Mejoras en inmuebles: cuándo podés incluirlas en el costo fiscal

Contexto y problema planteado

Una situación muy común al adquirir una propiedad es encontrarse con que necesita ciertos arreglos o mejoras. En este caso, la DGI analizó el caso de una persona que compró un inmueble en 2011 y debía reponer elementos que habían sido retirados por los ocupantes anteriores: puertas, placares, muebles de cocina y mesadas de mármol.

La pregunta clave era: ¿estas mejoras pueden considerarse como costo fiscal al momento de una futura venta del inmueble? Esta consulta es especialmente relevante porque el costo fiscal impacta directamente en el cálculo del IRPF que debés pagar cuando vendés una propiedad.

Marco normativo aplicable

Para resolver esta consulta, la DGI se basó en varios instrumentos legales:

• Art. 20° del Título 7 del T.O.1996 y su reglamentación en el art. 26° del Decreto N° 148/007: establecen cómo se determina el resultado por enajenaciones de inmuebles
• Código Civil (arts. 465° y 467°): define qué se considera inmueble y qué se considera mueble
• Ley N° 14.411: sobre empresas de la construcción y el Aporte Unificado

Criterio de la DGI: destino y incorporación

La DGI estableció un criterio claro para determinar cuándo las mejoras pueden incluirse en el costo fiscal:

"En la medida que se trate de bienes destinados a ser adheridos al inmueble por no admitir como natural un uso independiente, y que efectivamente son incorporados; su costo podrá considerarse en ocasión de la enajenación de la referida propiedad."

Este criterio se basa en dos elementos fundamentales:

1. Destino específico: los bienes deben estar destinados al uso del inmueble, no a un uso independiente
2. Incorporación efectiva: deben ser efectivamente incorporados al inmueble

Ejemplos prácticos de mejoras deducibles

Según el criterio de la DGI, podrías incluir como costo fiscal:

• Muebles de cocina empotrados: aunque puedan retirarse, habitualmente están incorporados al inmueble
• Mesadas de mármol: destinadas específicamente al uso de la cocina o baño del inmueble
• Placares incorporados: que forman parte integral del espacio
• Puertas interiores: elementos estructurales del inmueble

Distinción entre muebles e inmuebles

Es importante entender la diferencia legal:

Se consideran inmuebles (art. 465° del Código Civil): las cosas permanentemente destinadas al uso, cultivo y beneficio de un inmueble, aunque puedan separarse sin detrimento.

Se consideran muebles (art. 467° del Código Civil): las cosas de comodidad u ornato que se fijan en las paredes y pueden removerse fácilmente.

La clave está en la destinación del bien al inmueble, no tanto en su capacidad de remoción.

Requisitos para la documentación

Para que las mejoras puedan considerarse en el costo fiscal, es fundamental que estén:

• Debidamente documentadas: conservá todas las facturas y comprobantes
• Actualizadas correctamente: según el procedimiento establecido
• Con aportes al día: si hay mano de obra involucrada, debe haberse liquidado y pagado el Aporte Unificado de la Construcción

Consideración especial sobre empresas contratistas

Un aspecto interesante del caso es que las empresas contratadas no eran empresas de construcción propiamente dichas, sino fabricantes de muebles que instalaban con personal propio. Esto las excluía del régimen de la Ley N° 14.411, pero no afectaba la posibilidad de considerar los costos como mejoras al inmueble.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.539

VENTA DE INMUEBLE CON MEJORAS - IRPF - DETERMINACIÓN DEL COSTO FISCAL.

Se consulta en forma vinculante por parte del titular de un inmueble que fue adquirido en junio del año 2011, sobre la posibilidad de considerar las mejoras que realizará en el mismo como costo en el caso de una futura venta.

Al tomar posesión del inmueble que adquirió, se constató que los anteriores ocupantes habían retirado puertas e interiores de placares, muebles de cocina y mesadas de mármol en cocina y baño, sin generar al retirarlos daños mayores que requirieran la realización de una obra de reparación, sino simplemente la instalación de los nuevos elementos adquiridos.

Las empresas que se contratarán, fabricarán a medida e instalarán con personal propio los elementos comprados, estando éstas amparadas en el Art. 8° de la Ley N° 14.411 de 07 de agosto de 1975 que dice:

"No se consideran empresas de la construcción aquellas cuyo giro principal es ajeno a la misma. Tampoco se consideran trabajadores de la construcción a quienes presten servicios para estas empresas. Unos y otros quedan excluidos del régimen de la presente ley."

El art. 20° del Título 7 del T.O.1996 reglamentado en el art. 26° del Decreto N° 148/007 de 26.04.007, establece como se determina el resultado por enajenaciones de inmuebles. Concretamente en el penúltimo inciso del art. 20° se establece:

"...Si al inmueble se le hubieran realizado mejoras, el costo de dichas mejoras, debidamente documentado, se incorporará al citado valor fiscal al momento de la factura respectiva, y se actualizará de acuerdo al procedimiento señalado. En el caso de los costos correspondientes a mano de obra, se requerirá que por las retribuciones correspondientes se haya liquidado y pagado el Aporte Unificado de la Construcción."

El Código Civil en su art. 465°, establece lo que se reputa inmueble, aunque el bien en si mismo no lo sea, diciendo:

"Se reputan inmuebles, aunque por su naturaleza no lo sean las cosas que están permanentemente destinadas al uso, cultivo y beneficio de un inmueble, sin embargo de que puedan separarse sin detrimento. Tales son por ejemplo:
Las losas de un pavimento;
Los tubos de las cañerías;
....
Las prensas, calderas, cubas y máquinas que forman parte de un establecimiento industrial adherente al suelo y perteneciente al dueño de éste;
Los viveros de animales, con tal que adhieran al suelo o sean parte del suelo mismo o de un edificio."

No obstante, cabe señalar que el Código Civil también en su art. 467° establece:

"Las cosas de comodidad u ornato que se fijan en las paredes y pueden removerse fácilmente, se reputan muebles.
Sin embargo, los cuadros o espejos que están embutidos en las paredes, de manera que forman un mismo cuerpo con ellas, se consideran parte del edificio aunque puedan separarse sin detrimento. Lo mismo se aplica a las estatuas colocadas en un nicho construido expresamente en el edificio."

La consultante refiere a muebles de cocina y mesadas de mármol, entendiendo que son los tradicionales muebles, que si bien pueden retirarse, habitualmente están incorporados al inmueble y no es costumbre trasladarlos a otro inmueble.

Todas las mejoras que menciona, si bien pudieron ser retiradas sin daños al inmueble, están destinadas al uso del inmueble, y no al uso independiente de cada una de ellas.

Por lo tanto, se considera que en la medida que se trate de bienes destinados a ser adheridos al inmueble por no admitir como natural un uso independiente, y que efectivamente son incorporados; su costo podrá considerarse en ocasión de la enajenación de la referida propiedad.

31.01.012 - El Sub Director General de la D.G.I.

BOLETÍN N° 464