Mejoras no documentadas en inmuebles: ¿se incluyen en el costo fiscal del IRPF?

Cuando se vende un inmueble que tiene construcciones o mejoras realizadas hace décadas, surge una pregunta muy concreta: ¿puedo incluir esas mejoras en el costo fiscal para calcular el IRPF, aunque no tenga las facturas? La DGI respondió esta pregunta en la Consulta N° 5.232, y la respuesta tiene implicancias importantes para herederos y propietarios de larga data.

¿Cómo se calcula la renta por venta de inmuebles en el IRPF?

El artículo 20° del Título 7 del T.O. 1996 establece que la renta gravada por IRPF al enajenar un inmueble surge de la diferencia entre:

• El precio de enajenación del inmueble, y
• El costo fiscal actualizado del mismo (más el ITP a cargo del enajenante).

Cuanto mayor sea el costo fiscal que se puede acreditar, menor será la renta gravada y, por ende, menor el impuesto a pagar. De ahí que la posibilidad de incluir mejoras en ese costo fiscal sea económicamente muy relevante.

Las mejoras sí pueden sumarse al costo fiscal… pero con condiciones

La propia normativa prevé que las mejoras realizadas al inmueble se incorporen al costo fiscal, incrementándolo. Sin embargo, esto exige el cumplimiento de requisitos estrictos. Según el artículo 20° del Título 7:

"Si al inmueble se le hubieran realizado mejoras, el costo de dichas mejoras, debidamente documentado, se incorporará al citado valor fiscal al momento de la factura respectiva, y se actualizará de acuerdo al procedimiento señalado. En el caso de los costos correspondientes a mano de obra, se requerirá que por las retribuciones correspondientes se haya liquidado y pagado el Aporte Unificado de la Construcción..."

Además, el artículo 42° del Decreto N° 148/007 agrega que el contribuyente debe presentar una declaración jurada ante el escribano interviniente, dejando constancia expresa de que posee la documentación que respalda los costos incurridos en la obra.

En resumen: sin documentación, no hay incorporación de mejoras al costo fiscal.

El caso consultado: construcciones antiguas y préstamo hipotecario como alternativa

En el caso analizado, el inmueble tenía construcciones realizadas por el propietario original —financiadas mediante un préstamo al BHU con garantía hipotecaria, que fue íntegramente cancelado—. Con el paso del tiempo, los actuales propietarios (cuatro herederos) no podían acreditar el valor de esas obras con facturas.

La consulta planteó una salida creativa: ¿puede tomarse el monto del préstamo hipotecario como valor equivalente al costo de las mejoras? La lógica era razonable: si se pidió ese préstamo para construir, el monto refleja, al menos aproximadamente, lo que costó la obra.

La postura de la DGI: no hay equivalencia posible

La DGI fue clara y no dejó margen de interpretación. Al carecer de facturas o documentación que respalde las adquisiciones de bienes, servicios y demás costos de la obra, el monto de la hipoteca y su ampliación no pueden ser utilizados como sustitutos del costo documentado de las mejoras.

El criterio se apoya directamente en la letra de la norma: tanto el artículo 20° del Título 7 como el artículo 42° del Decreto 148/007 exigen documentación respaldante como condición sine qua non. No existe una vía alternativa que permita acreditar el costo por medios indirectos o sustitutos.

Por lo tanto, en este caso las mejoras no integrarán el costo fiscal, y la base imponible del IRPF se calculará sin contemplarlas.

¿Qué significa esto en la práctica?

Este criterio tiene consecuencias concretas que conviene tener presentes:

• Costo fiscal más bajo = mayor renta gravada. Si no se pueden incluir las mejoras, el costo fiscal del inmueble es menor, lo que incrementa la diferencia con el precio de venta y, por tanto, el IRPF a pagar.
• Los herederos quedan expuestos al mismo problema. Quienes reciben un inmueble con mejoras antiguas heredan también la imposibilidad de documentarlas si el causante no conservó los comprobantes.
• El préstamo hipotecario no es prueba suficiente. Aunque parezca una evidencia razonable del costo de construcción, la DGI no lo acepta como documentación válida a estos efectos.
• La declaración jurada ante escribano es obligatoria, pero solo puede presentarse si efectivamente se tiene la documentación de respaldo. No basta con declararla.

Una lección para el futuro: conservá los comprobantes

Este caso es un recordatorio de la importancia de guardar facturas, contratos y comprobantes de pago vinculados a obras y mejoras en inmuebles, incluso cuando parecen no tener relevancia inmediata. Con el paso del tiempo —y especialmente ante una venta o una herencia— esa documentación puede representar una diferencia económica significativa en la liquidación del IRPF.

Si estás planificando una refacción o ampliación, asegurate de que los proveedores emitan facturas a nombre del propietario del inmueble y de que los aportes de construcción estén al día. Eso te permitirá, en el futuro, incorporar esas mejoras legítimamente al costo fiscal.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.232

ENAJENACIÓN DE INMUEBLE CON MEJORAS NO DOCUMENTADAS - IRPF - COSTO FISCAL, DETERMINACIÓN

Situación de hecho.

P, fallecido en 1997, adquirió por herencia de C, la quinta ava parte de un inmueble en el año 1971 siendo de estado civil soltero. Los 4/5 restantes los adquirió siendo de estado civil casado con R, por cesión de derechos hereditarios en el año 1973, abonando un precio. En el mencionado inmueble C había realizado construcciones, para lo cual solicitó un préstamo al BHU con garantía hipotecaria, el que luego ampliara a efectos de concluir la obra. Dicho préstamo fue abonado completamente y las construcciones fueron habilitadas.

En el año 2008 fallece R, de estado civil viuda, y la suceden en calidad de herederos cuatro hijos de su matrimonio con P. Como corolario, actualmente el bien con sus mejoras se trasmitió a los cuatro hijos en la siguiente forma: al fallecimiento de P en el año 1997 se trasmitió el 1/5 adquirido por éste con carácter propio y el 50% de los 4/5 restantes de carácter ganancial; y al fallecimiento de R en el año 2008 heredaron el 50% de los 4/5 restantes, de carácter ganancial.

Actualmente, se vende el referido inmueble con las construcciones que le acceden, las cuales fueron realizadas con anterioridad a la adquisición por P.

La consulta.

Se consulta con carácter no vinculante, si se deben o no incluir las mejoras realizadas en el inmueble y si puede tomarse como valor de las mismas el monto del préstamo realizado al efecto, garantizado hipotecariamente, dado que atento al tiempo transcurrido desde la realización de las construcciones, los actuales propietarios están imposibilitados de acreditar su valor con las facturas respectivas.

La respuesta.

El artículo 20° del Título 7 del T.O. 1996 dispone que la renta derivada de la enajenación o promesa de enajenación de inmuebles estará constituida por la diferencia entre precio de la enajenación y el costo fiscal actualizado del inmueble (más el ITP de cargo del enajenante). También se prevé la posibilidad de que se le adicionen al costo fiscal las mejoras efectuadas bajo ciertas condiciones:

"...Si al inmueble se le hubieran realizado mejoras, el costo de dichas mejoras, debidamente documentado, se incorporará al citado valor fiscal al momento de la factura respectiva, y se actualizará de acuerdo al procedimiento señalado. En el caso de los costos correspondientes a mano de obra, se requerirá que por las retribuciones correspondientes se haya liquidado y pagado el Aporte Unificado de la Construcción..." (subrayado nuestro).

A su vez, el artículo 42° del Decreto N° 148/007 de 26.04.007 establece:

"...En el caso de que la renta deba determinarse por la diferencia entre el precio de la enajenación y el costo revaluado, será exclusiva responsabilidad del contribuyente la determinación del costo de las mejoras que le hubiera realizado al inmueble. El contribuyente deberá realizar una declaración jurada de dicho costo, en la que dejará expresa constancia de que posee la documentación de las adquisiciones de los bienes y servicios y demás costos incurridos en la obra. Dicha declaración deberá ser presentada ante el Escribano interviniente a efectos de determinar el monto de la retención..." (subrayado nuestro).

Por lo tanto, como en el caso en consulta se carece de documentación que avale las adquisiciones de bienes, servicios y demás costos incurridos en la obra, el monto de la hipoteca y de la ampliación de la misma no podrán integrar el costo fiscal del inmueble como valores asimilados a las mejoras.

19.03.010 - El Director General de Rentas. BOLETÍN N° 442