Permuta de derechos de promitente comprador entre no residentes

Introducción al tema

Las operaciones inmobiliarias entre no residentes en Uruguay pueden generar importantes obligaciones tributarias, especialmente cuando involucran permutas de derechos de promitente comprador. Este tipo de operaciones requiere un análisis cuidadoso tanto del Impuesto a las Rentas de los No Residentes (IRNR) como del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Marco legal aplicable

Según el artículo 2° del Título 8 T.O. 1996, el IRNR grava los incrementos patrimoniales obtenidos por no residentes. Específicamente, el artículo 17° del Título 7 establece que constituyen rentas por incrementos patrimoniales las originadas en:

• Enajenación de bienes
• Promesa de enajenación
• Cesión de promesa de enajenación
• Cesión de derechos hereditarios y posesorios

El artículo 3° del Título 8 T.O. 1996 establece el criterio de "fuente uruguaya", gravando los bienes situados o derechos utilizados económicamente en Uruguay.

Análisis del caso específico

En la situación consultada se plantea una permuta entre dos no residentes donde:

• Una parte aporta derechos de promitente comprador sobre un inmueble en Uruguay
• La otra parte aporta derechos similares sobre un inmueble en Argentina
• El inmueble argentino no tiene valor catastral individual por formar parte de una propiedad mayor

Configuración del hecho generador

La DGI confirma que las permutas de derechos de promitente comprador están gravadas por el IRNR cuando involucran bienes situados en Uruguay, ya que constituyen cesiones de promesas de enajenación incluidas en el artículo 17° del Título 7 T.O. 1996.

Cálculo del impuesto

Para determinar el incremento patrimonial gravado, se aplica el método del artículo 20° del Título 7 T.O. 1996, conforme al artículo 28 del Decreto N° 148/007:

Renta = A - B
Donde:
A = Precio de enajenación o valor determinado según art. 25° (nunca inferior al valor real catastral)
B = Costo fiscal actualizado + ITP a cargo del enajenante

Valuación en permutas

Según el artículo 25° del Título 7 T.O. 1996 y su reglamentación:

• Los bienes inmuebles se valúan por el valor real vigente a la fecha de operación
• Si no existe valor real o se demuestra que corresponde otro importe, se determina por peritos
• La DGI puede rechazar la valuación pericial

Problemática del inmueble argentino

Un aspecto complejo del caso es que el inmueble argentino carece de valor catastral individual. En estos casos:

• Se debe recurrir a valuación pericial
• Se considera el porcentaje que representa dentro del inmueble mayor
• La DGI puede cuestionar la valuación presentada

Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP)

La consulta también aborda el ITP, aunque el texto se encuentra incompleto. Este impuesto grava las transmisiones de inmuebles en Uruguay y debe considerarse tanto como:

• Impuesto a pagar por la operación
• Componente deducible en el cálculo del IRNR (cuando fue a cargo del enajenante)

Recomendaciones prácticas

Para operaciones de este tipo, es fundamental:

• Obtener valuaciones profesionales de ambos inmuebles antes de la operación
• Consultar los valores reales catastrales vigentes
• Planificar el pago de los impuestos correspondientes
• Considerar la estructura más eficiente tributariamente

Texto completo de la consulta

PERMUTA ENTRE NO RESIDENTES DE DERECHOS DE PROMITENTE COMPRADOR - IRNR - ITP - HECHO GENERADOR - MONTO IMPONIBLE

Una Escribana Pública consulta acerca del Impuesto a las Rentas de los No Residentes (IRNR), a abonar en función de un negocio proyectado de permuta de derechos de promitente comprador.

Según expresa la consultante se celebraría una permuta, entre dos no residentes en Uruguay, siendo el objeto de dicho contrato, por un lado, los derechos de promitente comprador respecto de un bien ubicado en Uruguay y, por otro lado, los derechos de promitente comprador sobre un bien inmueble sito en Argentina.

Destaca respecto del bien argentino, que el padrón aún no se encuentra deslindado, formando parte de un inmueble en mayor extensión, no contando, por lo tanto, con valor catastral individual en Argentina. La consultante indica el porcentaje que el inmueble a permutar representa dentro del inmueble en mayor área.

En función de lo anterior, consulta si corresponde abonar IRNR y qué valor se tomaría para el cálculo de dicho impuesto, sin adelantar posición al respecto. Asimismo, consulta sobre la liquidación del Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP).

IRNR:

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 2° del Título 8 T.O. 1996, se consideran rentas comprendidas en el IRNR, los incrementos patrimoniales obtenidos por los contribuyentes de dicho impuesto. El inciso 4° del citado artículo remite a lo dispuesto en los artículos 10°, 17° y 30° del Título 7 T.O. 1996, en lo que refiere a los incrementos patrimoniales.

En dicho sentido, surge del artículo 17° del Titulo 7 T.O. 1996 que, "Constituirán rentas por incrementos patrimoniales las originadas en la enajenación, promesa de enajenación, cesión de promesa de enajenación, cesión de derechos hereditarios, cesión de derechos posesorios y en la sentencia declarativa de prescripción adquisitiva, de bienes corporales e incorporales", por lo que las permutas de derechos de promitente comprador, como la proyectada, quedan incluidas en dicha disposición.

Asimismo, la citada norma aclara también, por remisión al artículo 1° del Título 19 T.O. 1996, que dentro del hecho generador del IRNR por incremento patrimonial, quedan incluidas las cesiones de promesas de enajenaciones de bienes inmuebles.

Debe además considerarse lo dispuesto en el artículo 3° del Título 8 T.O. 1996, el cual dispone, bajo el nomen iuris "Fuente uruguaya", que están alcanzados por el IRNR los "...bienes situados o derechos utilizados económicamente en la República".

Siendo así, a la consulta formulada por la consultante, corresponde contestar que las permutas de derechos de promitente comprador se encuentran gravadas por el IRNR, considerando que los derechos de promitente comprador de una de las partes del negocio proyectado son en relación a un inmueble situado en Uruguay.

A los efectos del cálculo del incremento patrimonial gravado por el IRNR, debe aplicarse lo dispuesto en el artículo 20° del Título 7 T.O. 1996, considerando además lo dispuesto por el artículo 28 del Decreto N° 148/007 de 26.04.007.

[El resto del texto técnico continúa con las especificaciones detalladas sobre métodos de cálculo y valuación...]