Opción IRNR Ley 19.937: requisitos para inversión inmobiliaria

¿Qué establece la Ley 19.937 sobre la opción IRNR?

La Ley N° 19.937 permite a ciertas personas físicas optar por tributar el Impuesto a las Rentas de los No Residentes (IRNR) en lugar del IRPF, siempre que cumplan requisitos específicos. Esta opción puede aplicarse por hasta 10 ejercicios fiscales y representa una alternativa tributaria atractiva para quienes realizan inversiones inmobiliarias significativas en Uruguay.

Requisitos fundamentales para ejercer la opción

Para poder acceder a este beneficio, la normativa establece dos condiciones acumulativas que deben cumplirse:

• Inversión inmobiliaria directa: Acreditar haber adquirido un inmueble por valor superior a UI 3.500.000
• Presencia física: Registrar en Uruguay una presencia efectiva de al menos 60 días calendario durante el año civil

Además, es requisito previo haber ejercido anteriormente la opción del artículo 6° bis del Título 7 del Texto Ordenado 1996.

El problema de la adquisición indirecta

Un aspecto crucial que aclara la DGI es que la ley exige que la misma persona física que ejerce la opción sea quien adquiere el inmueble. Esto significa que:

No se puede ejercer la opción IRNR cuando una persona aporta los fondos pero el inmueble queda a nombre de terceros, incluso si son familiares directos.

La normativa reglamentaria (Decreto N° 141/021) refuerza esta interpretación al exigir que la persona física tenga una "inversión en bienes inmuebles", descartando así las donaciones dinerarias como forma de cumplir el requisito.

Implicancias tributarias de la donación dineraria

Cuando una persona realiza una donación de dinero para que sus familiares adquieran un inmueble, se generan las siguientes consecuencias tributarias:

• Para el donante: No se genera IRPF por la donación dineraria
• Para el donatario: Debe tributar ITP por la adquisición del inmueble
• Responsabilidad solidaria: El donante puede ser responsable solidario del ITP como participante del negocio

Cesión de derechos de promitente comprador

La DGI confirma que tanto la promesa de enajenación de inmuebles como la cesión de derechos de promitente comprador constituyen negocios traslativos del inmueble a efectos fiscales. Por tanto, sí cumplen la condición establecida en la Ley 19.937 para quienes adquieren directamente estos derechos.

Recomendaciones prácticas

Si estás considerando la opción IRNR de la Ley 19.937, tené en cuenta:

• La adquisición debe ser a tu nombre, no de terceros
• El valor del inmueble debe superar las UI 3.500.000
• Debés mantener presencia física mínima en Uruguay
• La cesión de derechos de promitente comprador también califica
• Consultá con un profesional antes de estructurar la operación

Texto completo de la consulta

Consulta Tributaria 6426
Tema: ADQUISICIÓN DE INMUEBLES A FAVOR DE SUS HIJAS POR PERSONA FÍSICA RESIDENTE FISCAL - IRPF - IRNR - ITP - OPCIÓN IRNR LEY Nº 19.937, APLICABILIDAD - DONACIÓN DINERARIA - CESIÓN DE DERECHOS DE PROMITENTE COMPRADOR O COMPRAVENTA.

Consulta:

El consultante expresa que se ha radicado en forma permanente en Uruguay junto con su cónyuge, desde donde se ocupa de sus negocios en el país y en el exterior. Asimismo, informa que desde el año 2020 residen también en forma permanente en el Uruguay, otros miembros mayores de edad de su familia, entre ellos dos hijas.

Manifiesta que obtuvo la residencia fiscal en Uruguay hace algunos años, habiendo ejercido la opción prevista en el inciso primero del artículo 6° bis del Título 7 del Texto Ordenado 1996.

Indica que actualmente está considerando adquirir uno o más inmuebles en el país y que está pensando en adquirirlos a nombre de sus hijas. Afirma también que se le ha presentado una oportunidad de adquirir un inmueble, pero que la actual poseedora es promitente compradora con promesa inscripta, en el marco de la Ley N° 8.733 de 17 de junio de 1931, habiendo firmado un boleto de reserva respecto a los derechos de promitente comprador.

Consulta específica:

1. Si la opción por el IRNR prevista por la Ley N° 19.937 aplica cuando la persona que hace la opción, aporta los fondos con los cuales se paga el precio de adquisición del inmueble que quedará en propiedad de un familiar
2. En caso afirmativo, si se genera algún otro impuesto en cabeza del individuo que la ejerce o del familiar propietario
3. Si se cumple la condición cuando el negocio es una cesión de derechos de promitente comprador

Respuesta de la DGI:

Esta Comisión de Consultas comparte parcialmente la opinión del consultante:

1) El artículo único de la Ley N° 19.937 exige que las personas físicas "acrediten haber adquirido un inmueble por un valor superior a UI 3.500.000". La norma no admite que sea un tercero el que adquiera el inmueble. En el caso consultado, donde se pretende hacer una donación dineraria para que terceros adquieran el inmueble, no se cumple el supuesto requerido.

La normativa reglamentaria (Decreto N° 141/021) exige que la persona física tenga una "inversión en bienes inmuebles", por lo que una donación dineraria no cumple el requisito.

2) Respecto a la donación dineraria: no genera IRPF en cabeza del donante, pero sí genera ITP en cabeza del adquirente del inmueble, siendo el donante solidariamente responsable como participante del negocio.

3) Tanto la promesa de enajenación como la cesión de derechos de promitente comprador constituyen negocios traslativos del inmueble a efectos fiscales, por lo que sí cumplen la condición de la Ley N° 19.937.