Mejoras no documentadas: por qué no podés incluir hipotecas en el IRPF

Cuando vendés un inmueble al que le hiciste mejoras, es común querer incluir esos gastos en el costo fiscal para reducir el IRPF por incremento patrimonial. Sin embargo, la DGI es muy clara: sin documentación respaldatoria, no hay deducción posible, ni siquiera si financiaste las obras con una hipoteca.

El requisito de documentación para las mejoras

El artículo 20° del Título 7 del T.O. 1996 establece que las mejoras pueden incorporarse al costo fiscal del inmueble, pero bajo condiciones muy específicas:

• El costo debe estar debidamente documentado
• Para mano de obra se requiere que se haya liquidado y pagado el Aporte Unificado de la Construcción
• La documentación debe presentarse mediante declaración jurada ante el escribano

Por qué la hipoteca no es suficiente

Muchos contribuyentes piensan que tener un préstamo hipotecario es prueba suficiente de que se realizaron mejoras en el inmueble. Esto es incorrecto. La existencia de una hipoteca solo demuestra que se obtuvo financiamiento, pero no qué se hizo con esos fondos.

Como explica la DGI en su respuesta, el préstamo hipotecario "no podrá ser considerado para calcular el costo fiscal del inmueble" cuando no existe documentación que respalde específicamente las mejoras realizadas.

Qué documentación necesitás

Para que las mejoras puedan deducirse del IRPF, es imprescindible contar con:

• Facturas de materiales: Todas las compras de insumos y materiales
• Recibos de mano de obra: Con los correspondientes aportes al BPS
• Comprobantes de servicios: Electricistas, plomeros, etc.
• Permisos municipales: Cuando corresponda

Recordá: La "mano de obra benévola" (trabajo no remunerado) no puede incluirse como costo fiscal, ya que no genera documentación respaldatoria ni aportes al BPS.

Implicancias prácticas

Esta interpretación de la DGI tiene consecuencias importantes:

• No podés usar préstamos como "proxy" del costo de mejoras
• La falta de facturas por trabajos realizados hace años no se puede subsanar
• Es fundamental guardar toda la documentación desde el momento de realizar las obras
• Las mejoras "caseras" o con mano de obra informal no califican para deducción

Errores comunes que hay que evitar

Error 1: Pensar que el monto de la hipoteca equivale automáticamente al costo de mejoras.
Error 2: Creer que la cancelación del préstamo es prueba suficiente de las obras realizadas.
Error 3: No conservar la documentación porque "no tenía obligación de hacerlo por más de 20 años".

Si bien es cierto que no hay obligación legal de conservar facturas por décadas, sí es tu responsabilidad mantener la documentación si querés deducir esas mejoras en una futura venta.

Recomendaciones para futuros proyectos

Si estás planeando hacer mejoras en tu inmueble:

1. Documentá todo: Pedí facturas para todos los materiales y servicios
2. Trabajá en blanco: Asegurate de que la mano de obra tenga aportes al BPS
3. Guardá los comprobantes: Creá un archivo específico para la documentación de mejoras
4. Registrá las fechas: La fecha de la factura determina cuándo se incorpora al costo fiscal

Texto completo de la consulta

I) LA CONSULTA:

Se consulta acerca de la siguiente situación: se realizaron obras en un inmueble, a través de fondos obtenidos por un préstamo hipotecario, el cual ya ha sido cancelado, habiéndose con posterioridad enajenado el inmueble por compraventa y tradición.

Al celebrarse la compraventa referida se retuvo el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por incrementos patrimoniales, sin considerar las obras realizadas por no contar el enajenante con facturas de compra de materiales ni comprobantes de aportes al Banco de Previsión Social por haberse tratado de mano de obra benévola.

Consulta sobre la posibilidad de incluir para el cálculo del IRPF por incremento patrimonial el préstamo hipotecario referido y, en caso positivo, como sería la forma de inclusión, valor y fecha.

No adelanta opinión al respecto, destacando únicamente que no tenía obligación de conservar las facturas por más de veinte años.

II) LA RESPUESTA:

Esta Comisión de Consultas se ha expedido con anterioridad en casos similares.

Concretamente, en la Consulta N° 5.232 de 19.03.010 (Bol. N° 443) se sostuvo la siguiente posición, cuya conclusión resulta aplicable al caso planteado:

"El artículo 20° del Título 7 del T.O. 1996 dispone que la renta derivada de la enajenación o promesa de enajenación de inmuebles estará constituida por la diferencia entre precio de la enajenación y el costo fiscal actualizado del inmueble (más el ITP de cargo del enajenante). También se prevé la posibilidad de que se le adicionen al costo fiscal las mejoras efectuadas bajo ciertas condiciones:

"...Si al inmueble se le hubieran realizado mejoras, el costo de dichas mejoras, debidamente documentado, se incorporará al citado valor fiscal al momento de la factura respectiva, y se actualizará de acuerdo al procedimiento señalado. En el caso de los costos correspondientes a mano de obra, se requerirá que por las retribuciones correspondientes se haya liquidado y pagado el Aporte Unificado de la Construcción..."

A su vez, el artículo 42° del Decreto N° 148/007 de 26.04.007 establece:

"...En el caso de que la renta deba determinarse por la diferencia entre el precio de la enajenación y el costo revaluado, será exclusiva responsabilidad del contribuyente la determinación del costo de las mejoras que le hubiera realizado al inmueble. El contribuyente deberá realizar una declaración jurada de dicho costo, en la que dejará expresa constancia de que posee la documentación de las adquisiciones de los bienes y servicios y demás costos incurridos en la obra. Dicha declaración deberá ser presentada ante el Escribano interviniente a efectos de determinar el monto de la retención..."

Por lo tanto, como en el caso en consulta se carece de documentación que avale las adquisiciones de bienes, servicios y demás costos incurridos en la obra, el monto de la hipoteca y de la ampliación de la misma no podrán integrar el costo fiscal del inmueble como valores asimilados a las mejoras".

En conclusión, al igual que en la consulta anteriormente transcripta, en la presente situación tampoco corresponden incluir en el costo fiscal del inmueble, los costos de las mejoras respecto a las cuales no se cuenta con la debida documentación que acredite las adquisiciones y demás costos incurridos en la obra, con independencia de que haya existido un préstamo hipotecario, el cual no podrá ser considerado para calcular el costo fiscal del inmueble.

09.11.020 - La Directora General de Rentas, acorde.