Loteo y venta de inmuebles por SRL: IRAE, IVA y aspectos fiscales

Marco tributario para desarrollos inmobiliarios

Las Sociedades de Responsabilidad Limitada que se dedican al desarrollo inmobiliario enfrentan un escenario tributario complejo que abarca múltiples impuestos y regímenes. La Consulta Tributaria 6357 de la DGI brinda claridad sobre los aspectos fiscales más relevantes para este tipo de operaciones.

Régimen de IRAE aplicable

Las SRL son contribuyentes obligatorios del IRAE por todas sus actividades generadoras de rentas de fuente uruguaya, según el literal A) del artículo 3° del Título 4 del T.O. 1996.

Para la liquidación del impuesto, existen dos modalidades disponibles:

• Régimen ficto: Cuando los ingresos del ejercicio anterior no superen las 4.000.000 UI, aplicando los porcentajes del artículo 64 del Decreto N° 150/007
• Contabilidad suficiente: Obligatorio cuando se supere dicho límite o por opción del contribuyente

Reconocimiento temporal de las rentas

El momento de reconocimiento de los ingresos depende de la modalidad de venta:

Ventas al contado o a corto plazo

Las rentas deben reconocerse íntegramente en el ejercicio de la venta, tanto en régimen ficto como con contabilidad suficiente.

Ventas financiadas a largo plazo

Para operaciones bajo la Ley N° 8.733 (ventas con hipoteca), se puede aplicar el reconocimiento por cuotas según el artículo 13 del Decreto N° 150/007, pero únicamente si se liquida IRAE con contabilidad suficiente durante todo el período.

La empresa reconocerá anualmente los ingresos en función del vencimiento de las cuotas, independientemente de su cobro efectivo.

Tratamiento del inmueble y obras de mejora

El padrón adquirido para loteo y las obras realizadas deben:

• Incorporarse al activo fiscal por su valor de compra
• No amortizarse por tratarse de bienes de cambio destinados a la venta
• Computarse como costo al momento de la enajenación

Deducibilidad de gastos operativos

Gastos de publicidad y marketing

Son deducibles íntegramente cuando la contraparte tribute IRAE sobre esos ingresos. Si la contraparte no tributa IRAE, la deducción se limita según el artículo 42 bis del Decreto N° 150/007.

Comisiones de intermediación

Las comisiones pagadas a intermediarios son gastos deducibles para la liquidación del IRAE.

Aspectos del IVA en el desarrollo inmobiliario

Exoneración de la enajenación

La venta de los padrones resultantes del loteo no está gravada con IVA, lo que genera importantes implicancias:

• Los gastos asociados (honorarios notariales, comisiones, etc.) generan IVA gastos no deducible
• Las obras de ingeniería y mejoras también generan IVA gastos
• Los gastos de publicidad del emprendimiento no permiten deducir IVA

IVA gastos como costo deducible

El IVA no deducible puede considerarse un gasto deducible para IRAE, mitigando parcialmente su impacto económico.

Intereses de financiación y documentación

Tratamiento de intereses

Los intereses de financiación están exonerados de IVA cuando:

• Se documenten concomitantemente con la escritura
• No constituyan intereses por mora
• Se consideren prestación accesoria de la operación principal exonerada

Formalidades documentales

Al tratarse de ventas inscriptas en registros públicos, no corresponde emitir facturas por estos conceptos.

Consideraciones estratégicas

Para optimizar la carga tributaria en este tipo de proyectos, es recomendable:

• Evaluar si conviene liquidar IRAE en forma ficta o con contabilidad suficiente
• Planificar el reconocimiento temporal según la modalidad de venta
• Considerar el impacto del IVA gastos en la estructura de costos
• Documentar adecuadamente las operaciones financiadas

Texto completo de la consulta

INMUEBLE ADQUIRIDO POR S.R.L. PARA FRACCIONAMIENTO Y POSTERIOR VENTA – IRAE – IVA – RENTAS, RECONOCIMIENTO TEMPORAL – LIQUIDACIÓN – VALUACIÓN DE INMUEBLES – DEDUCIBILIDAD DE GASTOS – INTERESES DE FINANCIACIÓN – DOCUMENTACIÓN, FORMALIDADES.

Una Sociedad de Responsabilidad Limitada (SRL), proyecta adquirir un inmueble, lotearlo, y enajenar los padrones resultantes al contado o financiados. Planea realizar calles internas, pasajes, espacio de uso público, y otras mejoras necesarias para el loteo.

La consultante entiende que la renta resultante de la enajenación de los padrones resulta incluida en el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE), y que puede liquidar el impuesto en forma ficta utilizando los porcentajes del inciso segundo del artículo 64 del Decreto N° 150/007 de 26.04.007, según el nivel de sus ingresos.

En cuanto al reconocimiento temporal de las rentas derivadas de la venta de los lotes adelanta opinión en el sentido de que cuando se trate de operaciones al contado o cuyo plazo de financiación se verifique en un único ejercicio, la renta deberá reconocerse íntegramente en el mismo ejercicio fiscal, ya sea que se liquide el impuesto en forma ficta o por contabilidad suficiente. En este último caso, el costo de venta resultante se computará en dicho ejercicio aplicando el principio general de deducibilidad de costos y gastos.

En cambio, las ventas con saldo impago y documentadas mediante hipoteca se reconocerán en función del vencimiento de las cuotas de acuerdo al artículo 13 del Decreto N° 150/007. La empresa anualmente reconocerá los ingresos del ejercicio en función del vencimiento de las cuotas en el ejercicio correspondiente independientemente que sean cobradas o no. Asimismo agrega que cuando se liquide en forma ficta el impuesto, a los efectos de la determinación del porcentaje a aplicar según la escala, se debe aplicar el criterio mencionado anteriormente para el reconocimiento temporal.

Respecto al padrón a lotear y las obras a realizarse en el mismo, consulta si deben incorporarse en el activo fiscal por su valor de compra, no siendo amortizadas por tratarse de bienes de cambio.

La consultante piensa incurrir en gastos de publicidad en prensa, televisión, radio, cartelería, etc.; que considera deducibles íntegramente en la medida que para la contraparte constituyan renta gravada por IRAE. A su vez agrega que en el caso que dichos gastos se contraten con entidades para las cuales no constituyan renta gravada, la deducción de los mismos estará topeada por el menor de los límites previstos en el artículo 42 bis del Decreto N° 150/007. Finalmente agrega que las comisiones pagadas al intermediario serán deducibles en la liquidación del IRAE.

En cuanto al Impuesto al Valor Agregado (IVA), la consultante considera que al no estar gravada la enajenación de los padrones resultantes, los gastos asociados, tales como honorarios notariales, comisiones de intermediarios, etc. generarán un IVA gastos, esto es, un IVA no deducible para la empresa. Del mismo modo, las obras de ingeniería y las mejoras, así como los gastos de publicidad del emprendimiento también generarán IVA de gastos para la empresa. Adelanta opinión en cuanto a que dicho impuesto podrá ser considerado un gasto deducible a los efectos del IRAE.

En lo que tiene que ver con el cobro de cuotas de ventas a plazo, sostiene que los intereses de financiación, siempre que se documenten concomitantemente con la escritura del bien y no se trate de intereses por mora de atraso, constituyen una prestación accesoria, por lo tanto al estar exonerada la operación principal, los referidos intereses estarán también exonerados del IVA.

Por último, consulta sobre las formalidades de la documentación, sostiene que al tratarse de ventas inscriptas en registros públicos, no se debe emitir facturas por dichos conceptos.