Permuta de servidumbre de paso por derecho de uso: IRPF e ITP

Contexto del problema

Un caso frecuente en propiedades urbanas linderas es la necesidad de regularizar situaciones fácticas de larga data donde existe cesión mutua de espacios. En este caso, un propietario de padrón urbano cede parte de su garaje para crear una senda de paso para los copropietarios de un edificio vecino, a cambio del derecho de uso de un espacio en el patio común del edificio.

Desde el punto de vista jurídico, la regularización se plantea como una permuta de derechos: constitución de servidumbre de paso versus concesión de derecho de uso para estacionamiento.

Criterio de la DGI para ITP

La DGI establece que las permutas se consideran como dos enajenaciones independientes según el artículo 5° del Título 19 del T.O. 1996. Por tanto, hay que analizar cada negocio por separado:

Constitución de servidumbre de paso

No está gravada por ITP. La servidumbre es un derecho real sin posesión que permite usar la propiedad de otro sin tenencia ni posesión. No desplaza la titularidad del inmueble, sino que constituye un gravamen real, quedando excluida del hecho generador del impuesto.

Concesión de derecho de uso

No está gravada por ITP. El derecho de uso concedido para estacionamiento no constituye ninguno de los derechos comprendidos específicamente en el hecho generador del ITP (usufructo, nuda propiedad, uso y habitación regulados por el Código Civil).

Criterio de la DGI para IRPF

Al tratarse de una permuta de derechos relacionada con inmuebles, está gravada por IRPF Categoría I - Rendimientos de Capital Inmobiliario.

Los rendimientos de capital inmobiliario comprenden rentas derivadas de bienes inmuebles por "la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o goce de los mismos", siempre que no constituyan transmisión patrimonial.

La DGI considera que ambas partes obtienen un beneficio económico estimable en dinero, generando rentas gravadas por IRPF.

Aspectos prácticos importantes

Valuación de la operación

• Al no existir precio en dinero, debe determinarse el valor real de mercado de cada derecho
• Se debe considerar la superficie cedida, ubicación, y valor de mercado de cocheras similares
• Ambas partes deben declarar el mismo valor para cada prestación

Obligaciones formales

• Escritura pública: necesaria para la constitución de la servidumbre
• Declaración jurada IRPF: ambas partes deben incluir la renta en sus declaraciones
• Sin obligación ITP: no hay formularios ni pagos de este impuesto

Errores comunes a evitar

• Creer que al no haber dinero no hay renta gravada: las rentas en especie también tributan IRPF
• Pensar que la servidumbre paga ITP: al ser un gravamen real, está excluida
• No valorar adecuadamente los derechos: debe usarse valor de mercado real
• No coordinar las valuaciones: ambas partes deben declarar valores coherentes

Ejemplo numérico

Supongamos que la superficie cedida para servidumbre vale US$ 2.000 y el derecho de uso de cochera vale US$ 2.000:

• Propietario del padrón: declara renta de US$ 2.000 por derecho de uso recibido
• Copropietarios del edificio: declaran renta de US$ 2.000 por servidumbre recibida
• ITP: $0 (no grava ninguna de las operaciones)
• IRPF: cada parte paga sobre US$ 2.000 según su tasa marginal

Texto completo de la consulta

CONSULTA TRIBUTARIA 6215
"PERMUTA DE DERECHOS" ENTRE SERVIDUMBRE DE PASO Y CONCESIÓN DE DERECHO DE USO - IRPF - ITP - TRATAMIENTO TRIBUTARIO.

Un Escribano público realiza una consulta con respecto al tratamiento en relación al Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y al Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP) de un negocio proyectado, denominado "permuta de derechos".

El negocio pretende solucionar una situación que se venía dando en los hechos, de larga data, por la cual el propietario de un padrón urbano con construcciones, lindero con un edificio de propiedad horizontal, convino en ceder "...de su garaje unos centímetros para poder tener una senda de paso apta a tal fin para el ingreso de los vehículos de los copropietarios del edificio a un lugar común (patio) techado que no tiene la categoría de garaje. El propietario lindero aceptó dicha propuesta a cambio, -ya que quedaría reducido su garaje, -que le permitieran guardar su vehículo en dicho patio".

Como forma de regularización, se plantean constituir una servidumbre de paso por el espacio cedido. Entiende que desde el punto de vista jurídico se trataría de efectuar una permuta entre la constitución de la servidumbre y la concesión de un derecho de uso por el espacio de estacionamiento en el patio común.

Respuesta de la DGI:

En relación al ITP, las permutas se consideran como dos enajenaciones independientes. La constitución de servidumbre de paso no está gravada por ITP ya que no desplaza titularidad del inmueble sino que constituye un gravamen real. La concesión de derecho de uso tampoco está gravada al no tratarse de los derechos específicamente comprendidos en el hecho generador.

En relación al IRPF, la operación constituye una permuta de derechos relacionada con inmuebles, gravada por IRPF Categoría I - Rendimientos de Capital Inmobiliario, ya que comprende rentas derivadas de la constitución o cesión de derechos de uso de bienes inmuebles. Ambas partes obtienen un beneficio económico estimable en dinero.