Promesa de compraventa de inmuebles para opción IRNR Ley 19.937

¿Qué establece la Ley 19.937 sobre inversión inmobiliaria?

La Ley N° 19.937 de diciembre de 2020 extendió la posibilidad de tributar como no residente (IRNR) para personas físicas que ya habían ejercido esta opción previamente. Sin embargo, para acceder a este beneficio extendido, deben cumplir con requisitos específicos, entre ellos acreditar una inversión en inmuebles por valor superior a UI 3.500.000 realizada a partir del 22 de enero de 2021.

El problema planteado: ¿Las promesas califican como inversión?

Una consulta frecuente es si las promesas de compraventa pueden considerarse como "inversión en inmuebles" para cumplir con los requisitos de la ley. Esta duda surge porque la norma utiliza la expresión "haber adquirido un inmueble", lo que podría interpretarse como referido únicamente a la compraventa definitiva.

El caso consultado involucra a una persona física que:

• Realizó un compromiso de compraventa posterior al 22 de enero de 2021
• Inscribió dicho compromiso en el registro correspondiente
• Busca ampararse en la extensión del régimen IRNR de la Ley 19.937

Criterio de la DGI: Concepto amplio de "adquisición"

La DGI ha adoptado un criterio amplio respecto al concepto de "haber adquirido un inmueble". Según la Consulta 6422, la expresión comprende:

• Compraventas definitivas
• Promesas de compraventa inscriptas
• Cesiones de promesas de compraventa inscriptas

Esta interpretación se basa en precedentes anteriores, como las Consultas 6426 y 6228, que ya habían establecido este criterio amplio para situaciones similares en el marco del artículo 20° del Título 7 del Texto Ordenado de 1996.

Requisitos para acceder al beneficio

Para poder ejercer la opción extendida de tributar IRNR bajo la Ley 19.937, el contribuyente debe cumplir todos los siguientes requisitos:

1. Opción previa: Haber ejercido anteriormente la opción del artículo 6° Bis del Título 7 del Texto Ordenado 1996
2. Inversión inmobiliaria: Acreditar inversión en inmuebles por valor superior a UI 3.500.000, realizada a partir del 22 de enero de 2021
3. Presencia física: Registrar presencia efectiva en Uruguay de al menos 60 días calendario durante el año civil
4. Inscripción registral: La promesa debe estar inscripta en el registro correspondiente

Implicancias prácticas para los contribuyentes

Esta interpretación favorable de la DGI tiene importantes consecuencias prácticas:

• Flexibilidad en la planificación: Los contribuyentes no necesitan esperar a la escrituración definitiva para cumplir con el requisito de inversión
• Acceso temprano al beneficio: Pueden acceder al régimen IRNR desde el momento de la promesa inscripta
• Seguridad jurídica: El criterio está consolidado en múltiples consultas de la DGI

Importante: Es fundamental que la promesa de compraventa esté debidamente inscripta en el registro correspondiente para que califique como inversión válida.

Valoración de la inversión inmobiliaria

Para determinar si se cumple el umbral de UI 3.500.000, debe considerarse el costo fiscal actualizado de cada inmueble, valuado según lo establecido en el artículo 26 del Decreto 148/007.

Este cálculo es crucial porque determina si el contribuyente alcanza el monto mínimo requerido para acceder al beneficio tributario.

Plazo máximo del beneficio

El régimen permite tributar IRNR por un plazo máximo de 10 ejercicios fiscales. Sin embargo, si el contribuyente ya había ejercido anteriormente la opción de tributar IRNR, esos ejercicios se deducen del plazo total disponible.

Texto completo de la consulta

INMUEBLE ADQUIRIDO POR PERSONA FÍSICA MEDIANTE PROMESA DE COMPRAVENTA POSTERIOR AL 22.01.021 - IRPF - IRNR - OPCIÓN IRNR LEY Nº 19.937, APLICABILIDAD - INVERSIÓN EN INMUEBLES, ALCANCE.

A los efectos de ampararse a la extensión de la opción de tributar el Impuesto a las Rentas de los No Residentes (IRNR) prevista por la Ley N° 19.937 de 24 de diciembre de 2020 y su Decreto Reglamentario N° 141/021 de 12.05.021, se plantea el caso de una persona física la cual realizó un compromiso de compraventa de un inmueble, siendo firmado éste con posterioridad al 22 de enero del año 2021 e inscripto en el registro correspondiente.

El contribuyente consulta si dicho compromiso es válido a los efectos de acreditar la inversión en inmuebles establecida por la antedicha Ley.

El artículo único de la Ley N° 19.937 dispone que "Las personas físicas que hayan hecho uso de la opción prevista en el artículo 6 bis del Título 7 del Texto Ordenado 1996, en la redacción dada por el artículo 1° de la Ley N° 18.910, de 25 de mayo de 2012, podrán optar por tributar el Impuesto a las Rentas de los No Residentes, por hasta un plazo máximo de diez ejercicios fiscales contados desde el año civil siguiente a que obtuvo la residencia fiscal en las mismas condiciones establecidas en el artículo 1° de la Ley N° 19.904, de 18 de setiembre de 2020, siempre que acrediten haber adquirido un inmueble por un valor superior a Ul 3.500.000 (tres millones quinientas mil Unidades Indexadas) a partir de la vigencia de la presente ley y registren en el país una presencia efectiva durante el año civil de al menos 60 (sesenta) días calendario".

Por otra parte el artículo 5° Quinquies del Decreto N° 148/007 de 26.04.007 en la redacción dada por el artículo 1° del Decreto N° 141/021 estableció: "...Las personas físicas que hayan ejercido la opción a que refieren los incisos primero o segundo del artículo 6° Bis del Título 7 del Texto Ordenado 1996, podrán optar por tributar el Impuesto a las Rentas de los No Residentes (IRNR) con relación a las rentas devengadas a partir del ejercicio fiscal 2021, por hasta un plazo máximo de 10 (diez) ejercicios fiscales. En tal caso, a los efectos del cómputo de los ejercicios fiscales, deberán deducirse aquellos por los cuales se haya ejercido la primera opción por tributar dicho impuesto.

A los efectos de poder ejercer la opción prevista en el inciso precedente, las personas deberán acreditar para cada ejercicio fiscal que cumplen con las siguientes condiciones.

a) tener una inversión en bienes inmuebles en territorio nacional, por un valor superior a 3:500.000 Ul (tres millones quinientas mil Unidades Indexadas), siempre que la misma se haya realizado a partir del 22 de enero de 2021. A estos efectos, se considerará el costo fiscal actualizado de cada inmueble valuado de acuerdo a lo establecido en el artículo 26 del presente Decreto.

b) registrar una presencia física efectiva en el país durante el año civil de al menos 60 (sesenta) días, de acuerdo a lo dispuesto en el inciso primero del artículo 5° Bis del presente Decreto.

......".

Esta Comisión de Consultas se ha expedido respecto al concepto de "inversión en inmuebles" en la Consulta N° 6.426 de 04.10.021, donde se consultaba si se cumplía la condición de la Ley N° 19.937 cuando el negocio que se realiza no es una compraventa sino una cesión de derechos de promitente comprador, en la referida consulta la Comisión de Consultas se expresó "...en cuanto a que la expresión "...haber adquirido un inmueble..." comprende tanto el negocio jurídico compraventa, como las promesas de compraventas y cesiones de dichas promesas inscriptas respecto a inmuebles...". Esta consulta también hizo mención a la Consulta N° 6.228 de 05.08.019 la cual se expidió en igual sentido haciendo alusión al artículo 20° del Título 7 del Texto Ordenado de 1996.

En consecuencia, el consultante (siempre que previamente haya hecho uso de la opción prevista en el artículo 6° Bis del Título 7 del Texto Ordenado 1996) podrá ejercer la opción prevista en la Ley N° 19.937, si a partir del 22 de enero de 2021 realiza una inversión en inmuebles, en este caso concretada a través del compromiso de compraventa inscripto en el registro correspondiente, por un valor superior a las UI 3.500.000 y registra en el país presencia efectiva durante el año civil de al menos 60 días calendario.

08.12.021 - La Directora General de Rentas, acorde.