Rectificación de precio en compraventa: tratamiento del IRPF

La rectificación del precio pactado en una compraventa inmobiliaria es una situación que puede generar dudas importantes sobre el tratamiento del IRPF. ¿Cuándo se hace exigible el impuesto sobre el precio rectificado? ¿Corresponde aplicar multas y recargos? La DGI ha establecido criterios claros que analizamos en detalle.

El caso analizado: error en el precio pactado

La consulta se originó en una situación particular donde los vendedores de una propiedad horizontal habían pactado un precio inicial en dólares más el valor de un gravamen hipotecario, pero posteriormente descubrieron que habían omitido incluir una ampliación del préstamo por 500 UR que también debía asumir la compradora.

Esta situación es más común de lo que parece en el mercado inmobiliario, especialmente cuando intervienen préstamos del BHU con ampliaciones y novaciones que pueden generar confusión al momento de establecer el precio total de la operación.

Criterio de la DGI sobre la rectificación

La DGI estableció los siguientes principios fundamentales:

• Modificación de la base de cálculo: La rectificación del precio afecta directamente la base imponible del IRPF ya abonado
• Exigibilidad del impuesto: El IRPF sobre la diferencia (500 UR) se hace exigible al momento de otorgar la escritura de rectificación
• Fecha de cotización: La UR debe cotizarse al momento del otorgamiento de la escritura de rectificación, no a la fecha original de la promesa
• Criterio de aplicación: Se mantiene el criterio ficto utilizado originalmente en la promesa de compraventa

¿Corresponden multas y recargos?

Un aspecto crucial de esta consulta es que la DGI confirmó que no corresponde aplicar multas ni recargos sobre la diferencia del precio rectificado. El fundamento es claro:

La obligación tributaria nace con el hecho generador (promesa de compraventa), pero su exigibilidad puede diferirse cuando el contribuyente no conocía o no podía conocer el monto completo al momento del hecho generador.

En este caso, al momento de la promesa original, las partes desconocían que debían incluir las 500 UR adicionales en el precio, por lo que no se configura una infracción por mora.

Obligaciones del contribuyente

A pesar de no corresponder multas ni recargos, los obligados deben cumplir con ciertas formalidades:

• Reliquidar la declaración jurada: Debe presentarse una rectificación de la declaración original
• Declarar la modificación: Debe informarse el cambio en la base de cálculo del tributo
• Abonar la diferencia: Pagar el IRPF resultante sobre las 500 UR adicionales

Lecciones para la práctica profesional

Este caso nos enseña varios aspectos importantes:

1. Cuidado en la documentación: Es fundamental verificar que todos los aspectos económicos de la operación estén correctamente reflejados en los contratos
2. Distinción entre obligación y exigibilidad: El momento del hecho generador no siempre coincide con la exigibilidad del tributo
3. Error de buena fe: Cuando existe un error involuntario que se rectifica posteriormente, la DGI no aplica sanciones
4. Coherencia en criterios: Se mantiene el criterio tributario aplicado originalmente (ficto vs. real)

Recomendaciones prácticas

Para evitar situaciones similares, recomendamos:

• Verificación exhaustiva: Revisar cuidadosamente todos los aspectos financieros de la operación antes de la promesa
• Comunicación con el BHU: Cuando intervienen préstamos hipotecarios, coordinar previamente con el banco los montos exactos
• Asesoramiento profesional: Contar con asistencia contable y legal desde el inicio de la operación
• Documentación clara: Establecer claramente en los contratos todos los conceptos que integran el precio

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.492

RECTIFICACIÓN DE PRECIO PACTADO EN COMPRAVENTA - IRPF - ESCRITURA DE RECTIFICACIÓN O DECLARATORIA, OTORGAMIENTO - EXIGIBILIDAD, MOMENTO DE - DETERMINACIÓN DE LA RENTA - MULTAS Y RECARGOS, NO CORRESPONDE.

Situación consultada: Se consulta en forma vinculante por parte de los promitentes vendedores de una unidad de propiedad horizontal, la siguiente situación:

a) En el año 2009 prometieron vender el inmueble por un precio de U$S (dólares) 38.000, más una cantidad en Unidades Reajustables por concepto del gravamen hipotecario y colgamentos ante el BHU, tomando a su cargo la compradora su pago, obligándose a realizar la novación y ampliación ante dicho organismo. Se abonó por dicho acto el Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP) e Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF), este último por el criterio ficto.

b) Unos meses después se otorgó la escritura de compraventa, dando cumplimiento a la promesa, otorgando los vendedores a la compradora, carta de pago total por el precio pactado.

c) Posteriormente, al tramitarse la carpeta de novación ante el BHU, las partes advierten que padecieron error en los documentos referidos al establecer el precio, ya que el acuerdo negocial consistía en que la parte compradora asumiera el gravamen hipotecario y colgamentos que afectan el bien y además, tomara toda o parte de la ampliación de préstamo que el BHU adjudicó a esa unidad (ampliación máxima: 1100 UR).

d) Se proyecta otorgar una escritura de declaratoria donde las partes rectificarán el precio fijado en los documentos de promesa y compraventa referidos, incrementando dicho precio en la suma de 500 UR, por la ampliación que también toma a su cargo la compradora.

Se consulta: i) si esta escritura de rectificación está gravada por el IRPF y, si el monto imponible es el aumento del precio en 500 UR.; ii) a qué fecha debe tomarse la cotización de la UR, al otorgamiento de la rectificación o, a la promesa de compraventa y iii) si debe tomarse para la determinación de la renta el criterio ficto utilizado en la promesa y, si este complemento de pago genera multas y recargos y por cuenta de quien: del contribuyente o del agente de retención.

Opinión de los consultantes: Manifiestan que el hecho generador se produjo al momento del otorgamiento de la promesa de compraventa y allí se abonó el IRPF de acuerdo a la información y documentación que las partes tomaron y aceptaron por correcta y completa. Se debe complementar el pago tomando el criterio ficto y sobre el monto de las 500 UR en que se aumenta el precio, según la cotización al día del otorgamiento de la escritura de ratificación.

No corresponde el pago de multas y recargos, por cuánto, como se ha sostenido en la Consulta N° 4.212 de 19.02.003 (Bol. 357), se debe distinguir entre el nacimiento de la obligación tributaria y su exigibilidad. Al no existir y/o conocerse a la fecha de la promesa el monto ampliado, no genera multas y recargos desde aquella fecha.

Repuesta: La presente respuesta se efectúa en base a la consulta formulada por los actuales propietarios del bien inmueble, los cuales pretenden luego de haber realizado la compraventa en cumplimiento de promesa, otorgar con los vendedores una escritura de rectificación (declaratoria) modificando el precio pactado en ambos contratos.

La modificación contractual que afecta el precio pactado en la promesa de compraventa y en consecuencia la compraventa, afecta la base de cálculo del impuesto abonado por IRPF y por lo tanto hay que pagar sobre la diferencia, pactada en 500 UR, haciéndose exigible en el otorgamiento de la escritura de rectificación o declaratoria.

Entendemos que asiste razón a la consultante, por cuanto la fecha que debe tomarse para cotizar la UR es la del otorgamiento de rectificación, debiendo aplicar el criterio ficto por ser éste el que se opto al momento de verificarse el hecho generador del IRPF (promesa de compraventa).

Al entender que el pago se configura en el momento del otorgamiento de la declaratoria o rectificación del precio, no se configura la infracción de mora por la diferencia de precio pactado en los citados contratos, no siendo exigible multas y recargos a su respecto.

Sin perjuicio de ello, los obligados deberán reliquidar la declaración jurada presentada oportunamente, declarando la modificación operada en la base de cálculo del tributo y el impuesto resultante.

18.09.013 - El Sub Director General de la D.G.I., acorde.

BOLETÍN N° 484