencia.

c.- Para los casos en que la Intendencia ha permitido a particulares para que ocupen predios municipales y hoy son poseedores, hecho que también deseamos regularizar, brindando a los mismos la posibilidad de obtener la titulación de dichos biene deseamos saber si existe mecanismos que nos exonere (ambos) del pago del IRPF, ITP e IVA cuando realicen las escrituras de donación.

d.- En aquellos casos en que la Intendencia ha intervenido a los efectos de escriturar propiedades que han sido vendidas y adquiridas por particulares, (ambas partes con situaciones socioeconómicas críticas), habiéndoseles ya regularizado los planos deseamos tomar conocimiento, si para éstos casos, existen también exoneraciones del pago de IRPF, ITP e IVA, ya que la Intendencia es quién asumirá los costos y en su caso cual sería el procedimiento o fundamento para obtener el beneficio.

e.-De igual manera, la Intendencia, a través de nuestra Oficina y a su costo, está regularizando propiedades a particulares mediante el modo de Prescripciones Adquisitivas, contando ya los usuarios con las correspondientes sentencias de Auxiliatoria de Pobreza decretada por el Juez competente en cada proceso. Para estos casos deseamos saber con qué normas o mecanismos administrativos podríamos contar a efectos de acceder a la exoneración del pago del IRPF, ITP y eventualmente IVA..."

Respuesta:

Con relación a lo consultado en los literales a, b y c, se responde:

1.- El Gobierno Departamental no se encuentra nominado dentro de los sujetos pasivos del IRPF, con lo cual no se cumple con el aspecto subjetivo del impuesto. Tampoco es una entidad que se encuentre en régimen de atribución de rentas.

Efectivamente, los contribuyentes del IRPF, según señala el artículo 5° del Título 7 del Texto Ordenado 1996, son las personas físicas residentes en territorio nacional y eventualmente los núcleos familiares bajo determinadas condiciones.

En consecuencia la Intendencia no será contribuyente del IRPF por las escrituras públicas de adjudicación, venta o donación que recaiga sobre inmuebles de su propiedad.

2.- En cuanto a las escrituras de compraventa con convenios con el Ministerio de Vivienda, Banco Hipotecario y Agencia Nacional de Vivienda, el literal F) del artículo 7 del Título 19 del Texto Ordenado 1996, establece que estarán exentas del pago del ITP, la primera enajenación de bienes inmuebles que realice el Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente a los beneficiarios de los mismos, en el marco de la política de regularización de asentamientos irregulares y lotes con o sin servicios.

Adicionalmente el literal G) del artículo 7, del mismo Título 19, también establece que estarán exentas del pago de ese impuesto, la primera enajenación de bienes inmuebles que realicen los Gobiernos Departamentales en el marco de la política de regularización de asentamientos irregulares y lotes con o sin servicios.

Asimismo el artículo 9 del mismo Título, establece que estarán exoneradas las enajenaciones que se efectúen a favor de un organismo público con la finalidad de destinar los bienes objeto de la misma exclusivamente a la construcción de viviendas, así como las que realicen los organismos públicos a favor de particulares como consecuencia de la adjudicación de una vivienda económica, media o núcleo básico evolutivo.

3.- En cuanto a los servicios prestados por los Escribanos en su actuación profesional, los mismos se encuentran alcanzados por IVA (literal C) del artículo 6 del Título 10 del TO 1996) e IRPF, en la medida que sean servicios profesionales prestados fuera de relación de dependencia, debiendo actuar la Intendencia como Responsable por obligaciones Tributarias de Terceros en el caso del IRPF, por así establecerlo el artículo 73° del Decreto N° 148/007 de 26.04.007, bajo las condiciones establecidas en el artículo 74° del mismo decreto. No está previsto un tratamiento diferente sobre dichos honorarios, para el caso en consulta.

4.- En cuanto al IVA no se configura el hecho generador de ese impuesto.